很扎心！胡葆森"没能扛住"，建业还是爆了
◎ 来源 |地产密探（ID：real-estate-spy）
端午期间，房地产圈再传噩耗，又有典型房企“爆雷”了。在外媒近期频繁曝出国内即将出台一揽子重磅利好之际，房地产依旧“很不省心”。
6月23日晚间（本周五），“河南地产王”建业地产公告未能在宽限期结束前支付2024年到期的7.75%优先票据利息，将暂停向所有境外债权人支付，或引发境外债加速到期清偿。
该消息一出，即激起千层浪。这意味着，苦撑了2年的建业，仍未摆脱爆雷命运，令人唏嘘不已。
地产密探查询获悉，上述优先票据为建业地产2020年11中旬发行的3亿美元债，主要用于“借新还旧”，偿还一年内到期的境外债支付。
按照发行协议，建业地产这笔3亿美元债自2021年5月24日起，须每半年（即每年5月24日及11月24日）支付一次利息。
有意思的是，这笔3亿美元债设计了11条“违约事件”触发机制，包括拖欠本金或利息支付，或融资方提出自愿破产或无力偿债程序或同一展开类似行动等。
如今看来，建业地产境外债彻底“爆雷”了，“将暂停向所有境外债权人支付”就意味着其境外债要筹划启动重组。
建业地产也明确说，应立即探讨全面解决方案，同时接下来公司重点将是全力保交付，保经营等，加快销售，稳定业务经营，以保障购房人、集团合作合伙及所有利益相关者的权益。
在业内人士看来，胡葆森很聪明，能得罪所有境外债权人，也不能得罪境内债权人，爆了就可以安心搞好保交付，免得左右为难。
说实话，胡葆森还是非常有信誉的豫商企业家代表，据建业地产此次公告披露，自2021年7月1日至今，已向境外债权人支付本息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。
建业地产为何一直强调“2021年7月1日”？
实际上，建业地产彼时赶上史上罕见的“郑州暴雨水灾”，加上“三道红线”已持续发酵一年，首次陷入资金链危机，也就有了其“紧急向省府求助”的信函外泄事件。
也可以说，这是建业成立以来，首次陷入危机外泄的一个“裂痕”，或者说转折点。
2022年6月，胡葆森率先在出险房企中成功找来“国资”背书，外界曾一致解读认为，建业可以安全上岸了。
具体来看，胡葆森出售建业地产29%股权为代价，成功引入“战投方”的河南省属国企背景的铁投集团，并由其认购建业地产发行的7.08亿港元、2024年到期、收益率9%的可换股债券，初始换股价不超1.2港元。
不过，胡葆森上述29%股权只换来6.88亿元，有点感觉像签下“卖身契”，不得已而为之，先活下来。
国泰君安曾可观认为，河南国资现金投资（约14亿港元）将极大缓解建业财务危机。更重要的是，我们也期待建业获得河南铁投包括合作项目和信用水平提升等更多支持。
然而，建业引入当地国资后，并未迎来经营大逆转。
2022年，建业地产取得营收240.8亿元，同比下降42.6%；实现毛利19亿元，同比下滑约72%；净利亏损约78.2亿元，同比下滑724%；归母净亏75.6亿元，同比下滑1149.75%，均由盈转亏。
这是建业地产经历了三十多年来，首现财年巨亏，连胡葆森都直言说，超出了他的预期。
今年4月中旬，建业地产曾披露先是拟对2023年到期的3笔美元优先票据交换要约及同意征求，涉及未偿还总金额近9亿美元；后是拟对4笔美元票据交换要约及同意征求，涉及未偿还总金额10.49亿美元。
从建业这7笔美元债看，总数额近20亿美元，若按当前汇率计，也就是140多元人民币，其中就包括了此次违约的“2024年到期、7.75%的优先票据”。
4月28日，建业地产曾对外宣布计划展期2年的2023年到期的3笔美元优先票据交换要约及同意征求已达成，统一到2025年4月到期，业内欣喜，建业可喘一口气了。
遗憾的是，建业另外4笔交换要约及同意征求的优先票据，却迟迟没有结果，如今自曝涉及一笔触发违约，即知“不用再想了”。
截至去年底，建业地产净负债率飙到580.2%，较上年末94.7%暴增485.3个百分点，剔除预收款后的负债率96.2%，较上年末增加8.6个百分点。
同期末，建业地产净借贷193亿元，其中一年内到期的短期借款66.5亿元、优先票据约62.4亿元，合计短债近129亿元，现金及现金等价物18.9亿元，现金短债比只有0.34。
据2022财报披露，建业地产同期末手上美元债约合135亿元人民币，也就是说，建业有息债务的70%为美元债，须未来三年内偿还。从总数额看，这应就是前述7笔计划交换要约的优先票据。
结果，建业交换要约未了，一声爆雷，信誉惨遭扫地。这背后是，以主攻河南本土市场的建业，房地产销售持续疲软。
今年前5个月，建业地产取得销售额87.6亿元，同比下滑20.8%，每平米销售均价不足7000元，同比降价7.3%。
相较于“2016年首破200亿，3年后首破千亿”两个巅峰，建业次年虽保住了千亿，但增速微乎其微，也就是说，突然跑不动了，2021年中期危机爆发，销售额也一败涂地。
对胡葆森而言，挑战依然非常艰巨。当前大环境下，建业唯有寄希望于楼市整体大利好出台刺激回暖，以改变其在河南很多地级市乃至县城销售不力的被动局面。