存量房贷利率调整怎么申请？细则来了！
自房贷新政出台以来，关于个人首套存量房贷利率调整的问题频出不穷，各家银行的一举一动更是牵动着房贷用户的心。
向银行申请要满足啥？
自己的房贷是不是在调整范围内？
房贷有拖欠能不能申请？
固定利率房贷能调整吗？
……
如果这些问题还没搞清楚，现在就手把手教你！
Q
A
什么时候开放申请？
根据各银行公告，9月25日起就可以向银行提出申请。届时，银行普遍会开放线上、线下服务渠道，接受客户申请。
Q
A
什么贷款能进行利率调整？
✅需要同时满足四项条件：
属于商业性个人住房贷款；
2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放的；
贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者实际住房情况符合所在城市首套房标准的；
贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
❌住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、购买商铺等商业用房的贷款等，不在本次调整范围内。
✅组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
Q
A
如何认定“首套房”？
情形1：贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款。
情形2：贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
举个例子，当前已满足以下任一情况，可认定为首套房贷：
贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策。
贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策。
有银行提醒，二套房贷款不在本次调整范围内，如后续所在城市更新相关“认房”“认贷”政策，可按最新政策要求提交利率调整申请。
Q
A
调整后的房贷利率，能降多少？
调整后的房贷利率水平，不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。
Q
A
我的房贷利率是浮动利率，会如何调整？
对浮动利率客户来说，目前房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，调整的是加减点。
举个例子，目前LPR是4.2%，而你的贷款是按加80个点执行——那么你现在的实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%）。如果贷款发放时，房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则你的存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后的贷款利率最低则为4.3%（4.2%+0.1%）。
部分银行表示，根据区域不同、业务情况不同，会在政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整。
Q
A
固定利率也能调整吗？
对固定利率客户来说，有银行表示，此类客户也可申请降低首套房贷款利率，调整后利率类型仍为固定利率。
Q
A
房贷有拖欠，能否申请存量房贷利率调整？
针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款，原则上暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您偿还拖欠后再申请。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
Q
A
选新发放贷款置换，还是选协商变更合同利率？
新发放贷款置换是指借款人向原贷款承贷银行重新申请一笔贷款，以置换原贷款。
协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到操作便利性，银行主要采取变更合同利率方式办理。
Q
A
已经办理提前还贷的，是否可以下调？
这一情形区分为两种情况：
已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，符合条件的可进行利率下调。
已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，符合条件的纳入此次调整范围。
在弄清调降存量房贷的对象、方式后，再来看看可以调降多少利率。尤其是针对不同时段的房贷利率，具体能降多少？
案例一
2021年9月，朱女士在禅城购置了首套房，当时房贷利率为5.8%，但随着LPR的不断下调，目前利率为5.55%，即LPR+125BP（其目前LPR仍为去年9月的4.3%），这种情况下，朱女士最低能降到多少？
根据佛山已公布的首套房贷利率下限，对照朱女士的购买时间为2021年9月，通过调整，其房贷利率最低能下调至LPR的水平，即可以从原本5.55%的利率水平最低调降至4.2%。若按照下限调整成功，粗略计算，其每月月供能省下至少500元+。
案例二
陈小姐在外市老家有一套房（有房贷），2023年3月其在佛山置业了一套新房，受政策限制，她当时的房贷为二套的LPR（4.3%）+60BP=4.9%，而随着佛山认房不认贷的政策落地，其能能否调降房贷利率？
根据认房不认贷政策，陈小姐在佛山这套房可以作为首套房，按照2022年5月至今佛山首套房执行利率下限为LPR-20BP调整，即陈小姐可以将该套房贷利率调整至不低于LPR-20BP的水平，若按目前的LPR水平（4.2%）计算，其房贷利率可以从原来的4.9%最低调降至4.0%。但具体调幅度需要与当时的贷款银行进行商定。
综合自中国银行、建设银行、农业银行等官网、知乎