一季度派息达2.12%，特许经营权类REITs派息占优，REITs项目今年多数回暖
财联社4月25日讯（编辑李响）截至4月25日收盘，中证REITs指数今年全收益率已达到8.29%，今年以来绝大多数基金均取得正收益，最高涨幅达到18.59%，仅4只未能回正。
作为运行两年多的新兴产品，受益于监管会计准则调整及业绩的实质性改善，公募REITs目前已从底部攀升，行情有所好转，规模已超千亿。
从今年REITs基金一季报数据来看，截至2024年3月末，完成募集上市的公募REITs合计35单，募集规模约1105亿元（初始募集金额，不包含扩募金额），其中3月末总市值约1016亿元，流通市值约506亿元。
从项目类型来看，35单公募REITs中，20单为以产业园区、仓储物流、保障性租赁住房为代表的产权类公募REITs，以高速公路、环保能源为代表的经营权类公募REITs共发行了15单。不过由于项目各自经营属性不同，在一季报中业绩表现也不仅相同。
如高速公路类REITs项目一季报业绩同比多有下滑，受一季度极端天气及春节影响，多数项目通行费收入同比、环比均有所下降，仅中金安徽交控环比上升8.45%，也与宁芜高速在一季度内建成通车有直接联系。
而产业园REITs项目方面一季度业绩表现有所分化，与底层资产布局关联较大，以工业厂房类资产为底层资产的项目业绩稳定性相对较高。如国泰君安东久REITs，季报显示，项目一季度租金收入占比达92.16%，较去年同期89.58%表现占优。此外，部分项目“以价换量”，出租率有所上升，如华安张江项目整体出租率为81.03%，环比上升9.03pct，较去年同期70.57%更是大幅提升。
此外，REITs主要通过底层资产的利润分红和资本处置获得收益。从披露的一季报业绩来看，各类型REITs基金表现不一，综合来看，特许经营权类公募REITs的派息比率（可供分配金额/募集资金）明显高于产权类公募REITs。
据华泰固收团队统计，特许经营权类REITs2024年一季度派息比例多在1%-3%，平均分派率为2.12%，而产权类REITs派息比例多在1.5%以下，平均分派率为1.06%。
华泰固收分析师文晨昕认为，一方面是因为特许经营权类项目到期价值归0，且现金流较稳定，期间分红率天然较高；另一方面是产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来的增值空间，因此分红率偏低。文晨昕表示，该两类资产投资逻辑不同，更应关注项目的综合收益，即现金流分派率+基金净值增长率综合去判断。
此外，就可供分配金额完成率角度而言，已有2024年预期可供分配金额数据的REITs中，一季度完成情况普遍较好，其中中航京能光伏超预期达到47%表现最优，此外，中金山东高速、红土创新盐田港、华安张江、湖北科投光谷、中金普洛斯分配金额完成率均达到25%以上。