REITs走出独立行情，部分项目相对大盘年内超额收益达30%

财联社8月6日讯（编辑杨斌实习编辑周智阳）在昨日REITs市场大涨走出独立行情后，今日继续偏强震荡。上午截至11时，中证REITs全收益指数上涨0.20%，半数项目翻红。今年REITs市场总体相对权益市场超额收益明显，随着制度建设完善，投融资两端持续扩容，自带红利资产属性的REITs资产配置性价比提升。

8月5日，受外围市场波动影响，尽管A股市场跌幅较大，公募REITs却全线收涨。当日，中证REITs全收益指数收涨0.84%，所有REITs项目二级市场价格均收红，嘉实物美消费REIT上涨3.43%，中金湖北科投光谷REIT上涨3.21%，合计有14只公募REIT单日涨幅超1%。

图：8月5日涨幅居前的REITs项目

今年以来，公募REITs相对权益市场的超额收益明显。中证REITs全收益指数今年上涨已超过10%，嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT年内涨幅接近30%，相对大盘的超额收益超过30%。

浙商证券首席经济学家李超认为，在债券市场利率中枢下行的背景下，市场资金配置盘可能仍然偏强，REITs或成为长期资金的重要配置方向。自上而下地看，公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例相对较高的投资品类，与保险、社保、年金、养老金、产业资本等耐心资本的配置需求天然契合。

7月以来，REITs项目陆续披露二季报。整体来看，2024年二季度国内公募REITs经营情况承压，但板块间分化仍明显。

国泰君安分析师王宇辰统计，生态环保、保租房板块经营较稳健，盈利数据同比稳定增长；仓储物流板块受地缘贸易冲突、产业转移、客户提前退租影响业绩整体承压；产业园板块整体承压但边际存在分化，部分项目企稳回升；高速板块受网路结构变化、极端恶劣天气以及春节免费通行影响，多数项目经营数据仍在探底；能源基础设施板块经营分化，其中国电新能源REIT由于集中支付管理费和托管费、国补应收账款回款未至等原因可供分派金额收负；消费板块出租率保持高位，项目经营稳健。

中金固收团队认为，经营确定性主导分化行情。二季报为投资者依循基本面确定性定价提供增量信息，整体而言，短期保障房板块或仍是经营确定性较高的板块，而产业园板块经营稳定性或有所提升。推荐后续关注低估值且经营稳定性边际提升的产业园项目，同时通过一二级市场重点配置安全边际较高的逆周期品种。

政策方面，REITs继续投融资两端扩容。7月26日，发改投资〔2024〕1014号文发布，全面推动REITs常态化发行，REITs发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元。今年4月，证监会拟将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。去年，REITs已纳入社保基金和FOF基金投资范围。

王宇辰指出，自带红利资产属性的REITs资产配置性价比提升。随着REITs市场供需两端加速扩容，投资标的逐渐丰富，研究性价比提升的同时，投资者也可依自身风险偏好，关注抗周期性强，经营韧性足的资产稳定分红，也可布局周期性资产业绩反弹机会。

展望下半年公募REITs市场发展，兴业研究表示，2024上半年政策端积极发力，推动公募REITs一级市场稳定发展，核心政策包括明确公募REITs权益工具属性，拓宽投资者范围等。预计2024下半年政策将继续完善公募REITs制度建设，包括加快多领域基础设施项目落地、完善公募REITs管理条例、完善税收政策。