房贷利率重定价周期可调整 怎么选更省钱？
转自：中国消费者报
记者孙蔚
“周一一大早，我就申请把房贷重定价周期改成3个月了。”北京市民冯女士告诉记者，她在建设银行手机APP上进行了申请。“但是我想知道，调整成3个月合适吗？”
10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，从11月1日起，有序完善个人住房贷款利率定价机制。其中，最受人们关注的有两个方面：一是取消了房贷利率重定价周期最短为1年的限制，借款人可以向银行申请调整重定价周期；二是浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可自行与银行协商下调利率。满足什么条件可以申请调整？不同的重定价周期有什么区别？对贷款人而言，怎么选更合适？《中国消费者报》记者对此进行了调查采访。
房贷重定价周期多了3种选择
据中指研究院指数事业部研究总监陈文静介绍，此前房贷利率重定价日一般为每年的1月1日，或者房贷发放之日。在利率重定价日，定价基准调整为最近1个月贷款市场报价利率（LPR）。也就是说，由于LPR1年仅能调整一次，因此即便在1年时间内，5年期以上LPR多次下调，房贷借款人也要等到次年的重定价日，才可享受到LPR下调带来的好处。
此次多家银行的公告明确了重定价周期的时间，即存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、6个月、12个月重定价。也就是说，最短可将重定价周期缩短至3个月。
具体而言，存量房贷调整重定价周期后，原贷款合同为每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。
冯女士告诉记者，以前她的房贷重定价日为每年7月30日。2020年她申请贷款时利率为LPR+60BP，当时5年期以上LPR为4.65%，因此她的房贷利率高达5.25%。此后，经过多次利率调整，尤其是今年7月22日、10月21日，5年期以上LPR又分别降了10BP和25BP，最新LPR报价为3.60%，再叠加北京市出台的存量房贷调整政策，她的房贷利率降至3.30%。
“每个月少还的房贷利息能吃几顿大餐了！”冯女士对记者表示。按照原政策，冯女士的房贷利率要在2025年7月30日才能享受到最新3.30%的利率水平。但这次重定价周期调整后，她的下一个重定价日变为2025年1月30日。“能早半年享受到最新的房贷利率，挺好的。”冯女士高兴地说。
可自行与银行协商下调存量房贷
房贷利率重定价周期的调整，可以让LPR的调整更快地对存量房贷利率生效，也为购房者带来了更多选择。除此之外，未来存量房贷在满足条件时，客户还可以自行向金融机构申请继续下调。
此前央行在9月29日发布的公告中表示：“浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。”此次各商业银行对于偏离幅度进行了明确，即存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。
陈文静进一步对记者解释称，根据央行公布的最新数据，上季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.33%，而5年期以上LPR算术平均值为3.85%，即对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，因此利率调整门槛为-52BP+30BP=-22BP。这意味着，利率加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对记者表示，面对楼市低迷和消费需求不振的现状，政策层面开始积极引导银行通过降低存量房贷利率来刺激楼市回暖和消费增长，而取消房贷利率重定价周期最短为1年的限制，正是政策导向的具体体现。此举不仅是银行在面临大量提前还贷导致房贷规模快速下降而做出的必要调整，也是响应政策号召，试图通过金融工具促进楼市回暖和房地产行业复苏，进而推动宏观经济企稳发展。
当下，以财政政策为抓手，结合货币政策综合施策，从多维度、多层次出发修复市场预期与行业信心，才是提振楼市和促进房地产回暖的关键，才能从根本上提振楼市。
重定价周期怎么选更合适
值得注意的是，各银行均规定贷款存续期内仅可调整一次重定价周期，选完就无法再改了。
“真是太纠结了！3个月、6个月、12个月，到底该选哪种周期呢？”许多消费者对如何选择贷款重定价日无所适从。
“重定价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要考量因素应是市场利率走势。”招联首席研究员董希淼对《中国消费者报》记者表示。
如果选择最短的3个月周期，按照当下处于降息周期的现状，LPR下降了就能更快地体现在房贷利率上，从而可以更早享受LPR下调带来的优惠，减少月供金额。但是，房贷合同期限普遍较长，大部分都是20年到30年，未来如果利率处于上行趋势，重定价周期短，将导致实际利率更快上升。
对此，董希淼认为，从整个贷款周期看，重定价周期对借款人的影响是中性的。借款人应对利率走势进行研判，综合自身情况审慎选择重定价周期。