深圳龙光控股遭中信信托“追债”，两资产将变卖、起拍价超44亿
截至发稿，京东法拍平台显示暂无买家出价。
深圳市龙光控股有限公司（以下简称“深圳龙光”）于7月24日公告，公司收到中信信托作为申请执行人的执行通知书，旗下位于广东深圳和潮州的两处资产将被拍卖，对应起拍价超44亿元。
深圳龙光是龙光集团（03380.HK）在境内的主要运营主体和发债平台，虽然此番公司资产卷入拍卖，但其指出，“被变卖资产未涉及任何公开市场债券增信，不会对公司的公开市场债券产生直接影响。”
执行标的金额近53亿元
信托曾经是房地产融资的重要来源。随着行业调整和风险事件发生，信托融资占比开始下降。此次向深圳龙光发起执行申请的是中信信托。据中信信托年报，2023年公司信托资产规模达到2.06万亿元。2020年～2023年，中信信托在房地产领域投入的信托资产规模从1994.76亿元减少到1324.76亿元，对应资产占公司总资产的比重由16.29%降至6.43%，出现明显的下降趋势。
但受地产行业持续“出清”的影响，中信信托虽有意压降对房地产领域的投资，但还是受到了波及。在最近的2023年12月，公司因“违规将资金投向开发商或其控股股东不具备二级及以上开发资质的房地产开发项目”被国家金融监督管理总局下发行政处罚，罚款60万元。
到了今年6月，中信信托又因未及时披露抵押资产被查封情况被江苏证监局警示。该警示函显示，作为“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”的管理人，中信信托在得知该专项计划相关抵押资产因其他案件纠纷被法院查封后未及时披露信息并采取措施，违反了相关证券化业务管理规定。
而深圳龙光也仅是被中信信托申请强制执行的房企之一。7月17日，同为房企的上海世茂股份有限公司也曾披露一份《执行裁定书》，称自己被中信信托申请强制执行，金额达104.35亿元，涉及资产世茂深港国际中心将被拍卖。
就深圳龙光来看，中信信托申请执行的标的金额为52.71亿元。将变卖的资产有两个，一个位于深圳南山区，对应评估价约为63.48亿元，起拍价约为42.15亿元，即折价率为50.6%，竞拍保证金为2.22亿元。
另一个资产位于潮州市湘桥区，对应的评估价约3.9亿元，起拍价为2.19亿元，折价率约78.08%，竞拍保证金为1100万元。据此计算，深圳龙光本次被申请变卖的资产起拍价合计约44.34亿元。
在京东法拍网上已可查询到以上资产的拍卖信息，截止拍卖时间为9月15日10时。该网站披露的信息显示，潮州市湘桥区的资产对应的正是潮州龙光·御水岸项目。而安居客平台显示，该项目于2020年3月开盘，2022年4月交付；参考均价为5000元/平方米，对应78平方米~144平方米的2~4居室，总价约为39万元~72万元。
截至发稿，京东法拍页面显示以上两资产均未有买家出价。对于中信信托来说，其能否通过本次资产拍卖“追债”成功仍需观察。
被拍卖资产不涉及债券增信
深圳龙光成立于2008年4月。从股权结构上看，分别由润铭（香港）投资和金泓（香港）投资持有75%及25%的股权；根据企业预警通披露的信息，在股权穿透后，其实际控制人为纪凯婷及纪海鹏。
纪海鹏正是龙光集团的创始人。1993年，纪海鹏经营医疗和建材行业获得第一桶金，随后进入房地产行业。以城中村改造为起点，他在2011年将龙光集团带入百强房企行列，并逐渐发展为如今的多元化集团，目前纪海鹏任龙光集团董事会主席、执行董事，以及深圳龙光的董事、总经理。
纪凯婷则是纪海鹏唯一的女儿，人称“龙光公主”，也被视为龙光集团唯一的继承人。根据龙光集团披露的信息，纪凯婷出生于1989年，2011年从伦敦大学毕业后进入公司，2022年3月辞任非执行董事职务。
最新信息显示，深圳龙光对外投资达到42家，控股子公司为641家。在企业融资层面，其共进行了58次股权质押、69次应收账款融资，债券融资则以境内债券为主。
作为龙光集团旗下的主要境内发债平台，截至最新，深圳龙光还存续19只债券，对应存量规模为185.4亿元；从构成来看，私募债占比26.37%，但1~3年内到期的规模达185.35亿元，最近一次到期日为2025年11月。
不过，龙光集团在债务处置方面采取的措施较早，其采用了房企普遍的“保内不保外”叠加“全面重组”的策略。2022年12月，龙光集团与债权人达成协议，超223亿元的境内债重组完成，整体展期3〜4年，成为继富力地产后第二家实现境内债整体展期的房企。
境外债部分，在2022年9月，龙光集团宣布将所有离岸资产均用于重组后债务担保，重组方案涵盖了39亿美元公募债、约19亿美元私募债和6亿美元银团贷款，平均延长期限近5年。
今年7月11日，龙光集团又公告了境内外债务的最新进展。其中，境内债通过议案，每笔债券分别新增设定10个月宽限期；境外债方面，持有现有票据未偿还本金总额超过92%的持有人已签署债权人支持协议，有望达成全面整体重组。
据中指研究院企业研究总监刘水介绍，“境内债券发行中有抵押物是一种常见的增信方式，为债券提供了额外的安全保障，增强了债券的信用等级，有助于吸引更多的投资者。若出现债券违约的情况，抵押物可以用于清偿债务，降低投资者的损失风险。”
对此，深圳龙光称本次被变卖资产不涉及债券增信，但“如完成变卖，可能会对公司损益造成一定的影响”。