5月昆明新房量涨价跌，“5·17”新政后首周案场转化率有所提升
“5·17”新政后，贝壳研究院监测数据显示，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套房降至3.9%，这也是自2019年以来，二套房平均利率首次进入“3字头”。同时下调的还有最低首付比例，首套15%、二套首付20%。
市场冷静，但案场转化率有所提升
据克而瑞发布的最新数据显示，5月昆明新房量涨价跌，成交均价为12551元/㎡，环比下跌11.46%，同比下跌11.27%。单月成交2089套，环比上涨14.47%，同比下跌17.85%。
从市场端来看，“5·17”新政后首周，购房者观望情绪未有舒缓，但房企推出的各项让利优惠，仍带动了案场转化率提升至7%。
其中，购房者最大的抗性来自于首付，虽然已经降至15%，同时也意味着房贷额度的增加，月供和总利息水涨船高。
新房和二手房市场，量价环比都在上涨。
赛道有变，房企或重新“卷”起来
仔细看新房市场，需求端宽松力度空前的政策，迅速反映在了房企销售上。数据上的量涨价跌，实为市场两极分化的加剧。
新政的刺激作用，并非毫无效果。
从新政后首周数据可知，教育盘、准现房仍是市场成交主力，市场成交套数略有攀升，成交均价受西山环滇板块、一二环内改善盘成交带动上扬。
一边是以华润中心、龙湖·山海原著、华夏四季、美的·北京路9號等为代表的高端改善型项目的持续热销，最高成交单价逼近3万元的大关，价格始终保持坚挺，直接带动成交均价上浮。
一边是邦泰·臻境、金泰国际为代表的品质刚需楼盘，单价不到万元的价格十分有吸引力，去化率大幅提升，直接拉升成交量。
尤其是呈贡区纯新入市楼盘——邦泰·臻境首开即劲销，共计推出171套房源，去化135套，去化率就高达79%。
位于呈贡新城核心区，100-120㎡的刚需/刚改产品设计，成交均价8800元/㎡左右，并在突破建筑规范实现100%得房率等明显优势的加持下，本月备案量已超过150套。
如此高的去化率，也是近期入市新盘中的佼佼者。
值得注意的是，与其他项目不同，邦泰·臻境同时带动周边企事业单位公务员二套购房，新房降价购房者可选择更大面积产品，刚需客户被进一步分流。
其次，位于空港新城的首创誉华洲，虽然远离昆明主城，属于近郊板块，周边配套缺乏。但均价5200元/㎡的价格真的太诱人，成交去化也不错，拉动市场整体价格下降。
两者综合之下，量涨价跌并不意外。可以肯定的是，受政策影响，首付比例和房贷利率的下调，也让一部分有需求的刚需客群开始出手，优选性价比相对较高的低价刚需盘上车。
克而瑞数据显示，仅5月昆明楼市新增供应14.33万方，成交量26.63万方，环比上涨13.47%，同比下滑16.91%；成交均价12551元/㎡，环比下跌11.46%，同比上涨11.27%。
存量方面，市场去化动力减弱，房企取证缓和，狭义存量环比下跌2%，去化周期与上月持平。活跃有效广义存量1101.71万方，按三年去化量计算，去化周期需3.6年。
高企的库存已然是不争的事实，如何增加产品价值，将成为新入市项目避无可避的必修课。而增加教育配套、提升产品品质、降低容积率、改善户型设计等，从去年至今，已经在实际销售中，用数据反复验证。