房企中报季｜绿城的尴尬：收入越越高、利润越越低
收入增加超过130亿元，创历史新高，利润却下滑约20%，绿城交出了一份喜忧参半的成绩单。8月23日深夜，绿城中国发布2024年中期业绩报告。财报显示，2024年上半年绿城中国取得收入约695.62亿元，较去年同期增长22.1%，收入再次创新高。但收入创新高的同时，绿城中国股东应占利润却不升反降，同比减少19.65%。对于上述业绩表现，绿城中国给出的解释是“受整体市场下行及限价影响毛利率有所下滑，以及计提若干资产的减值及公允价值变动损失”。
大额计提减值已经成了绿城中国的既定动作，也因此被市场视为侵蚀绿城中国利润的主要原因之一。2024年上半年，绿城中国再次大规模计提17.5亿元，这一数值要远高于上年同期，甚至比2023年全年还要高出1.29亿元。
再次大规模计提17.5亿元
2024年上半年，绿城中国收入再度创新高。财报显示，上半年绿城中国收入约695.62亿元，相比2023年同期569.76亿元，增长22.1%。北京商报记者查阅历年中报发现，695.62亿元的收入也创下绿城中国自上市以来的最高值。
收入创新高的同时，绿城中国上半年股东应占利润却不升反降。财报显示，2024年上半年绿城中国股东应占利润约为20.45亿元，相较2023年同期的25.45亿元，减少了19.65%。同样的情况也发生在2022年，这一年里，绿城中国营业收入达647.31亿元，同比增长79.14%，但股东应占利润却仅为18.01亿元，同比减少25.53%。
对于股东应占利润不升反降，绿城中国给出的解释是：“一方面受整体市场下行及限价影响毛利率有所下滑，另一方面根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额17.5亿元（2023年同期：4.62亿元）。”
大额计提减值已经成了绿城中国的既定动作，也因此被市场视为侵蚀绿城中国利润的主要原因之一。2023年、2022年、2021年以及2020年，绿城中国分别计提减值16.21亿元、15.75亿元、4.55亿元以及13.35亿元。
易居房地产研究院副院长严跃进表示，计提减值是指企业或个人针对某些资产，因其未来可回收金额或价值低于预期，而进行的一种会计处理方式，把差额当作损失处理。计提减值本身并非都是坏事，但如此持续且大规模地计提减值准备，肯定会引起市场对企业本身经营状况的广泛关注和质疑。
另有业内分析师向北京商报记者表示，这种连续的减值行为可能会被视为企业内部管理存在问题，或者其业务前景并不明朗，从而导致投资者对企业的未来发展前景失去信心，造成资本市场的大幅波动。
物业销售毛利率仅为11.7%
2024年中报显示，绿城中国这次计提减值主要包括非金融资产减值亏损、应收合联营公司款项亏损等两项。其中，仅非金融资产减值亏损一项便达到了14.22亿元。而非金融资产减值亏损，也主要与项目销售价格不及预期有关。
2024年上半年，绿城中国非金融资产减值亏损扩大至14.22亿元，而2023年同期则为4.15亿元，亏损大幅提高242.65%。绿城中国方面表示，原因主要是如武汉桂语朝阳、泰州桂语听澜轩、奉化凤悦印湖等项目销售价格不及预期。
房地产开发作为绿城中国的主要业务板块，占总营收的90%，随着近几年房地产市场的深度调整，曾经高溢价拿到的地块，也在销售上遇到了阻力，这也导致了毛利的进一步下滑。2024年上半年，绿城中国实现毛利91.04亿元，较2023年同期的99.2亿元减少8.2%，毛利率为13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点。值得一提的是，2024年上半年，绿城中国的物业销售毛利率仅为11.7%，较2023年同期的16%下降4.3个百分点。
自2020年起，绿城中国的毛利率持续保持下降趋势。2020年、2021年、2022年以及2023年，绿城中国的毛利率分别为25.88%、21.96%、17.35%以及17.41%。虽然2023年曾有小幅回升，但下滑趋势并未得到改善。
可以看到，为了提高利润水平，绿城中国也做出了自己的努力。绿城中国管理层曾公开表示，要提升权益占比规模，减少财报中“关键少数”的影响。2024年上半年，绿城中国的少数股东权益仍高达720.7亿元，占比为66.2%。不过少数股东分走的利润有所减少，约为12.74亿元，较2023年同期20.94亿元减少39.15%。
土地储备缩量借贷额反增
利润下滑20%，除了受到毛利率下滑、计提减值的影响，成本支出也是绕不开的原因之一。
尽管绿城中国努力控制“三费”，但持续高位的利息却未能有所改变。2024年中报显示，绿城的总利息开支达到36.98亿元，较去年同期39.4亿元减少2.42亿元，但相对于期内33.2亿元的利润来看，仍高出约3.78亿元。
为了缓解总利息的开支，“节流”是房企们的普遍应对动作。2024年上半年，绿城中国在全国范围仅拿了15块土地，是近三年里拿地最少的一年。上半年绿城中国新增土地总投资额为154.09亿元，而2023年和2022年同期则分别为250.7亿元、304.3亿元，降幅分别达38.54%、49.36%。
在总土地储备上，绿城中国也呈现整体压缩状态。截至2024年上半年，绿城中国共有土地储备项目151个（包括在建及待建），总建筑面积约3193万平方米。而2023年同期，绿城中国土地储备项目则为200个（包括在建及待建），总建筑面积约4455万平方米。
但令人意外的是，在新增土储和总土储都在收缩的情况下，绿城中国的总借贷却小幅增加。截至2024年上半年，绿城中国总借贷为1483.14亿元，较2023年同期1426.13亿元增加了57.01亿元，增幅3.9%，较2023年末1461.42亿元增加21.72亿元，增幅1.4%。净资产负债率67.2%，较2023年末的63.8%增加3.4个百分点。
北京商报记者王寅浩李晗