鉴盘侠｜路劲·御和府 以高得房率吸引刚需客群
原标题：鉴盘侠｜路劲·御和府以高得房率吸引刚需客群
几周前，鉴盘侠财小新带大家了解了位于顺义仁和镇的龙湖·云河砚、旭辉·公园都会（详见财经新地产《鉴盘侠｜龙湖·云河砚》《鉴盘侠｜旭辉·公园都会》)两个楼盘，可以说这两个楼盘各有千秋。今天，财小新继续为大家带来“仁和三兄弟”中的路劲·御和府。
财小新测评
区位：★★★☆
交通：★★★☆
配套：★★★★
户型：★★★★
园林：★★★☆
装修：★★★★
综合评分：4.0（满分5）
项目信息
位置：顺义区仁和镇·仁和工业园西南400m
容积率：1.6
产品和户型：
68㎡二室两厅一卫，286万起
82㎡三室两厅一卫，344万起
89㎡三室两厅两卫，374万起
108㎡四室两厅两卫，454万起
128㎡四室两厅两卫，538万起
户数：共41栋，1680套
均价：平层3.9万-4.3万元/㎡
物业费：3.98元/㎡
车位：每个18万元，可买可租
采暖：地暖+集体供暖
交房时间：2023年6月底
01
区域规划需要时间兑现
根据北京新版城市规划，“昌平、顺义、亦庄、大兴、房山”五大近郊区被确定为北京的“平原新城”，并设定为首都发展的新增点。其中，在《顺义分区规划》中，也明确定位仁和板块，未来将打造成为“公共服务便捷、基础设施完备、创新引领、绿色智慧、和谐宜居的居住社区”，同时承接产业发展过程中“产住融合”的居住需求。
据路劲地产官微，2021年10月，北京市公示了对顺义仁和镇07街区的规划，意图将其打造成“产城融合，宜居典范”的示范街区。未来将建成集潮白河生态功能带、城南信合景观带、创新智造区、科技研发区、宜居生活区于一体，建立绿色交通慢行体系，增加教育、医疗、养老、公交、体育等各类公共服务、市政交通和城市安全设施，并建设2个社区会客厅。
然而，正如此前财小新在龙湖·云河砚、旭辉·公园都会文章中分析的那样，“仁和三兄弟”面临一个共同的问题——区域内的交通、教育、商业等配套，都要在数年之后才能兑现；区域的成熟则需要更长的时间，并且兑现程度也存在不确定性。也正因如此，“三兄弟”价格也较低，都通过高性价比来吸引客户。
目前仁和板块共计有4个项目在售，分别为【旭辉·公园都会】【路劲·御和府】【龙湖·云河砚】【北京城建·北京合院】，其中前三个项目位置紧邻、地块条件基本项目，一同进行分析。
【北京城建·北京合院】靠近仁和板块老城区，1公里步行范围内的配套，可以满足基本生活所需。与之相比的“仁和三兄弟”，地处仁和板块南部相对边缘地区，各项配套仍处于起步阶段。
项目3公里范围内，【北京城建·北京合院】几乎可以覆盖仁和板块核心区的全部公共设施配套，生活相对便捷。而目前“三兄弟”周围3公里，分布着诸多小型私人超市，尚无大型商业配套设施。此外，“三兄弟”周围有两所学校，一个社区医院。
02
户型紧凑主要面向首置首改
路径地产的布局多在南方地区，官网显示，目前在京有4个项目，分别是云河上苑、御合院、御和府，以及世界城。
御和府的户型产品覆盖面较广，包括从68㎡的两室到82㎡、89㎡三室，再到108㎡、128㎡四室的各种户型。从户型设计上看，基本上均为紧凑户型，主要针对刚需首次置业或首次改善客群。
由于御和府并不临街，位于龙湖·云河砚项目北侧，因此财小新探访时，感觉项目的售楼处比较难找，需要乘摆渡车前往。在外观方面，路劲选择了现代中式建筑风格，采用高低错落、前后错动的方式，营造两侧高，中间低的空间形态，视觉效果很好。
或许因为路劲的拿地价格，比紧邻的旭辉•公园都会项目贵了5000元/㎡，因此，御和府的户型基本都有赠送面积。其中，部分户型赠送面积较大，明显提高了得房率，一些户型得房率超90%。
具体来看，68㎡两室两厅一卫，南向客厅宽度3.5m，主卧宽度3.1m，足够家庭日常使用。但厨房采光较差，只有一个朝北的拐角窗。据财小新观测，实际上，北向卧室是储藏间加赠送的设备间合并而成，面积较小。
82㎡的三室户型与两室户型的思路相同，即尽量保证南向客厅和主卧的尺度，在厨房、厕所和北向卧室上做出妥协。
财小新参观了89㎡三室两厅两卫的样板间。户型方正，南向客厅宽度3.6m，两个卧室朝南，主卧加飘窗约有12㎡，次卧面积约为8㎡。北向卧室虽然较小，但整体上看，面积大小可接受。两个卫生间一明一暗，厨房略显拥挤，尤其是放冰箱的空间不足。
108㎡四室两厅两卫，实得面积约103㎡，得房率超95%，与市场上约120㎡四居的使用面积大致相当，财小新觉得很有吸引力。该户型格局设计合理，一梯两户南北通透，逾10m南向三面宽客厅与卧室，餐客一体设计，连通约6.7m跑道式阳台；主卧带环幕大飘窗，有独立卫浴和收纳，两个次卧也明亮方正，不显局促。
