商贷转成利率更低的公积金贷 北京会实行“商转公”吗？
各位粉丝：
上周，北京公积金管理中心发布新政，公积金贷款执行“认房不认商贷”的新标准，成为了大家高度关注和热议的话题。我们也在第一时间发布了相关推送，我们发现，粉丝询问最多的问题是，北京是否可以“商转公”，将来是否会实行“商转公”。
的确，如果能将利率更高的商贷转为利率较低的公积金贷，对于还贷家庭的压力可以减轻不少。目前，部分城市已经开办了“商转公”的业务，不过包括北京在内的大部分城市都还没有开展。那么“商转公”业务为什么还未开展？未来是否可以开通？今天就聊一下这个话题。
1
所谓“商转公”，就是将商业性住房贷款转住房公积金贷款的简称。
公积金贷款由于其独有性质，比商业贷款的利率要低很多。以北京为例，目前北京地区的首套房五年期及以上商贷利率为4.75%，二套房贷为5.25%。而公积金贷款五年期以上首套房贷利率为3.1%，二套房贷为3.575%。
相比而言，公积金贷款的利率要比商业贷款低了1个多百分点。首套房贷25年100万元，商贷的月均还款约5701元，月均还款约5047元。总的利息能剩下约20万元。
因此，如果商贷能转为公积金贷，对于贷款家庭来说的话，肯定是一个好事。
2
那为什么包括北京在内的大部分城市，这么多年来都没有开展“商转公”的业务呢？这恐怕是众多粉丝都关心的一个问题。
关于这个问题，公积金管理中心近期在回答市民咨询时进行过解释，将商业贷款改为公积金贷款，实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，而公积金贷款与商业贷款是两种不同的贷款，贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等方面存在很大差异。
“商转公”主要面临的是两个方面的差异问题。第一，商业贷款的额度一般较高，而公积金贷款额度是有上限的。商业贷款动辄数百万元，而北京的公积金贷款最高额度也就120万元（疏解家庭最高可贷140万元），因此即使债权转让存在可操作性，由于受到公积金贷款额度上限的影响，商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款。第二，商业贷款是银行的自营性贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题，一般来说银行并无债权转让意愿。
这个比较容易理解，个人住房贷款对于银行来说属于优质贷款业务，银行会很不情愿“撒手”。
而从几个推行了“商转公”业务的城市实操看，一些城市确实出现了原贷款银行业务办理不积极等情况，“商转公”申请成功的购房者占比不高。
3
而且，公积金和商贷不一样，它是一个职工互助解决住房问题的渠道。一个人的钱很少，解决不了什么问题。大家的钱都放进一个池子，有需要的人就从这个池子里贷款，享受较低的贷款利率。
所以公积金的贷款业务，很大程度上是受到这个池子里有多少水的影响。比如北京从2018年实施的缴存一年可贷10万的标准，就是因为随着公积金提取量和贷款量的迅速增加，可用于贷款的钱减少较快。池子里的水有限，为了让大家需要贷款的家庭能申请到公积金贷款，因此实施了该政策。
同样，是否能“商转公”、或是“商转公”能实施多久，也在一定程度上取决于公积金的这个“池子”有多少水。
目前开展“商转公”的城市不多，而且大都是结合当地住房市场情况及公积金资金使用情况，为促进住房消费，采取的阶段性支持措施。
比如芜湖市就提出了对“商转公”实施动态管理机制，当住房公积金个贷率低于85%(含)并持续3个月，可开展“商转公”贷款业务；当个贷率高于90%(含)时，可采取相应调控措施，暂停或控制“商转公”贷款业务规模。
长沙市在今年4月发布“商转公”后两个月，个贷率达到85.99%，当地媒体报道，今年7月长沙对“商转公”业务进行了限流。
不过北京住房公积金管理中心的回复中并没有把话给“说死”。公积金中心表示，今后若有政策调整，且申请家庭符合相关条件，将为其办理。因此，未来北京开展“商转公”的业务也不是一点没可能，也会根据实际情况和公积金资金的使用情况来研究。为了便于及时解答粉丝问题，京房字专家组成立了帮助粉丝们解决买房全流程问题的交流群，专业解答规划、交通、买房、租房、共有产权房等问题。并不定期举办线上、线下公开课，扫下方助理的二维码入群。