管好用好房屋“养老金”系列报道①《长沙市物业专项维修资金管理办法》修改内容解读
转自：掌上长沙
长沙晚报掌上长沙12月4日讯（全媒体记者陈焕明）去年底，新修订的《长沙市物业专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）经市政府常务会议审议通过并施行。12月4日，长沙市物业维修资金管理中心举办的物业维修资金政策法规宣传及业务培训上，中心工作人员对《办法》修改内容进行专题解读。
培训围绕《办法》的修改背景、主要修改内容进行了详细讲解，并结合实际案例进行法律责任宣传。据悉，新《办法》由市司法局负责组织起草，市住房城乡建设局负责具体起草。2022年12月19日长沙市人民政府令第143号第一次修正，2023年7月11日长沙市人民政府令145号第二次修正。
《办法》主要修改内容如下：
1.《办法》第三条修改为“物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明的原则。”
依据：《住宅专项维修资金管理办法》第四条；《湖南省住房和城乡建设厅湖南省财政厅关于加强物业专项维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）。
解读：增加“所有权人决策”作为维修资金管理的基本原则。维修资金的来源和用途均决定其性质属于业主共有。业主对维修资金筹集、使用有共同决定的权力。
2.《办法》第六条第一款、第二款合并修改为“首期物业专项维修资金，由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入物业专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收物业专项维修资金。”
第三款作为第二款，修改为“自建、代建的房屋，首期物业专项维修资金由房屋所有权人在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。”
依据：《湖南省物业管理条例》第五十三条
解读：第六条将首期物业专项维修资金交存时间由“办理入住手续前”修改为“在办理商品房预售合同备案前或者竣工验收备案前”。与上位法保持一致，有利于提高物业专项维修资金首期交存率，也更具操作性。
3.《办法》第十二条、第十四条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十九条业主参与和通过物业专项维修资金相关事项的表决比例进行修改。由“经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”修改为“由物业专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。
依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
解读：由以前“双三分之二”业主同意，修改为“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意，有利于形成共同决定。
4.《办法》第十五条第一款修改为“业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。续交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可以随物业管理费逐月交存。”
第三款修改为“由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会依法决定。”
依据：《湖南省物业管理条例》第五十三条第三款
《湖南省住房和城乡建设厅湖南省财政厅关于加强物业专项维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）
解读：增加“一次性交存”和“随物业管理费逐月交存”两种续交物业专项维修资金的方式，为制定续交的具体管理办法提供了依据和途径。
5.《办法》第二十二条中“单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下”修改为“单项物业维修、更新和改造项目费用在五万元以下”。
依据：《湖南省住房和城乡建设厅湖南省财政厅关于加强物业专项维修资金管理的通知》（湘建房〔2019〕199号）第七条
解读：一次性表决的单项物业维修、更新和改造项目费用由“三万元以下”提高至“五万元以下”，为小区小额计划维修提供更有力的支持。
6.《办法》第二十三条中“维修和更新、改造”修改为“维修、更新和改造”；“消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的”修改为“消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的”；“其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况”修改为“其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况”。
依据：《湖南省物业管理条例》
解读：新增排水系统出现重大安全隐患以及其他危及公共安全的紧急情形，作为应急使用物业专项维修资金的情形。
7.《办法》第二十四条第一款第三项增加在应急维修流程中由管理机构代管的“由区住房和城乡建设行政主管部门在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公告”的规定；
第二十五条增加在应急维修流程中由小区自管的“由业主委员会在物业管理区域和维修项目的显著位置进行公告”的规定。
解读：在应急使用物业维修资金过程中，增加了事中公告环节，有利于保障业主对物业专项维修资金使用的知情权。
8.《办法》第二十六条修改为“发生第二十三条规定的情形时，物业服务人、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修、更新和改造的，物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处可以组织代修。工程竣工后，物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。”
解读：根据市委办公厅、市政府办公厅《关于下放部分市级经济社会管理权限的决定》（长办发［2014］4号）规定，维修资金应急维修使用的审批权限全部下放到区级管理部门。在区建设（房产）主管部门作为物业专项维修资金急维修审批部门的情况下，仍规定其可以组织代修，存在权力滥用风险，故删除本条中区建设（房产）主管部门作为组织代修的主体。
9.《办法》第三十一条修改为“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。”
解读：结合《办法》实际执行情况，落实市政府“放管服”、“最多跑一次”的有关政策精神，删除第三十一条中“出具有效证明”，不再规定业主需要向受让人出具维修资金交存证明及到窗口办理更名手续，而是在办理所有权转让时同步进行结余的维修资金转让。
10.《办法》第四十一条修改为“本办法所称物业共有部分是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部分。”
依据：①《民法典》第二百八十一条规定维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
②《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”
解读：原《办法》对共有部位、共有设施设备的列举无法穷尽，该修改更有利于维修资金保障房屋共有部分的维修，有利于发挥“房屋养老金”的作用。
