学CPA最恐怖的三个字就是：“你以为”——#搞懂所得税会计#之预收账款的计税基础（房地产行业）
在面对预收账款时，会计和税法达成了难得的一致：
税法没有坚持非要收到现金时就确认收入，而是认可了会计的做法，等实际发货时，也就是完成商品交付义务时再确认收入，再交税。
你以为这一条规定就可以普适于所有的预收账款了；
你以为以后只要看到“预收账款”这四个字，就可以无脑认为它的计税基础就等于账面价值了。
学CPA最恐怖的三个字就是，你以为。
你为了这个以为，错了一次又一次。
教材又又又反转了，
对于房地产业来说，在收到预收账款的时候就要交税了。
真的，大佬们不去做编剧都可惜了。
现在的编剧都弱爆了，大家看了开头就能猜到结局，没有惊喜，没有意外，甚至让人觉得有点想笑。
而CPA会计教材，你来猜一个试试看？
为什么都是一样的预收账款，偏偏房地产业不走寻常路？
入乡随俗不好吗？非要标新立异难为我们挑灯夜读的CPAer？？
因为房地产业太特么特殊了，整个行业，不管公司大小，玩的都是预售模式。
也就是当你只看到一个坑的时候，你就要全额支付房款了。
其他行业预收账款的情形少，税务局睁一只眼闭一只眼就得了，直接默认会计的处理方式；
房地产业，尼玛全行业都是搞预售模式，金额还都大得吓死人。
100亿的收入规模，在别的行业，可能都是垄断市场的寡头了，在房地产业，可能只能是个连名字都无法被记住的弟弟。
这种情况下，如果我税局还默认你会计的处理方式，等2-3年后实际交付时再确认收入，那这么巨额的税款我得晚收多久？！
举个例子，
我徐某人开了家房地产公司，在一线城市的核心区域拿了一块风水宝地，坐拥10轨交，10分钟可达十大CBD，楼盘旁边还有10万方的商业体，10平方公里的绿地。
这样好的地段，这样好的环境，直接让我公司开发的楼盘成为当红炸子鸡，顶流中的顶流。
2023年1月1日预售的当天，社保巨子们拿着积分的号码牌，带着全款，挥舞着手中的钞票，想让自己成为那个天选之子，预售的当天直接清盘，认筹率高达1000%，预售款50个小目标。（假设2025年交房）
借：银行存款 50亿
贷：预收账款 50亿
在会计上，
这预收的50亿不算收入，当期的收入为0，成本为0，利润为0；
预收账款的账面价值=50亿；
在税法上，
不好意思，我等不及你建好房子后再交税，三五年太久，我只争朝夕。
给我计进去，就现在！立刻！马上！
在税局眼里，我这家公司收入为50亿，成本为0，利润为50亿。
预收账款的计税基础=0。
很多老铁不理解这里预收账款的计税基础为什么是0，别急，我给你两个思路：
1. 按教材上的说法：
负债的计税基础
=账面价值-未来可税前抵扣的金额
=账面价值50亿-未来可税前抵扣的金额50亿
=0
有老铁又问了，为啥未来可税前抵扣的金额有50亿呢？
一个热知识是，税法口径的利润表是在会计利润表的基础上调整而来的：
2023年，会计口径下的利润表是收入0，成本0，利润0；
而税法认为此时的收入不是0，是50亿，于是直接纳税调增50亿，这50亿直接在当下就要交税了。
等到2025年交房后，会计确认了这50亿收入，而这50亿早在2023年就已经交过税了，2025年就不必再交一次了，所以税法口径下，需要扣减50亿，不然就是重复交税。
总而言之，就是这笔预收款在2023年已经全额缴税了，那未来就不用再缴税了，所以未来可以在会计确认的收入的基础上全额扣除，所以未来可税前扣除的金额是50亿，所以预收账款的计税基础是0。
2. 按国际会计准则的说法，
预收账款的计税基础
=账面价值-未来纳税年度非应税收入的金额
=账面价值50亿-未来纳税年度非应税收入50亿
=0
税局的原则是，同一笔收入，我只收一次税。
这50亿在当下的2023年已经作为应税收入交过一次税了，所以在未来就不用再交税，也不再是应税收入了，所以未来纳税年度的非应税收入是50亿，所以预收账款的计税基础是0。
兜兜转转，税务又一次回到了收付实现制，又一次只认钱不认人。
或许，会计和税法一致才是例外，不一致才是常态。
