跌穿防线这个经济特区的楼市太难了
来源：财经观潮
作者：子非鱼
01| 房贷利率跌破地板
前几天，写过郑州在1月19日将房贷利率继续下调，跌破了4.3%的基准利率，也跌破了央行与银保监会允许下调20个基点至4.1%的地板线。
谁承想，没有最低，只有更低，郑州房贷利率跌破地板线不久后的近日，珠海房贷利率下调至3.7%，成为全国最低。
根据华夏时报披露：
珠海市已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。目前，这一利率水平为全国最低，已于1月30日正式执行。
除了珠海外，进入2023年已经有近20座城市下调了首套房房贷利率，基本都降到了3.8%。
这股新的房贷利率下调潮流，是央行与银保监会1月5日联合发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》所引发的，文件规定：
决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
这是什么意思？意味着，只要满足新房价格连续下跌三个月的城市，房贷利率就可以自由设置。
去年12月份国家统计局公布的70个大中城市房价数据，有40个城市符合资格，按照抽样调查分析，全国超一半城市的首套房房贷利率都可以自主随意调整了。
身上的枷锁被打开，经历了楼市跌妈不认的2022年，所有的城市都在迫不及待地想托起楼市，降利率这么一个好机会，又岂能放过。
02| 珠海楼市太难了
所有的城市都着急，为何珠海直接将房价降至全国最低？了解珠海楼市的人，应该能懂得，珠海现在有多着急。
珠海名声非常响亮，尽管人口非常少，只有不到250万，但头顶着经济特区的头衔。
1980年，中央同时在深圳、珠海、厦门、汕头四个城市设立国家经济特区，这四个城市也是最早的一批国家经济特区，后来海南独立成省也被设立为国家经济特区。
然而40多年过去，四座城市沧海桑田，只有深圳发展得最成功。深圳从当年的小渔村，一跃成为了如今的国际化大都市。
1979年深圳的常住人口是31.41万人，2021年年末常住人口1768.16万人，翻了56.3倍。1979年深圳的GDP为19638万元，也即1.96亿元。1983年突破10亿，1989年突破百亿，1996年突破千亿，2010年突破万亿，2016年突破2万亿，2021年突破3万亿，达到30664.85亿元，四十多年翻了15615倍。
其余三个经济特区都不足万亿，珠海、汕头更是抵不过深圳一个区的经济和人口水平。
数据：各城市统计局
深圳能够成功，厦门、珠海、汕头之所以被深圳甩开，这里有主观因素，更重要的是客观因素。
深圳的崛起，离不开香港的赋能。由于距离近，改开之初，香港大把的投资资金涌入内地，深圳便是第一站。除了资金外，还有制度、规则等，也在不断涌入深圳。比如土地财政制度、卖楼花等，都是深圳从香港引进，然后才向全国普及。
当年支持四个经济特区发展，中央方面只给政策，腰包里没有钱支持，本着试验的目的，任由它们发展。
厦门、汕头和珠海，在客观条件上，比深圳差太远。珠海虽然也有澳门毗邻，但澳门的体量太小了，根本带不动珠海发展，而香港，早就是盛名全球的金融中心。
厦门、珠海的经济虽然偏弱，但房价一点也不弱。借助上一轮牛市东风，再加上自身天然的气候、海景的资源，房价水涨船高。
厦门房价直接超越广州，在5万左右，仅次于北京、深圳和上海。
珠海虽然不比厦门，但在2021年初顶部时期，均价也超过了3万。其中被炒作得最热的横琴，五六万单价的房子遍地都是。
这种疯狂，让一个GDP不到4000亿，人口不足300万的小城，如何撑起来？靠自身肯定撑不起来，珠海的客户大多来自大江南北，其中深圳、广州居多。
所以，在2022年全国楼市整体转向前的2021年，珠海楼市就已经到了强弩之末。
珠海新房成交量在2021年4月份见顶之后，一路下滑。房价方面，2021年波动不算太大，但较高点，也略微下滑了一些。
进入2022这个全国楼市的水逆之年，珠海楼市更是一片肃杀。
克而瑞披露的数据显示，2022年珠海商品房供应下降了5成，成交量下降了6成。房价下跌了8%。
成交腰斩，珠海岂能不着急，这是珠海直接将首套房贷利率下调至全国最低的根本逻辑。
03| 珠海楼市后市预判
降房贷利率管用吗？当然没啥用。
去年降了一年的房贷利率，市场依旧托不起来，足以说明一切。
正如某位自媒体人总结的，去年一年首套利率白降了，首付比例白降了，公积金比例白调了，民营房企融资的三支箭白射了。
2023年1月份的成交数据，已经说明了，即便放开调控，当民众的收入无法与房价匹配时，什么招数都不好用，想要激活楼市，唯有实质性降房价一条路可行。
以珠海来说，这么一个小城市，即便地理位置优越，即便有海景资源，又如何撑得起动辄三四万单价的房子？
珠海楼市的泡沫太大了。珠海人口少，自身无法消化自己的房子，就最好炒作概念，常用的两个概念，一个是澳门，一个是深圳。
以澳门为噱头的概念，主要是横琴自贸区。横琴的确是块不错的地方，2021年中央发布的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》将横琴钦点为粤澳深度合作区。
也即横琴已经成为了特区中的特区。这里的房价有了澳门的支持，的确有潜力。
但横琴之外的其他区域，下调在所难免。比如经常拿深珠通道概念炒作的高新区，以及十字门区域。
珠海本地的人口非常少，很多地方比较空荡。仅有的一点人口主要集中在香洲区、高新区、横琴新区以及金湾区靠近横琴的片区。
如果你晚上到过珠海，会发现，珠海的很多小区入住率并不高，尤其是金湾区和斗门区。
对于珠海后续的房价，本号的观点是，除了横琴很难说外，其余几个区，只有调整一条路。