香港房地产投资信托基金机遇及展望
近年来，全球各地的房地产投资信托基金（以下简称“REITs”或“房托基金”）市场在经济发展、科技腾飞和政策拓宽的共同推动下逐步增长。在此背景下，本文讨论对REITs行业的理解，探讨香港REITs市场在不断发展的形势和监管利好政策出台背景下的机遇与展望。
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背景
中国香港作为亚太最早推出房地产投资信托基金监管制度的市场之一，从起步阶段，2003年香港证券及期货事务监察委员会（以下简称“香港证监会”）发布了《房地产投资信托基金守则》，为香港REITs的发展提供了法律基础，后历经金融危机、全球经济复苏和全球疫情冲击等，已经步入稳步发展并探寻突破的阶段。
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市场概况
房托基金全球市场概览
据Bloomberg数据统计，截至2022年末，全球已有超过40个国家和地区推出REITs，数量已逾800只，总市值规模合计1.9万亿美元1。香港REITs的数量仅11只，规模约为240亿美元，从全球规模份额占比来看仍具发展空间。
底层资产类型呈多元趋势
从底层资产来看，全球REITs市场的底层资产投资类别趋于多元化。随着2023年经济回暖，物流仓储、产业园区及数据中心等不动产物业作为中国“十四五”规划中实现经济高质量发展的重要载体，在行业市值中所占份额增长迅速。该些香港REITs投资涉足较少的其他物业类型值得房托管理人关注，并考虑在新兴行业的赛道上尝试开拓。
关注新兴领域，紧贴“后疫情时代”经济增长点，拓展多元化领域不动产投资，助力房托基金突破现状，实现跨越式增长。
把握区域增长机遇发挥收益率优势
香港作为领先的国际金融中心，乘着粤港澳大湾区的发展机遇，随着两地“互联互通”深化和拓宽，房托基金被纳入“互联互通”有望实现。香港REITs以其较为稳定且相对高的回报率优势，在香港REITs市场迎来中国内地资金时，将大大利于香港REITs的发展。
把握与内地市场互联互通及大湾区区域优势机遇，凭借稳定回报率的优势，进一步打开融资渠道，吸引投资者及多元化资金，提升房托流动性及市场活跃度。
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香港房托基金制度法规
2020年12月4日，香港证券及期货事务监察委员会宣布《房地产投资信托基金守则》的第6版修订生效。
此次修订扩大了房托基金的投资范围，使房托基金在选择投资目标和多样化投资策略方面更具灵活性。同时放宽借款上限，为房托基金扩大融资空间。
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热点问题
把握大湾区互联互通发展机遇
粤港澳大湾区拥有庞大的优质不动产规模及发展潜力，同时社会资本对于多元化投资及全球化资产配置需求强劲。随着利好政策法规的积极推动，大湾区深入融合的持续推进，REITs已迎来历史性的发展机遇。推出具有湾区特色的REITs产品，有助于协助房地产及基建行业完成产业升级，为发行人的资产管理注入新的活力。
粤港澳大湾区拥有庞大的优质不动产规模及发展潜力，为香港REITs市场带来广阔发展机遇。
“后疫情时代”的增长机遇
近年来，网购成为新兴消费趋势，电商行业的蓬勃发展驱动了对物流仓储设施的需求。粵港澳大湾区蓬勃发展，使得香港与内地之间的经济和金融联系更加紧密，为香港REITs投资内地物流物业提供了机会。香港作为“一带一路”的重要门户，在项目融资、国际联系上具备独特优势，可以满足各个新兴产业的融资需要，吸引不同风险承担能力及投资取向的投资者，为房托基金的多样化发展提供新机遇。
后疫情时代，随着人们生活方式的变化，物流等新兴行业表现亮眼，把握新兴领域的增长动力，为香港REITs投资多元化发展打开新思路。
乘势广阔的租赁住房市场
中国“十四五”规划坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确扩大保障性租赁住房供给方针。在解决内地和香港两地“住”的问题上，保障性租赁住房及公营房屋拥有庞大的市场需求。房托基金作为连接租赁住房市场及资本市场的金融工具，能为租赁住房提供有效的融资手段。而作为可产生稳定现金流的租赁住房项目，亦为房托基金提供庞大的投资标的范围。
保障性租赁住房及公营房屋拥有庞大的市场需求，在政策支持下将得到大力发展，为房托基金提供庞大的投资标的。
激活离岸人民币资金池
香港是全球最活跃的离岸人民币外汇市场，拥有发展离岸人民币业务得天独厚的政策优势、市场优势及区位优势。当前将REITs纳入互联互通机制的呼声日增，港交所全面港币-人民币双柜台模式亦推行在即，探索发行支持双币种交易的REITs产品或有利于抓住两岸互通机遇，抢占蓝海市场，进一步激发离岸人民币流通活力。
发挥香港离岸人民币业务得天独厚的政策优势、市场优势及区位优势，抓住两地互通机遇，提高香港REITs产品的吸引力。
通过品牌管理提高收益率
品牌为消费者对商品的主观印象，使得消费者在进行购买抉择时产生偏好。在房地产租赁行业上，可通过品牌管理，增加原有租户粘性，吸引新租户，从而达到提升整体出租率，获得更高租金收入的目标。
进行品牌管理，纵向深耕原有项目，突出自有品牌调性，以获取更高质量更为稳定的收入，可提高房托基金收益率。
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结语
纵览全球REITs市场，结合REITs底层资产投资类型和分派收益率的比较，展望未来香港REITs市场的发展，大有可为。香港房托基金市场的蓬勃发展，需发挥香港及大湾区的独特优势，关注运营管理效率提升、产品创新和投资者利益导向，紧跟日新月异的国际市场发展步伐。乘势而上勇争先，期待香港房托基金市场在未来发展中不断迸发新活力，迎来突破发展的新篇章。
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