专题研究 | 土地市场低位运行 集中供地“少量多次”趋于常态化
2022年集中供地回顾与展望
核心观点：
政策方面：土地市场环境发生显著变化，“两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡；为完成年度土地供应计划，各地土拍规则出现不同程度的放松。
供地方面：多数城市供应地块数量出现不同程度下滑，仅7城年度供应地块数量在100宗以上。前三轮供应规模平稳，后几轮集中供地规模普遍偏低，信号意义或大于实际意义。
成交方面：2022年土地市场成交额显著下降，与市场预期一致；各城分化加剧，一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看，均保持较好水平，其余城市则回归低位，东北地区表现最为惨淡。
拿地企业方面：楼市下行压力全面传导至土地市场，民营企业拿地意愿和拿地能力双双受限，大量民企缺席土拍市场，集中供地由国有企业唱主角；一、二线城市分化明显，一线城市核心地块大型房企竞争激烈，二线城市地方国企和城投托底现象明显。
展望2023年，我们认为土地市场仍会维持较低热度，但整体表现会好于2022年。从需求端来看，目前楼市已进入磨底阶段，迎来趋势性回暖只是时间问题，待趋势性回暖得到确认，房企投资意愿将得以修复，土地市场也会随之迎来回暖。从供给端来看，经过2022年的探索，2023年多数城市大概率将选择“少量多次”的常态化集中供地模式，并多方考量地块搭配、地块质量等因素适时调整土拍规则，将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度，预计2023年土地市场将总体处于土拍规则宽松、土地质量较优、地价相对合理的环境。
正文如下
2022年22城集中供地土地成交金额达17.8万亿，同比下降约21.4%。与2021年相比，2022年集中供地出现以下变化：一是半数以上城市增加了集中供地轮次，集中供地由最初的“两集中”逐渐过渡为“少量多次”的常态化集中供地模式，各地土拍规则边际宽松；二是土地市场热度维持低位，土地出让金额较2021年有明显降幅，多数地块以底价或低溢价成交；三是城市分化加剧，一线城市及部分二线热门城市仍具备较高吸引力，但多数城市土地市场陷入低谷；四是国有企业和城投类企业成为土拍市场主角，大批民企缺席土拍市场。
一、政策方面：土地市场环境发生显著变化，“两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破“两集中”限制，向“少量多次”的常态化集中供地过渡；为完成年度土地供应计划，各地土拍规则出现不同程度的放松。
“两集中”政策的初衷是“稳房价、稳地价、稳预期”，但2021年下半年以来土地市场骤然转冷，各地为规避大面积土地流拍纷纷下调了供地数量，导致年度供地计划无法依靠三轮集中供地完成。针对这一现实情况，各地纷纷作出调整，一方面主动打破“两集中”限制，开展第四、五、六轮集中供地；另一方面积极优化土拍规则，吸引更多房企参与并促进成交。具体来看：
半数以上城市开展了第四轮集中供地，还有少量城市开展了第五、六轮集中供地。据统计，2022年有16座城市开展了第四轮集中供地，4座城市开展了第五轮集中供地，还有1座城市开展了第六轮集中供地。其中，长沙9月官方消息称今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新推介。我们认为，集中供地模式一定程度上提高了房企的投资门槛，而在当前土地市场低迷环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限，各地纷纷打破“两集中”限制或退出集中供地模式是一种必然选择，接下来多数城市大概率会倾向于“少量多次”的常态化集中供地模式。
为提高房企的参与热情，促进土地成交，优化调整土拍规则成为普遍性选择。首先，各城大多设置了地价上限，一方面控制房企的拿地成本，另一方面在地价房价联动机制下，间接达到稳房价的目的；其次，通过多种手段保证房企利润空间，避免房企因利润空间被过度挤压而造成项目烂尾等问题，例如取消部分地块的销售限价，取消或降低配建要求等；最后，部分城市开启了“预申请”模式，即地方政府提前将宗地信息公开，企业可以对意向地块进行研判，有效降低地块流拍风险。
二、供地方面：多数城市供应地块数量出现不同程度下滑，仅7城年度供应地块数量在100宗以上。前三轮供应规模平稳，后几轮集中供地规模普遍偏低，信号意义或大于实际意义。
从第四轮集中供地开始，各城供地规模骤降，对完成年度供地计划作用有限，但对打破“两集中”限制具有较强的信号意义。22城集中供地总量超1600宗，其中前两轮集中供地实现了22城全员参与，第三轮20城参与，长春和沈阳缺席，前三轮集中供地规模均保持在440宗以上水平，供应规模平稳；至第四轮集中供地仅16城参与，第五轮4城参与，第六轮仅武汉开展了集中供地，后几轮集中供地中因参与城市数量减少、多数城市供地数量偏低，供地规模相应下降，但供地质量较高，信号意义或大于实际意义。
从各城供地总量来看，22城中有7城年度供地数量超过100宗，分别为上海、杭州、成都、武汉、青岛、合肥和南京，反映出当地土地市场仍具备一定热度；长春和沈阳两城年度供应地块数量仅为7宗和18宗，东北地区土地市场景气度跌入冰点；其余城市中，天津、重庆等城市供地规模与2021年相比降幅明显，土地市场热度下降。
三、成交方面：2022年土地市场成交额显著下降，与市场预期一致；各城分化加剧，一线城市和二线热门城市无论从成交总量还是溢价表现来看，均保持较好水平，其余城市则回归低位，东北地区表现最为惨淡。
2022年22城集中供地成交金额17.8万亿，较去年同期下降21.4%。未成交地块中，有109宗地块流拍，73宗地块终止或延期出让，整体流拍率为6.75%。从各轮次表现来看，各轮次集中供地的成交金额分别为4928亿元、5439亿元、4917亿元、1790亿元、452亿元和236亿元，第二轮集中供地成交情况最佳。分城市能级看，一线城市合计供应地块270宗，成交252宗，成交金额为6412亿元，一线城市由于地块单价较高，占总成交额的比重远超三成。
我们从成交量、流拍率、溢价率等方面对各地成交情况进行了详细对比：
成交量方面，2022年成交金额超千亿的城市有6座，较去年减少3城。具体看，2022年成交额超千亿的城市为北京、上海、广州、杭州、成都和南京，长春和沈阳两座城市成交额垫底，分别为8亿元和63亿元。同比来看，22城中仅5城成交额同比正增，为上海、合肥、福州、成都和无锡，其中上海和合肥增幅较大，均超过60%；在成交额同比负增的城市中，有13城降幅超20%，降幅最大的5座城市分别为长春、沈阳、重庆、济南和天津，降幅分别为98%、83%、72%、64%和59%。
流拍率方面，受供地计划优化调整、供地数量下降等因素影响，多数城市未出现大面积流拍现象。具体看，上海、重庆、宁波、苏州和无锡等5城土地市场表现出较好的供求平衡，流拍率均为0%。其余城市中，流拍地块占比也保持较低水平，仅长春、天津和济南3城流拍率相对较高，分别为57%、32%和17%，反映出当地土地市场热度明显不足。
溢价率方面，成交地块以底价和低溢价成交为主，高溢价成交地块多集中于一线城市和少数二线城市。我们重点跟踪了一线城市成交地块的溢价表现，其底价成交地块数量与溢价成交地块数量相当，其中高溢价成交地块占比超四分之一。具体看，高溢价成交地块占比由高到低依次是深圳、上海、北京和广州，深圳表现最佳；对于二线城市，对比各轮次溢价率，杭州、厦门、合肥和宁波等城市溢价表现较为突出。
四、拿地企业方面：楼市下行压力全面传导至土地市场，民营企业拿地意愿和拿地能力双双受限，大量民企缺席土拍市场，集中供地由国有企业唱主角；一、二线城市分化明显，一线城市核心地块大型房企竞争激烈，二线城市地方国企和城投托底现象明显。
2022年，拿地企业以央国企和地方城投类企业为主，民企拿地意愿和拿地能力双双受限，大量缺席土拍市场。2022年，在经济和房地产处于下行周期的情况下，城市吸引投资能力面临严峻考验，拿地企业呈现出以下特征：一是“逢地必抢”的场面不再延续，房企拿地更加谨慎，会同时考察地块的去化能力和利润空间；二是房企稳健性和投资能力差异化凸显，为促进土地成交，部分地块价格一降再降，但仅有少量房企可以把握住此次囤地良机；三是市场低迷期房企资金面普遍紧张，民企投资能力受限，拿地比例明显下降；四是城投托底现象严重，部分城市不得不通过城投参与拿地来维持土地市场正常运行。
从各城拿地企业结构来看：
一线城市核心地块房企竞争依然激烈。虽然全国土地市场热度维持低位，但一线城市仍是大型品牌房企的主战场，核心地块房企竞争激烈。从房企性质来看，在一线城市的土拍市场中国有企业占主流地位，民企势单力薄。以北京为例，四轮集中供地中，最终成功拿地的大型民企仅旭辉和龙湖两家。此外，由于一线城市地块的出让金额较高，联合体拿地的比例有所提升。
二线城市中热门城市仍具备较强的核心竞争力，但地方性企业是拿地主力。我们关注到，多数二线城市主流拿地企业是地方国企和城投类企业，部分城市城投托底现象显著。9月24日，财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。通知发布后，部分城市拿地企业结构有所优化，但仍有一些城市城投托底作用突出，反映出土地市场景气度依然低迷。此外，我们看到，杭州在二线城市中表现亮眼，当地房企滨江集团参与度较高。据统计，滨江集团在杭州的四轮土拍中共斩获28宗地块，占杭州成交地块总数的21.37%。
五、22城集中供地2023年展望
2022年22城集中供地表现一定程度上反应出全国土地市场的低迷，其背后原因主要有三：一是楼市下行，房企销售回款显著下降，资金流紧张，流动性不足以支撑房企大量拿地；二是房地产去化周期拉长，高周转模式难以为继，房企被迫放慢拿地速度；三是市场情绪整体悲观，房企对于2023年楼市走势持谨慎观望态度。
展望2023年，我们认为土地市场仍会维持较低热度，但整体表现会好于2022年。从需求端来看，目前楼市已进入磨底阶段，迎来趋势性回暖只是时间问题，待趋势性回暖得到确认，房企投资意愿将得以修复，土地市场也会随之迎来回暖。从供给端来看，经过2022年的探索，2023年多数城市大概率将选择“少量多次”的常态化集中供地模式，并多方考量地块搭配、地块质量等因素适时调整土拍规则，将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度，预计2023年土地市场将总体处于土拍规则宽松、土地质量较优、地价相对合理的环境。
注：本报告中部分地区的统计口径为城区范围或涉宅地块，统计口径的差异对报告结论不构成影响。
作者：研究发展部
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