2023浙江省房地产代建发展年报
浙江省是我国房地产代建发展相对成熟的区域之一，从1995年宁波就在海曙、江东、江北三区安居工程中尝试了委托代建，到2005年首创安置房引入代建机制，再到2017年安置房全过程代建机制的实施，浙江省房地产代建政策层面愈加完善。基于此，浙江省代建企业也形成了颇为强劲的整体实力，或具备一定的规模先发优势，或提出更新的代建理念和代建模式，或纵深拓展更广泛的代建领域等。
2023年，浙江房地产市场代建发展如何？本文从企业表现、政策动向、招投标市场以及企业代建新模式等维度来进行解读。
特别声明：（1）数据依据企业在浙江市场的代建新签约规模和在建规模；统计范围包括商业代建、政府代建和资本代建等业务数据。（2）数据来源：中指数据库、企业填报、功能公开数据收集等。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
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企业格局，从本土角逐到外来企业入局
2023年浙江省房地产代建优秀企业的评价中，参考了企业当年的新签约规模和在管规模两个核心指标，既体现了业务拓展能力，又考量了其在建的开发规模。
本土企业占主流，外来房企积极入局
得益于相对完善的政策环境和可观的市场需求，浙江房地产代建市场较为活跃，浙系代建企业的发展更为成熟，实力强劲。
2023年，在中指研究院发布的全国房地产代建企业新签约规模排行榜中，有36家企业上榜，其中11家为浙系本土房地产代建企业，占比30.6%。从新签约规模来看，2023年全国代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米，而浙系代建企业的新签约规模累计9164万㎡，占比高达52.9%。从这个角度来看，浙系本土代建企业的实力强劲。
从浙江房地产代建的年度榜单来看，前几年以本土代建企业为主，而2023年多个外来房企进入浙江市场。榜单中，本土企业占据13席，外来房企包括朗诗绿色地产和远洋建管。
在榜单之外，还有一些外来企业积极布局浙江代建市场，包括龙湖龙智造、金地管理、腾云当代管理、上坤置业、旭辉建管等企业。
表：2023年外来代建企业在浙江市场的布局情况（部分）
其中，远洋建管中标浙江慈溪市杭湾金融港安置房政府代建项目。该项目位于浙江慈溪市中心城区坎墩板块，总建筑面积36.74万平方米，包括安置房、幼儿园等业态。
旭辉建管在浙江市场的首个项目拓展中实行差异化竞争，携手温州城建、浙江华恒成功中标温州苍南县公安监管中心建设工程项目全过程代建开发。为苍南县打造集合苍南县看守所、武警中队、拘留所、强制戒毒所、警务技能训练基地（含特警大队业务用房）等于一体的公安监管中心，充分发挥其在复杂业态与公建领域的丰富经验。
绿城管理和蓝城集团头部效应突出
绿城管理和蓝城集团无疑是全国房地产代建企业中实力最强的两家企业。
绿城管理作为中国轻资产开发模式的先行者、引领者，2023年新拓代建项目的合约总建筑面积达3528万㎡，同比增长25.0%；新拓代建项目代建费预估103.7亿元，同比增长约20.5%。
2023年，绿城管理不断提升专业能力和服务能力，发布“M登山模型”和“绿城M”APP，从六大营地、23个服务节点动作，指导代建团队在服务全过程中，与委托方建立牢固的信任关系，以规范化、流程化的专业服务，确保项目经营兑现度。
2023年，蓝城集团代建新签约规模为1899万㎡，其中浙江省的代建新签约规模超过880万㎡，在本土市场签约了多个住宅安置房项目、美丽城镇项目、旧城改造项目，甚至是文旅类、产业园区、学校代建等，业务范畴广泛。
2023年，在代建竞争加剧的背景下，蓝城集团坚持五个核心理念，充分发挥自身优势，以服务创造价值。即为：为委托方创造价值比纯谈代建费更重要，认真做产品比单纯控成本更重要，做好团队管理比做好品牌更重要，做好品质和服务比做大规模更重要，单项目平衡比多项目规模平衡更重要。
紧抓政府代建，积极强化竞争优势
除绿城管理和蓝城集团之外，其他的浙系代建企业多数业务集中于政府代建领域，比如中天美好集团、德信绿建集团、宋都管理等企业政府代建的规模占比都在其规模的85%以上。因此，对于他们来说，在这一轮竞争中，都在积极强化自身在政府代建领域的竞争优势。
比如，中天美好集团在政府代建项目建设中引入阳光工地。不仅在项目正门口设立LED屏24小时实时播放现场施工情况，做到施工过程透明化，社会监督公开化，同时在项目施工过程中实行可视化管控，做到管理动作可视化，安全防护可视化、工程进度可视化。
再比如，德信绿建集团积极强化复合型未来社区的营造能力并形成多个可参观的项目样本。目前，德信地产自投的未来社区项目已有3个，再加上2023年绿建集团中标的德清和龙泉的未来社区代建项目，已有5个样板产品。在未来社区的产品迭代升级中，积累了丰富的经验。
再比如，兴元建设（融者共创）2023年在浙江市场代建发展迅速。除了商业代建和政府代建常规项目之外，兴元建设（融者共创）基于多年地产开发和运营经验，发挥于高端精研的产品力、综合最优的解决方案能力、独有的服务赋能创造价值，和属地直营的服务团队等优势，迅速进入共有产权房等代建细分领域，2023年中标新街街道南站共有产权房的代建。
布局多元化代建赛道，筑牢能力根基
2023年，浙系企业在自身熟悉的代建领域之外，更积极布局多元化的代建赛道。
比如，以住宅项目代建为主的中天美好集团、德信绿建集团和宋都管理均在2023年新签约产业园区代建项目，众安集团中标综合性项目——义乌国际陆港·诚信金街广场项目代建，该项目集住宅、购物中心、商务办公及酒店于一身，对企业综合开发、运营实力有较高要求。
再比如，以文旅类代建为主的开元建设，积极探索纾困项目的代建，其代建的温州纾困项目九玥府通过售楼部重建、已售房源整改提升、新建房源品质重塑等多方面，恢复购房者信心。
招投标竞争激烈，代建代销苗头兴起
中指研究院监测数据显示，2023年浙江省公开市场房地产代建相关的招标和投标项目数量均超过120个。整体来说，浙江房地产代建市场的招投标仍以住宅为主，且全过程代建覆盖77.5%的项目，参与浙江市场招投标的企业数量增加，市场竞争持续加剧。
住宅占比达77%，是代建市场的主力
2023年浙江省招投标中，住宅物业（含未来社区）仍占主力，住宅项目个数占比达到77%，多为安置房项目；其次为学校物业占比11%，比如蓝城集团中标滨江区杭州二中白马湖学校扩建项目代建；办公物业占比6%，比如绿城佳园中标云栖小镇（2019）78号地块商业商务用房项目代建；产业园区、医院物业和其他物业各占比2%，比如宋都管理中标温州龙湾文昌数智谷产业园项目（高新区HX-22-B04地块）代建开发，蓝城集团中标平阳县坡南历史文化街区保护提升与旅游开发项目全过程代建等。
图：2023年浙江省公开市场房地产代建中标业态个数占比
全过程代建占比高达77.5%，对代建费控制越加精细
2023年，通过对浙江省房地产中标数据分析，实行全过程代建的项目达到93个，占比高达77.5%。全过程代建已成为浙江各地政府最青睐的代建方式。从2023年监测到的浙江各地关于代建政策的补充和完善意见中，政策端更倾向于对全代建方式的完善和管理费用的控制。
图：2023年浙江省各城市代建相关政策
2017年10月，杭州市滨江区为实现安置房建设“又好又快”的目标，在全省首创房地产公司或其与施工单位的联合体参与全过程代建开发模式。随后，全过程代建开发模式先后被杭州市萧山区、温州市、丽水市、嘉兴市、绍兴市、杭州桐庐县、杭州建德等地采用实施。
表：部分城市关于全过程代建费用的规定
在费用层面上，浙江省各个城市对于全过程代建的费用控制越来越精细化。比如2019年杭州桐庐仅规定了项目管理费的支付节点，将整体管理费分为5个节点来支付；而2020年绍兴全过程代建约定了综合造价的最高水平；2023年永康的政策更是在综合单方造价的基础上约定了项目管理费不高于项目投资（不含土地费用）的3%。
代建竞争加剧，且代建代销要求增多
2023年，浙江房地产代建招投标市场竞争愈加激烈。这不仅表现在单个项目的参与企业增加，比如平湖经济技术开发区景文花苑项目(暂定名)全过程代建参与投标企业高达37个；另一方面则体现在中标企业更加分散。
中指研究院监测数据显示，2023年浙江省房地产代建相关项目中标企业数量约有45家，其中前5企业的中标数量的市场占有率为61.5%，具有强劲的规模、品牌和管理支撑的代建企业在招投标市场竞争优势显著。与此同时，有32家企业仅中标1个项目，且不乏有新入局或新进入浙江市场的企业，如海宁鸿翔、上坤置业、旭辉建管等企业。
在竞争加剧的同时，委托方对代建企业的要求更高。2023年，在市场销售去化难度增加的背景下，有19个中标项目要求企业代建代销，且这些项目多数位于浙江省的三线城市的下辖县市，如丽水的龙泉市和松阳县、台州的临海市、温岭市和仙居县等。
未来，随着市场去化压力的增加，预计有更多项目采用代建代销方式，将委托方承受的去化压力释放给代建方，这就要求代建企业更加强化自身的品牌能力和营销能力等。
新模式探索，错位竞争谋发展
2023年浙江省房地产代建市场竞争加剧已是不争的事实，浙系代建企业也在谋求更多元的发展机遇，且不乏有积极探索新模式的企业。
不出资代建模式，金融撮合探索
在当前市场环境下，资金对于委托方来说至关重要。因此在项目代建合作中，委托方更倾向于让代建方入股出资的方式缓解压力。
绿城管理在代建过程中，坚持不出资的财务底线。但是当前委托方“缺钱”的诉求日益增多，如何0出资来做好代建项目？
那就是，提供金融撮合服务，引入金融端参与项目。
绿城管理为有融资需求的项目积极提供金融撮合服务，探索与各类资方设立合资公司，实现批量落地项目。
图：金融撮合推进代建项目模式
城投公司模式，战略合作下的“一揽子工程”
中指研究院数据显示，截至2023年9月，2021年两集中地块入市率为57.4%，其中地方国资入市率仅31.7%。2022年地方国资拿地力度逐批增加，拿地宗数及拿地金额占比均超四成，但项目入市率不足两成。过去两年地方国资项目开工及入市率仍偏低为代建带来较大空间。
基于此，在代建领域，城投公司由于其安全性和合规性更强的特点，成为代建市场颇受关注的委托方之一。2023年重提代建的滨江集团，也将目光聚焦城投公司，从高维层级介入，与城投公司建立战略合作关系。
早在2021年起，滨江集团便与湖州城投、金华城投签署了战略合作框架，在当地房地产开发领域展开深入合作。为满足委托方诉求，滨江集团量身制定了重资产开发、小股操盘、轻资产代建等多元合作模式，根据项目去化率预估，匹配不同的模式：
若预估项目1年内去化率能达80%以上，优先选取重资产开发模式；
若预估项目1年内去化率能达50%以上，选择合作开发模式，共同分摊风险；
若预估项目1年内去化率在50%以内，则以小股操盘模式介入；
若预估项目流速正常，优选轻资产代建输出；
针对不同项目，提供专项的解决方案，既能满足委托方、代建方各自需求，增进合作的稳定性，又能够为滨江自身发掘更多的业务机会。双方优势互补、资源共享，在长期的合作过程中建立信任基石。
运营前置的文旅模式，做“活”非标业务
文旅类项目代建在浙江市场也不断兴起，比如德信运营的闲林埠老街，蓝城中标温州阳县坡南历史文化街区保护提升与旅游开发项目全过程代建等。对于他们来说，文旅类项目的代建是业态的延伸，而对于开元建设来说，文旅项目代建是企业最核心的特色和优势。
开元建设坚持项目导向，稳扎稳打，在杭州、宁波、上海、徐州、长沙等十余座城市累计落地50个项目。开元建设旗下形成了开元名都酒店、森泊度假乐园、芳草地、观堂、方外等核心战略品牌，每个品牌定位鲜明，从城市繁华商务到山中隐士谧境，从休闲亲子度假到历史文化古镇均有覆盖。
高星商务酒店品牌：开元名都（温州、海宁、瑞安、嘉兴…）、开元名庭（杭州、湖州、上海…）
文旅度假综合体品牌：森泊（杭州、德清、日照）、芳草地（杭州、湖州）、观堂（绍兴）、方外（杭州）
商业公建综合体品牌：开元广场（杭州…）。
每一个精品项目的背后，是开元建设文旅资源优势的体现。开元建设在酒店、商业、文旅项目均拥有庞大的战略供方信息库，从前期开发到后期运营，每个环节都甄选最优质的供应商、合作方，最终呈现出最具竞争力的产品。
对于文旅类项目来说，运营成功的前提是运营前置。因此，开元建设在开发环节便结合运营的实际需求，对功能分区、流线组织、后场分布等提出优化建议，提高使用坪效。并根据以往项目建设过程中积累的经验，对施工图的质量及深化程度提出要求和控制建议。前、后两端共同发力，精准测算，保障项目在中长周期下的盈利能力。
“实业+”孵化模式，代建+产业园深耕运营
2023年，在中天美好集团、德信绿建集团等企业积极布局产业园区代建的时候，在浙江市场的老牌国企——中兴房产便早已基于自身企业背景和定位，进行代建+产业园深耕运营模式的转型。
自2015年起，中兴房产先代建了杭州比亚迪、富阳大华塑业厂房、新能源充电场站等生产制造设置，在产业园代建方面，中兴房产也积累了一定经验，曾参与代建了5G产业先导园、数源产业园、东部软件园、云栖小镇六和云产业园等，产业园全过程代建的形式也是未来发展的方向之一。
中兴房产在进行项目代建的同时，导入弱电、智能化、城市大脑运营等产业资源，布局充电场站，城市配套设施，实现代建+产业园的深耕运营。通过利用母公司数源科技的新能源数字经济进行赋能，中兴房产将实体经济导入到运营和开拓，对制造业产生放大效应，进而带动新能源、大数据等其他板块，反哺全社会。
总结
2023年，随着大量企业入局房地产代建，市场竞争加剧。尤其是浙江房地产代建市场由于其特有的市场成熟度和市场容量，更是成为企业争夺的核心区域之一。
2023年12月11日中央经济工作会议提出，未来几年要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。预计代建在未来的3-5年内，仍然存在很大的结构性机会，并且代建市场的集聚程度还将进一步提升。
当前市场环境下和竞争压力下，代建进入“让利时代”。能否抓住未来3-5年的代建机会不仅有赖于代建企业对委托方需求的把握，更取决于系统化的项目管控，高效的运营能力，集采优势下的成本管控能力，团队的成熟度等企业的核心硬实力。
中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望
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