百强房企在租赁住房上的“进与退”
引言
2023年，租赁住房行业发展势头凶猛，租赁住房企业规模稳步提升。根据亿翰智库监测，截至2023年末，租赁住房企业TOP20累计在运营规模达到95万间，其中，以万科、龙湖为主的头部房企旗下的租赁业务更是以超过十万间的运营规模牢牢占据行业头部位置。
并且从新开业规模来看，2023年TOP20租赁住房运营商累计新开房源19万间，其中房企系租赁住房品牌开业近5万间，占据新开业规模近25%；并且这一势头延续到2024年一季度，万科泊寓、华润有巢等房源规模均有明显增长。
租赁住房业务成为房企跨越周期的新发展选择
在楼市火热，传统的销售型物业开发销售，长租公寓一直在房企的业务体系中处于“边缘”位置，很难占据核心地位。
租赁住房项目耗资大、投资回报周期长且利润相对较低，房企更乐于将更多的投资放在高回报低周期的住宅项目开发销售商。
不过，当房地产行业步入存量时代，单纯靠地产开发销售，已无法带领企业实现可持续发展，随着政府端对于租赁住房行业的持续关注，越来越多的房企选择加大租赁住房赛道的投入。
房企年报长租业务表现亮眼
2023年长租行业的快速发展也映照在了各大房企的年报业绩当中，相比开发业务利润的下滑，长租公寓业务的快速增长和利润贡献相当亮眼，陆续有住房租赁企业表示已实现盈利，如龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢等。
万科泊寓截至2023年管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，全年出租率达96%，并且在23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。
龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元，未来长租公寓业务的收入增长会达到两位数，盈利能力也会同频增长。
招商伊敦长租公寓业务运营收入达到10.88亿元，EBITDA为6.89亿元，创造了自披露以来的新高，房源规模管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目45个，房源总数2.95万间。
华润置地长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模5.6万间，期内实现营业额人民币7亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%。
2023年长租公寓市场规模爆发增长，以上市房企为主的长租品牌凭借其母公司的品牌相应及其市场地位，也在快速占据市场份额，实现规模化扩张，行业地位及业务规模进步明显。
关于在“竞自持”方面的松绑
而关于房企在租赁住房领域的“退出”，则是在“竞自持”方面的松绑。
在楼市火热的年代，各大房企拿地意愿高涨，而为了防止楼市拿地动作过热，让企业理性拿地，很多城市在土拍规则中加入了“竞自持用于租赁住房”的要求，以此避免地王频繁出现。
今年以来，西安、天津发布政策，明确“自持租赁住房可转商品住房”，这是国家在地产牛市推出“竞自持”条件后，面对行业下行的一次重大尝试创新。
首先来看看“竞自持”对于房企的局限。
一方面，当初企业愿意以竞自持条件拿地，是因为楼市火热，房产销售情况好，且自持房源出租情况也相对较好，“账”算的明白。但目前楼市销售低温，且租赁市场房源供应持续增加，但需求端客户量增加并不明显，叠加保租房的持续供应对市场租金的抑制作用，导致租赁市场正处于下行阶段，自持房源无论是租金还是出租率都在下降，这对企业来说负担严重。
另一方面，对于租赁住房行业的推出渠道来说，主要有两方面。一是通过大宗交易实现退出，但“竞自持”土地明确要求禁止出售；二是通过发行REITs实现退出，但目前保租房REITs底层资产项目都是R4土地，“竞自持”土地达不到发行REITs的条件。因此，对于“竞自持”地块来说，只有出租一种方式，但租赁市场良好的情况下，租赁业务能够实现盈亏平衡，一旦市场下行，企业就不得不面临亏损。
“竞自持”的松绑可能会产生哪些影响
而西安、天津率先试点“竞自持”松绑，又会产生哪些影响？
其一，对于政府而言，能够以另一种形式补充土地财政。
就目前土地市场而言，市场去化周期长，销售情况不明朗，这也造成企业拿地意愿降低。并且从土地供应来看，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上，控制城市库存。即去化周期大于36个月，暂停住宅供地；18-36个月，动态确定供多少。虽然能够稳定房地产市场的供求关系，但也会导致地方的土地财政收入减少。
而西安在自持转销售方面，补交相关费用的做法，无疑可以以另一种形式补充地方政府的收入。
其二，对于房企而言，可以通过自持转销售实现松绑，降低负债。
很多“竞自持”地块都是位于城市的核心区域，即使面对地产行业低温，但仍然有市场需求。对房企而言，目前房企多多少少都有资金压力，而核心地区的优质房产无疑可以让企业甩掉沉淀资产的同时增加一笔纾困资金。
但值得注意的是，目前只有西安和天津明确了自持租赁住房可转商品住房，而“竞自持”的松绑其他城市会不会跟进？
就目前来看，这个政策对政府和房企而言是双赢的，但比较局限于人口流入、楼市基本面比较好的城市，但结合目前的市场情况而言，新房库存压力很大，如果企业自持租赁住房再转为商品住房，必然增加新房市场库存，进一步拉长去化周期，因此短时间内各大城市跟进的可能性并不大，且政策空间还有很大余量。
结语
近年来，在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下，各大房企在租赁住房业务上也在不断突破，房源规模、出租率、营收业绩及行业地位都在稳步提升。
并且，从租赁住房行业的角度而言，西安、天津“竞自持”的松绑，也给了房企一条新的“退出渠道”。就目前而言自持租赁住房可转商品住房也是一把“双刃剑”，虽然可能会进一步刺激楼市交易，但现阶段楼市需求尚不明朗，自持转销售必然增加新房市场库存，进一步拉长去化周期。
