杂谈-瞎聊--之降准降息降首付
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，9月24日，央行在国新办发布两项重磅房贷政策。针对近期老百姓最关心的存量房贷利率下调的话题，此次央行非常明确，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。其含义是，近期各银行将会根据央行部署，持续降低月供族的房贷成本。简单测算，若可以降低50个基点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。针对首付比例，此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，自然激活改善型或换房的需求。央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期市民朋友会热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。
----购房者：我是差那首付款50万的人吗？是差那每月少还的300块吗？我是差后面那缺乏还款保障的85%，不差钱哈，不差那每个月少还得300块，关键是差那每个月该还款的总金额。
针对于近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。年内将根据情况，可能在年底再进一步下存款金准备率0.25~0.5个百分点。
---没有资金需求，流动性再宽松，利率再低，没有加杠杆的市场主体，来提振需求，资金面再宽松，成本再低，谁下场加杠杆稳消费稳投资呢？老百姓有意愿吗？中小民营企业有意愿吗？
---洪水泛滥，有可能形成通胀，票子毛了；但哪里是资产的安全孤岛呢？老百姓的资产一再缩水（股市、楼市），就业环境（企业裁员），一再变差。老百姓敢大胆花钱吗？
----宏观政策好转，货币宽松了，问题是宏观与现实之间，隔着一条大河波浪宽又广；降准降息的风吹了对岸，对岸能凭一阵风就好转吗？
综合概述：导致当前市场困境的主要问题是在哪里呢？从资产端看，是股市楼市的大幅下行，居民资产缩水，居民加杠杆消费投资的意愿下降；地产端销售情况迟迟不能好转，加重了房地产企业的困境，因商品房资产下行，导致行业的困境成了死循环。因为行业的不景气，对行业所有从业人员的收入形成了巨大影响；因此延伸到建筑施工企业、原材料供应企业，整个房地产端涉及到的成百行业、领域受到严重冲击；影响面之广；非朝夕能改善。
在卖地收入下降，地方政府控债化债，也加不动杠杆，去扩投资，稳消费稳就业。
民营企业还能加杠杆，在国内扩产能吗？我个人的答案是否定的。国内至少有80%以上的行业面临着产能过剩，内需不振，依靠出口，中低端产业依靠出口，这些年地方政府又都新建了很多工业园区，厂房；这些都是严重过剩的；即生产能力大于消费；只有开拓了更多的增量市场，扩产能，才有希望；否则就是无限的价格战死循环，最终把利润打到负，进入全行业亏损；能够扩产能，扩大生产规模的，现在就是国产替代进口领域，但自2018年中美贸易战以来，国内一直在加强相关领域的投资；到这个阶段，增量规模有限。我们的中低端产业在积极的走出去，但形成的相关产业投资，产能投资，是在国外，不是在国内。中高端也在加快走出去，比如汽车工业。所以对国内的民营企业投资加杠杆扩产能等，短期内不宜有太高期望。
如何破解当前地方政府主导投资（含地方城投、地方国企等平台）的项目对施工企业的资金支付困境。应该是央行给予专项支持，通过商业银行或者政策性银行，来解决向施工企业支付资金的困境，解决施工企业资金压力。在这个环节的解决中，应该是重点遏制未来地方政府乱投资，增加地方政府隐形债务的问题。同时严厉约束中央级、地方省级的建筑施工类企业，对相关意向性项目的投资回报率审核考察等，避免盲目投资。暂行严管期可定个五年至十年，等经济规模再翻一翻，地方政府整体债务率降低至50%以内时，再逐步有条件放开。
同时：要解决股市的长期大幅下行问题；一方面坚持是加强金融领域反腐，加大对违法案件的快速查处力度，给股市以健康的肌体；另一方面要提振市场信心，增强股市赚钱效应；设立更高规模的中央平准基金（10万亿，20万亿等），由中央汇金或者证金公司来进行相关操作；促进股市企稳回升，增强市场信心。
解决股市长期对散户亏钱的问题，增加股市赚钱效应；解决施工企业与地方政府（地方国有企业）之间建设项目资金回款付款问题，化解债务困局，促进社会资金流正常运转；解决商品房资产价格下行稳定，稳住商品房价格，促进商品房销售企稳回升，解决房地产企业资金困境，让住宅市场，保障的归保障，市场的归市场。鼓励房地产企业为满足人民群众对美好生活的向往提供大户型、别墅型等地产资源供应，满足有消费能力人群的消费意愿。促进市场逐步回暖。