化债新进展！闽系“扛把子”旭辉，还好吗
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2024年伊始，房企化债仍在路上。
这两天，又有两家房企披露最新化债进展，他们分别是旭辉、正荣。这两家都属于闽系。而且属于闽系里，以前比较优质的那类。
今天主要说说旭辉。
01
化债7要点
2024年1月3日，旭辉控股披露境外流动资金状况全面解决方案及业务发展的最新情况。
最新披露里，旭辉已就全面解决方案的经济条款向协调委员会、债券持有人小组及其顾问提交了一份经完善的提案。
这份全面解决方案的初步提案内容，杠杆地产概括大致如下：
其一：考虑向相关债权人提供5个选项，将其适用债务转换为不同的美元计价票据（“新票据”）或美元/人民币计价贷款（“新贷款”，与新票据合称“新债务工具”），为债权人提供不同结构。
上述包括无本金削减的纯展期（分别以票据和贷款授信的形式）、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期、附带部分转股的展期。这些形式具体如何组合旭辉尚未进一步披露。
其二旭辉称，力求通过综合资产负债表进行去杠杆化（目标约33亿美元至40亿美元），制定一个可持续的摊销时间表解决适用债务项下的境外债务总额，因此选项包含了本金削减和转股元素。
对于附带转股元素的选项，于生效日的建议转股价为旭辉股份现行交易价格的倍数，而后续阶段的转股价可能会有所不同。转股考虑以一种最终期限为7年的工具进行，附带于生效日及其后每个周年日强制转股的元素。
其三，旭辉表示，拟通过适用司法管辖区的协议安排计划，并可能与一次或多次同意征集互为条件，对交易前受益于相同或大致上类似权利的适用债务实施全面解决方案。
其可换股债券的条款将根据其条款和条件进行修订，拟议修订条款（可能与选项相同或不同）将提供予可换股债券持有人。
其四，这些选项的摊销时间大部分为数年，到期日为自生效日起2至9年不等。附带转股或本金削减元素的选项的加权平均到期日较其他选项短。对于无本金削减或不附带转股元素的选项而言，到期日可能会缩短（在上述范围内），而其与生效日后归属于本公司所有者的合约销售金额挂钩。
其五：这些新债务工具的票面利率将在2%至4%之间。大部分选项将包括利息递延机制，递延利息（不计复利）将在偿还最后一期摊销分期付款时或其后一次性支付。
对于无本金削减的选项而言，旭辉则制定了一个利率递增机制（票面利率保持在上述范围内），该机制与生效日后归属于本公司所有者的合约销售金额挂钩。
对于所有选项（大幅本金削减的选项除外）而言，旭辉设计了一个利率递减机制（票面利率保持在上述范围内），该机制与生效日后归属于该司所有者的合约销售金额挂钩。
其六：所有选项都将获提供相同的保证和担保组合作为增信。增信组合包含境内和境外元素，包括但不限于特定项目或资产组合的现金归集、股份抵押、质押以及旭辉集团股份有限公司（为本公司的间接全资附属公司）结欠本公司的大额公司间债权上设置担保。
其七：旭辉考虑向支持该提案的该等债权人提供同意费。
02
完善背后
在杠杆地产印象里，上一次旭辉披露化债相关情况是在2023年3月，当时的表态是其独立业务审核及清算分析已取得重大进展，已就潜在全面解决方案与协调委员会展开讨论。
对比之下，目前这份经完善提案主要完善的是2大方面：
1、削减本金额。此前的初步指示性关键条款里，旭辉称不削减本金额，预期债权人不会被要求接受削减欠付彼等的债务的任何本金额。
2、到期日延长。此前旭辉称其相关债务的本金分期偿还及到期日预期为不超过7年。此次说的是2至9年不等。
最新披露显示，截至2023年6月末，旭辉境外债（不包括应计利息）约为70亿美元。其中包括40亿美元的优先票据、18.95亿港元的可换股债券、3亿美元优先永续债券、23亿美元无担保贷款授信及1.105亿美元项目层面未偿还本金。
截至2023年6月末，旭辉有应占现金余额约192亿元。此外，旭辉预测，自2023下半年至2032年期间，其境内开发项目所产生的累计现金流总额（在偿还项目层面债务之后）约为1040亿至1150亿元。
上述时间内，旭辉的投资性物业公平值约456.25亿元，其考虑因应市况及资产运营状况，逐步出售一部分投资物业及境外资产，预期可增加整体流动资金约120亿至140亿元。可偿还境外债务的累计现金流总额估计约为人民币300亿至350亿元。
03
卖资产、保交付
2023年，杠杆地产看到，旭辉的卖资产等动作颇多，尤其12月。
12月29日，以3.1297亿元的代价，出售南京益拓企业管理有限公司（简称“南京益拓”）的全部股权及出售贷款。
12月18日，旭辉披露山东省德州项目股权出售的进一步消息，出售事项收取的1.2亿元现金所得款项，将用于山东地区其他项目的开发建设保交付；也将用于集团的营运，以改善其流动资金状况保经营。
12月7日，旭辉披露，以4.36亿元的代价向金融街控股出售天津“铂悦融御”项目公司49%的股权。
保交付方面，2023年，旭辉累计交付约11.8万套物业单位。
2024年，房地产市场仍处于调整期，在可能面临更多困难的情况下，旭辉称仍将竭尽全力冲刺交付8万套物业单位的品质交付目标，预计建安成本等各项开支合计超过300亿元。
化债之路漫漫，销售也要搞起来，作为闽系房企里目前为数不多的资本市场“幸存者”，愿旭辉控股未来安好。
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