深度研究 | 存量收购用于保租房的操作案例解析
来源：中物研协
#01
央行设立3000亿保障房再贷款支持各地存量收购用作保障房，存量房收购扩围至县城
5月17日，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。统筹考虑政策衔接，将之前的1000亿租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
中国人民银行设立再贷款工具最大的亮点是盘活存量，也是对地方政府化解存量房风险的支持、同时也是为了降低了减轻地方财政压力。当前，各地都在以盘活和消化存量房产作为重点工作推进，更好地建立“配租+配售”型保障房体系。
表：5/17后各地存量收购政策动态
6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，解读政策文件，作出部署安排，明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
本次召开的视频会议强调了“要坚持以需定购，准确摸清需求”及“做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”，这两方面较为具体的要求。
“以需定购”核心是要求各地政府平台公司在收购项目之前要先对保障房的客户进行排摸研究，提前锁定保障性住房客户需求，不允许回购房屋闲置。“快进快出、资金可平衡”本质是存量收购后筹集的保障房要满足市场需要，配售型项目能快速去化、配租型项目能入市可持续运营提高资金的回款速度，不允许存量收购进一步增加各地政府的负债。
#02
各地存量收购用在保租房的落实进度
在此之前，自2022年起，就有多个城市发文提出公开收购商品房或商品住房，用作保障性租赁住房、安置房等，截至目前据不完全统计，全国已有至少22个城市落地政府收购商品房模式。多数城市收购套数较少，收购规模较大的有福州、重庆、洛阳、苏州。资金来源包括财政补贴、政策性银行专项贷款，租赁住房贷款支持计划等。
表：部分城市收购存量房情况梳理
同时通过梳理已开启存量收购的城市对收购存量房源的要求可以看出，达标的存量房源基本都属于各个城市的主城区、交通便捷、商业及各类配套齐全，同时证件齐全，品质有保障的现房。
#03
存量收储用作保租房操作案例
以郑州为例——现房收购计划落地配租型保障房“保本微利”
各地收购去库存用作保租房，2022年已经开始，特别是2023年，央行推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。央行行长潘功胜在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会中表示这1000亿元租赁住房贷款支持计划目前并入保障性住房再贷款政策中管理，额度包括在保障性住房再贷款的3000亿元额度内。
表：1000亿元住房租赁贷款支持计划执行情况
（一）郑州存量收购用作配租型保障房的操作要点
收购去库存用作配租型保障房，郑州是代表性城市。郑州城市发展集团有限公司是郑州市国有资本投资公司试点企业，隶属郑州市国资委管理，由郑州地产集团有限公司于2022年12月郑州市国有企业重组整合中更名而来。郑州市政府引导郑州城发集团作为回购存量住房将其改造成保障性租赁住房实施主体单位。郑州城发收购存量用作配租型保障房，实施的核心要点包含以下维度：
1）收购总量：338亿元，总收购建面428万平方米，累计收购房源10.6万间
2022年以来，截至2024年5月22日，郑州城市发展集团通过全资子公司郑州城发安居有限公司累计收购81个存量项目，累计10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元。这些项目将全部改造成保障性租赁住房，目前已有3.3万间作为人才公寓投入市场，租赁价格为租赁市场价的7折。
2）收购条件：核心八城区，四环内；现房为主
① 位置不能太偏，要求城八区四环范围内；
② 整栋或整单元，产权清晰、法律纠纷少；
③ 完成竣备的现房为主，期房收购需纳入保交楼项目，且竣工验收后才付款。
3）收购类型：包括商办、住宅、工业厂房及产业园；商办为主，住宅为辅
郑州城发收购的存量物业类型包括商办、住宅、工业厂房、产业园等多业态。商办公寓为主，住宅项目为辅。主要是商办类更适合做人才公寓，而且商办去化难度大，开发商愿意打折的力度更大。
4）收购价格：平均收购价格7897.2元/平米，约为新建商品房销售均价的6折
存量收购总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元。存量收购的平均收购价格7897.2元/平米。2023年，郑州市区新建商品房销售均价为12443元/㎡；其中，商品住宅销售均价为14007元/㎡；非住宅销售均价为9024元/㎡。存量资产的收购均价是2023年郑州新建商品房销售均价的6折左右。
5）资金来源：20%自有资金+80%人民银行保障性住房专项贷款
城发安居收购存量的资金20-25%为自有资金，主要来自股东借款，借款利率约7%；剩余的75-80%收购资金对外融资，主要来源于2023年人民银行保障性住房专项贷款（1000亿），郑州市争取额度200亿，用于收购市场存量商品房（利率不超过3%，时间25-30年），目前使用超100亿。
表：城发安居收购存量资金来源
此外，通过收购存量将获得收购补贴和贴息：每平方米补贴200元，另外按照年化2%进行贴息，从第二年开始，连续贴息10年。
（二）郑州存量收购用作配租型保障房的流程及成效
1）操作流程：不考虑利息成本，年化租金收益率约3%，考虑贷款利息，整体运营“保本无利”
2022年，郑州城发安居主要采用公开招标的方式收购房源。通过招投标，共收购32个项目，3万套（间）。2023年，郑州城发安居为加大收购数量对收购模式进行了优化改良，通过公开收购的模式进行收购。
图：2022和2023年郑州城发安居收购房源流程
2）运营成效：郑州城发安居收购后，投入运营的人才公寓共3.27万间，计划2024年再推出1.8万间，总计5万间左右。人才公寓比公租房租金更高，但比同类型租赁住房价格低，原则不高于市场租金的70%。目前3.27万间人才公寓目前基本实现满租。郑州住房租赁市场目前单平米租金约为22.8元/平/月，人才公寓租金打7折，以50平米的人才公寓为例，年化租金收益率约3%。
这是建立在存量收购价是市场价6折的前提下，没有考虑利息成本和管理费用。若去掉人民银行保障性住房专项贷款不超过3%的贷款利率，其实是保本不赚钱。虽然有补贴和贴息，但这部分开支需要列入财政预算，实际能够发放的金额和时间，存在较大的不确定性。
表：郑州城发存量收购用作保租房的运营收益预估
（以50平米的人才公寓为例）
>>郑州城发人才公寓案例一：
郑州城发鼎盛美寓人才公寓
郑州城发鼎盛美寓人才公寓位于二七区嵩山南路东、柳江路南。一批次配租1194套，租金均价17元/㎡/月，位于1号楼1单元、2单元，4号楼4单元，均为一室户型，面积30-46㎡，价格区间480-805元/月。二批次配租房屋共334套LOFT房源；其中38-60㎡的一室一厅户型94套、61-75㎡的两室一厅户型240套，房屋租金价格区间为500-999元/月。
项目整体的物业费为2.6元/㎡/月，电费0.75元/度，水费5.95元/吨（水电费暂按商业标准收取）。项目2号楼1、2层为“人才之家”，配置有健身房、自习室、阅览室等功能区域，精装修设计交付，配备家具家电，拎包入住。
表：郑州城发鼎盛美寓人才公寓基本信息
>>郑州城发人才公寓案例二：
郑州城发嵩山美寓人才公寓
郑州城发嵩山美寓人才公寓位于二七区，嵩山路西、南三环北。一批次配租475套，二批次配租757套，租金均价15元/㎡/月，户型为35-50㎡的一室，70-90㎡的两室。
项目水、电、燃气、暖气均按照郑州市民用收费标准收取，物业费为1.8元/㎡/月。项目配备了1460㎡人才之家共享配套，位于4号楼1层、2层，涵盖共享会客厅、学习室、阅读区、书画室、健身区、瑜伽室、台球室、乒乓球室、党员活动室等特色空间。
表：郑州城发嵩山美寓人才公寓基本信息
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