1000亿租赁住房贷款落地，国家队到底收了哪些房子？
前后LPR大降，现有政府带头下场买房。
近日，重庆市举行了租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式。
本次签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购了7个项目用作保租房。
本轮总共收购房源4207套，以70平方米以下小户型为主，预计下半年开始陆续投入运营，将有效满足广大新市民、青年人多层次住房租赁需求。
这次国企收购存量住房的钱是哪儿来的呢？
1000亿“租赁住房贷款支持计划”！
01
落地了哪些城市？
在2024年开年，我们就在《1000亿买房放租，租房要成新趋势了？》中为大家区分了租赁住房金融17条中的“住房租赁团体购房贷款”与“1000亿租赁住房贷款支持计划”的区别，并且也分析了为什么是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州、济南这八座试点城市。
但严格来说，国家队下场买房，重庆并不是1000亿租赁住房贷款的首个落地城市。
2023年5月，国家开发银行福建分行与福州左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同，并实现全额放款，收购存量住房用于扩大保障性租赁住房供给。
2023年6月，国家开发银行山东分行在济南发放全国首笔收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。
2023年12月，国家开发银行天津市分行发放天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。
2024年1月，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款也于近日正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，平均每套约80万元。
目前，济南、福州、天津、青岛等市已经落地首批租赁住房贷款支持计划贷款，贷款金额总计40.86亿元，用作购置存量住房用作保障性租赁住房。
从已收项目来看，国家队主要解决新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。
而这40.86亿元还只是前菜，后续还有超过900亿元的贷款会涌入保租房赛道。
这也是在传统住宅外首次在实操层面看到国家对于租赁住房赛道的资金支持。
通过住房租赁团体购房贷款，一方面，消化存量住房库存，一方面，支持保障性住房建设。
可以说是双赢！
02
能去多少库存？
这8个试点城市几乎都有一个共同特点，城区人口多，新房库存多。
虽然从城市能级上讲，这八座城市比不上北上广深等一线城市，但北上广深等城市房价回撤程度较小，仍然有相当的购房需求，市场去化压力较小。并且一线城市土地成本高昂，1000亿对于一线城市来说杯水车薪，试点力度有限。
从贷款落地的几座城市来看，城市能级仅次于一线城市，城市人口与经济实力都不差，但近几年的楼市“不景气”也是事实。
包括成都在内，都存在库存高、去化慢的情况。
但又不是没有机会。
一方面，虽然城市仍然面临库存去化问题，但土地成本相对一线城市相对较低；另一方面，人口虽然不比一线城市，但面对当今人口负增长的情况，一线城市及三四线城市人口流出，二线城市有机会承接人口流动，进而增加市场需求。
因此，楼市也并非无可救药，这也是选择这些城市作为试点的主要原因。
那么，去库存的威力究竟有多大？
就拿最近贷款落地的城市重庆来说，重庆的广义库存消化周期，一度高达9.8年。
据统计，1月重庆主城区商品房成交量约为8000套，而本次贷款落地收购了4207套，相当于半个月的成交水平，数量也不算少了。
另外，从过去一年8个试点城市的销售额来看，去年累计销售额约为1万亿，这1000亿元的租赁住房贷款相当于全年销售额的10%，也属于一剂“强心针”了。
更何况，“租赁住房贷款支持计划”目前尚处于试点阶段。
一切才刚刚开始......
03
又能带动多少租赁需求
过去我们一直在研究一线城市的租赁市场，但随着经济大环境的不景气，大量流动人口开始出逃一线城市，二线城市租赁市场的需求越来越大。
还是以重庆为例。
从人口来看，截至2022年底，重庆中心城区常住人口1047万，另有流动人口约262万，约占全市流动人口的54.4%。
而这262万人当中，房屋自有率约为28%，也就是说有近200万人需租房，而这个数字未来还会持续增加。
那么重庆又有多少保租房？
从重庆保租房筹集目标来看，“十四五”期间共计划筹集共计40万套/间房源，目前累计筹集26.4万套/间，对比市场需求来说，无异是杯水车薪。
虽然并不是所有租房群体都会选择保租房，但从一线城市保租房入市后的市场情况来看，保租房的大量入市对市场租金有着较强的平抑作用，这对于城市中的中低端收入人群无疑是一大利好消息。
“市场的归市场，保障的归保障”，通过收购商品房由于保租房，重构楼市供需关系，让房价变得更合理，租房的人也能租的开心，势必会吸引更多的人才前来安居，这对于目前各省市开展的“人才争夺战”也是一大筹码。
04
不如租房有话说
8个城市瓜分1000亿，对于完全改变目前楼市现状，显然是杯水车薪。
但从长远来看，一方面能暂时缓解楼市的糟糕处境，另一方面，通过更加健康，更有吸引力的楼市与租赁市场来解决城市新青年的住房问题，吸引更多的人才前来安居才是最终目的。
城市有了源源不断的人，那么城市也就有了源源不断的活力。
让我们拭目以待…