全国重点城市核心地产数据：深圳人均居住面积最小，广州甲级写字楼空置率最低、东莞实际管理人口与户籍人口的比值最高
2022-05-06 20:45:29 - 市场资讯
以城镇人均居住面积和城镇人均住宅商品化率对不同城市的居住需求分类：①能级越大的城市，居住需求越多元：以广州为例，10年常住人口增量598万，“住进来”扎根需求旺盛；住宅商品化率仅39%，“住得好”的商品化改善空间大；50%的家庭户居住在20年楼龄以上房子，“住得新”换房需求大。②同能级城市，居住需求侧重点存差异：如福州人均居住面积大、但住宅商品化率更低，关注商品房改善空间；重庆城镇化率低，关注就地城镇化带来的商品房增量空间。
全国商业及办公市场容量2017年见顶后连续四年下降，在商品房销售额中占比不断下滑，从2018年1.96万亿、13.1%回落至2021年1.4万亿、7.9%，销售均价连续三年回落。同时结构性矛盾明显，经营性物业尤其是商业及办公的供给和需求不匹配，需求集中在一二线城市、产业强、需求大的核心板块，但一二线非核心板块与三四线城市供应偏大，空置率上升。
在新产业、新业态、新模式的快速发展下，更多人选择灵活就业。据统计局数据，2021年灵活就业人员规模已达2亿人，包括IT技术、网红、主播、外卖骑手等。灵活就业人口流动性大，更接受租房的生活，因而在主要大中城市产生了大量的租赁需求。同时，基于疫情防控的需要，政府大力推行网格化管理，通过健康码、行程码、核酸检测、疫苗等多个环节反复进行多轮筛查，第一次盘实了城市的实际管理人口，如北京、上海实际管理人口已超3000万，广州、深圳实际管理人口超2200万，重点城市的租赁需求有望获得可持续增长。