5月昆明新房量涨价跌,“5·17”新政后首周案场转化率有所提升
“5·17”新政后,贝壳研究院监测数据显示,百城首套房平均商贷利率降至3.45%,二套房降至3.9%,这也是自2019年以来,二套房平均利率首次进入“3字头”。同时下调的还有最低首付比例,首套15%、二套首付20%。
市场冷静,但案场转化率有所提升
据克而瑞发布的最新数据显示,5月昆明新房量涨价跌,成交均价为12551元/㎡,环比下跌11.46%,同比下跌11.27%。单月成交2089套,环比上涨14.47%,同比下跌17.85%。
从市场端来看,“5·17”新政后首周,购房者观望情绪未有舒缓,但房企推出的各项让利优惠,仍带动了案场转化率提升至7%。
其中,购房者最大的抗性来自于首付,虽然已经降至15%,同时也意味着房贷额度的增加,月供和总利息水涨船高。
新房和二手房市场,量价环比都在上涨。
赛道有变,房企或重新“卷”起来
仔细看新房市场,需求端宽松力度空前的政策,迅速反映在了房企销售上。数据上的量涨价跌,实为市场两极分化的加剧。
新政的刺激作用,并非毫无效果。
从新政后首周数据可知,教育盘、准现房仍是市场成交主力,市场成交套数略有攀升,成交均价受西山环滇板块、一二环内改善盘成交带动上扬。
一边是以华润中心、龙湖·山海原著、华夏四季、美的·北京路9號等为代表的高端改善型项目的持续热销,最高成交单价逼近3万元的大关,价格始终保持坚挺,直接带动成交均价上浮。
一边是邦泰·臻境、金泰国际为代表的品质刚需楼盘,单价不到万元的价格十分有吸引力,去化率大幅提升,直接拉升成交量。
尤其是呈贡区纯新入市楼盘——邦泰·臻境首开即劲销,共计推出171套房源,去化135套,去化率就高达79%。
位于呈贡新城核心区,100-120㎡的刚需/刚改产品设计,成交均价8800元/㎡左右,并在突破建筑规范实现100%得房率等明显优势的加持下,本月备案量已超过150套。
如此高的去化率,也是近期入市新盘中的佼佼者。
值得注意的是,与其他项目不同,邦泰·臻境同时带动周边企事业单位公务员二套购房,新房降价购房者可选择更大面积产品,刚需客户被进一步分流。
其次,位于空港新城的首创誉华洲,虽然远离昆明主城,属于近郊板块,周边配套缺乏。但均价5200元/㎡的价格真的太诱人,成交去化也不错,拉动市场整体价格下降。
两者综合之下,量涨价跌并不意外。可以肯定的是,受政策影响,首付比例和房贷利率的下调,也让一部分有需求的刚需客群开始出手,优选性价比相对较高的低价刚需盘上车。
克而瑞数据显示,仅5月昆明楼市新增供应14.33万方,成交量26.63万方,环比上涨13.47%,同比下滑16.91%;成交均价12551元/㎡,环比下跌11.46%,同比上涨11.27%。
存量方面,市场去化动力减弱,房企取证缓和,狭义存量环比下跌2%,去化周期与上月持平。活跃有效广义存量1101.71万方,按三年去化量计算,去化周期需3.6年。
高企的库存已然是不争的事实,如何增加产品价值,将成为新入市项目避无可避的必修课。而增加教育配套、提升产品品质、降低容积率、改善户型设计等,从去年至今,已经在实际销售中,用数据反复验证。