海通大宗商品产业链精品报告系列（4） | 华润置地（01109.HK）公司深度：全球开发运营龙头，新模式下行业标杆

重要提示：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号发布的观点和信息仅供海通证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以海通证券研究所发布的完整报告为准。若您并非海通证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。

涂力磊

海通房地产研究首席分析师

S0850510120001

具备全球竞争实力的行业标杆企业。我们认为华润置地是目前行业内，少数不论在发展规模、竞争实力、商业模式和管理水平上具备全球竞争能力的行业标杆企业。围绕城市发展目标和规划，华润置地在大型城市地标综合体、大型城市更新\城市旧改、大型城市场馆、城市TOD上盖综合体、城市开发运营生态圈构建和运营，五大方向上已树立核心竞争力和资源优势。伴随中国房地产行业日趋走向成熟，公司后期成长空间和发展潜力将持续释放。

战略模式清晰，成功构建“3+1”业务模式，即以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动。公司就“十四五”业绩增长给予“重塑华润置地，实现高质量发展”的目标以及“截至2025年，在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番”的明确指引。

开发业务行业龙头，经营性不动产业务遥遥领先。根据克而瑞数据，公司2023年全口径销售金额同比为1.9%。在保利发展、万科A、招商蛇口、中国海外发展、龙湖集团、绿城中国等龙头房企中位列第二。对比行业龙头公司2023年中报多元化布局情况，华润置地在千亿以上销售规模蓝筹房企中非开发类收入占总收入比重在25%，占比最高。公司属当前蓝筹房企中为数不多实现从住宅第一增长曲线，向商业等第二成长曲线成功跨越的企业！

REITS通道打开，补齐业务短板。公司已顺应政策趋势发布计划分拆公司旗下山东青岛购物中心作为首次C-REITs结构资产。REITs上市后将为公司提供独立融资平台和独立上市平台，有利于体现公司真实价值并与股东真正分享价值回报，同时增强后续公司探索新融资渠道发展业务的可能性。

利率下行周期，价值持续重估。华润置地购物中心2016年以来平均回报率（EBITDA/Cost）大致在7.88%，高于公司2016年以来平均融资成本（大致在4.05%）。伴随公司购物中心陆续走向成熟，以及后续无风险收益率下行，购物中心的潜在价值重估空间将被继续打开。

风险提示：1）行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。

对外发布时间：2024年1月8日

产业链相关报告

海通大宗商品产业链精品报告系列（1）| 海通大宗鉴1H2024-变化与趋势

海通大宗商品产业链精品报告系列（2）| 政府收储系列研究（1）：政策暖风频吹，回购稳定市场

海通大宗商品产业链精品报告系列（3）| “向回看”系列研究8：新加坡组屋模式（1）——从中新比较，看新加坡组屋制度特点