重磅政策！超级一线城市限购再放松，释放了什么新信号？

昨天，在楼市上一向冲得比较猛的上海，再一次放松了限购。这次打开限购口子的，是上海的——金山区。

金山区出台的文件规定：非上海户籍的认定人才，缴满3年社保或者个税，且在上海没有住房的，无论结婚与否，均可在指定区域购买住房一套。

金山区产业以石油石化等传统化工产业为主，被称为石化重工业区，上海石化、上海霍孚化工、上海海湾石化、上海金菲石化等等都聚集在此。

从地理位置上看，金山区属于上海的远郊区域，比松江、嘉定、青浦、奉贤等区离核心区都远，区位上仅仅是比崇明区好一点。

因此，这次金山区进一步放松限购，更多的是一种形式上的意义，那就是释放一种态度：即楼市的调控还有进一步放松的空间。

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之所以选择上海的金山区进行限购放松，应该主要有两个考虑。

第一是，上海作为一线城市，具有风向标的作用，一线城市放松限购，对市场信心具有提振作用。

第二是，九月份的时候，广州已经先行一步放松了限购，广州全市11个区，有一半的区已经不限购了，而且荔湾、天河、海珠等核心区的限购条件也大幅降低，社保年限已经从5年降低为2年。

从十月的行情来看，广州的这次放松，不能说没有效果，但只能说效果比较有限，广州本地的成交量起来了，但是带动全国的效果并没有出现，10月全国楼市整体成交寡淡。

因此，这个时候上海进一步放松限购，则是希望继广州之后，再次给楼市注入信心。

目前，除了广州和上海之外，全国还保持严格限购的城市，也就只剩下北京和深圳了。

目前深圳的限购依然是具有深圳户籍，并且缴满3年社保才能购买一套住房。而北京的限购条件最为严格，必须是北京户口，或者满5年社保才能购买一套。

从实际操作来看的话，深圳的限购条件从某种意义上来说更加严格，因为北京只要具有了户口，有没有社保都可以购房，但是深圳要求有户口而且必须缴满3三年社保才行。

比如一个退休老人，投靠子女到北京落户，马上就有购房资格，而一个退休老人，投靠子女到深圳落户，以目前的政策他一直不可能有购房资格，因为他没法再交社保了。

深圳之所以出这个政策，是因为上一轮很多投资炒房的人钻政策的漏洞，当时深圳户口很好获得，他们就把外地父母的户口迁过来，然后获得更多购房资格。

深圳要求购房人具有深圳户口并且缴满3年社保，就是为了堵住这个漏洞。

这次广州和上海相继放松限购之后，意味着楼市的调控向着放松的方向，又迈出了一大步，那么接下来，作为限购最为严格的北京和深圳，会不会跟进也放松呢？

如果北京和深圳也跟进，又会怎么操作呢？

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从目前的行情来看，北京和深圳跟进上海和广州进一步放松楼市的调控是大概率事件。

至于如何放松限购，推测应该也是像上海和广州一样，选择一部分远郊区进行试点，然后观察市场的表现。

预计北京会参考广州，放松外围多个远郊区的限购，深圳会参考上海，放开一两个远郊区的限购。

北京的面积比较大，达到16410平方千米，广州是7434平方千米，北京是广州的两倍多。从区位上看，北京各区大致可以分为三类。

第一类是核心的城6区：东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山。（类似于广州的荔湾、越秀、海珠、天河、白云）

第二类是近郊6区，也就是挨着核心区：昌平、顺义、大兴、房山、门头沟（类似于广州的黄埔、番禺、花都）

第三类是远郊4个区：延庆、怀柔、平谷、密云。（类似于广州的从化、增城）

第四类是特殊区：通州，这里是新的北京市政府所在地，很特殊。（类似于广州的南沙）

广州这次放开的步伐比较大，除了5个核心区加上南沙之外，远郊的从化增城，加上近郊的黄埔、花都、番禺全部放开了。

北京的放松限购应该不会像广州这么猛，下一步如果要放松限购的话，应该会从远郊的延庆、怀柔、密云和平谷这几个区开始。

然后再观察情况，如果效果不好的话，再考虑近郊的昌平、顺义、大兴、房山、门头沟几个区，至于核心的东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山等城6区，放松限购的可能性很低。

至于原因，一是北京城市能级太高，核心区如果放松限购，很难保证全国的资金不涌进来，到时候再次把楼市抬的过热，不好收场。

二是核心区除了朝阳、丰台之外，东城西城海淀其实基本没有什么新房可售，放松不放松，某种程度上来说已经没有多大意义。

至于深圳，接下来放松限购大概率会参考上海，从大鹏和坪山两个区入手，一来这两个区属于东部远郊区，二来产业相对来说比较弱，有更多空地可出让，楼市回暖对于财政有好处。

如果大鹏和坪山放松限购之后效果还是不理想的话，深圳可能进一步考虑放松龙岗和盐田两个区。

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无论是9月广州的大面积放松限购，还是昨天的上海小范围放松限购，都在释放一个明确的信号，那就是这一轮楼市的放松政策还没有停，还在继续。

很多人也在担心，这么放松下去，楼市会不会重演2015年那一波那样的行情？

答案是：可能性很小。

第一，政策不允许市场再次出现2015年那种疯狂行情，所以你看政策出台都是一步一步循序渐进，没有像2014年那样，一百八十度大转弯，一下子全部脱掉放开。

第二，目前的房价和2014相比，基数不在一个数量上，市场购买力也支撑不了那么大的行情。

因此，无论是买方还是卖方，当下都应该放平心态，稳住别浪。

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