《深化国资国企改革实践》系列——09篇：区属城市更新建设集团发展规划（上）
毕马威国资国企改革发展中心与国资研究中心基于专业服务团队的多个项目经验，创作了《深化国资国企改革实践》系列文章，希望能够从真实案例呈现的主要矛盾出发，深入分析国企改革面临的问题与挑战，提出应对策略并与读者分享毕马威专家的独到见解和国资国企改革先进实践。
本文是《深化国资国企改革实践》第09篇——区属城市更新建设集团发展规划（上）。
城市更新发展促进产业模式创新
目前，中国已经进入城市化进程的中后期阶段，城镇化发展从追求速度及广度转为追求质量及深度，城市建设也正由依靠“增量开发”向“存量更新”转变，“实施城市更新行动”更是首次纳入五年规划。“十四五”规划明确提出，要“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”。党的“二十大”报告也明确，“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。”可见，城市更新相关工作已经被提升至前所未有的高度，未来发展空间巨大。
城市更新迎来发展的大风口，其中国有资本是重要的推动力量。在本案例中，客户企业是北方某区域国有资本投资平台下属城市更新建设集团，所在城市于三年前发布了城市更新行动计划，其中针对老旧厂房更新改造、低效产业园区更新升级制定了具体的量化指标。客户企业所属母公司作为区属城投平台，为响应国家及地方的政策要求和发展战略方针，专门成立了客户企业，专注于区域内的老旧产业园区与低效办公楼宇升级改造、产业培育、产业布局优化及资源整合等城市更新工作，力争打造新一代智慧化园区。
在政策扶持和城市更新面临发展机遇期的大背景下，许多城市更新改造类公司相继成立。然而，其中极大多数企业的经营模式缺乏创新，仍停留在传统的重资产运营阶段，存在债务负担重、融资手段单一、现金流紧张等问题。客户企业也面临相似的难题，经梳理具体总结如下：
经营模式传统，创新发展受限
与大多数专注于城市更新业务的公司类似，客户企业目前仍采用传统经营模式，以重资产运营为主，存在前期投入大、债务负担重、回报周期长、扩张限制多等问题。为满足新时代的发展要求，客户企业亟需创新发展模式，缓解传统经营面临的压力。
存量债务过大，融资能力较弱
由于历史原因，客户部分存量在管资产债务负担重，影响资产整体的运营收益和投资回报。同时，客户目前主要依靠外部银行借款和母公司内部往来借款获取资金，融资模式单一，此外，客户企业汇总财务报表层面资产负债率较高，融资优化空间受限。
成立时间较短，资产亟待做实
公司成立时间短，还处于集团内部资产资源注入、整合阶段，目前在管资产产权尚未全部完成划转，产权界限不明晰，下一步资产扩张思路和计划有待明确。
解决方案与思路
客户希望本项目从解决经营痛点问题出发，制定改革规划并量化未来战略发展目标的各项指标，比较在不同经营模式下财务表现的差异并基于财务表现模拟测算的结果，对于改革规划进行定性、定量调整，最终形成整体战略规划方案。
在进行多次沟通的基础上，毕马威团队与客户企业共同确定本项目工作范围包括明确客户企业未来三年发展战略规划和定位、运营模式、业务布局，制定财务目标并进行财务规划，模拟测算不同经营模式下的财务指标表现和资金需求情况，为确保改革规划顺利实施制定战略保障方案，具体包括五大主要内容。
明确战略定位及战略目标。
结合客户母公司区域内的职能定位以及客户自身对于区域发展意义的理解，从内部、外部两个维度梳理客户的战略定位；结合客户企业战略定位、现阶段的痛点问题以及未来发展的方向，从业务、融资、财务、社会责任四大方面为客户制定战略目标。
梳理业务体系，明确业务定位、细化发展思路。
通过内外部环境分析，协助客户梳理业务体系；针对客户经营模式传统，创新发展受限的痛点问题，设计新的业务发展思路和模式，同时明确业务定位，打造具有不同功能定位的业务板块；梳理未来各业务板块发展的关键任务以及核心举措、行动计划、资源投入、达成效果等。
开展财务指标模拟与资金测算，设计增量模型。
通过构建财务模型，模拟未来三年公司整体和各业务板块的关键财务指标，根据不同的业务模式场景测算相关财务表现并提出建议；同时，基于财务测算设计标准化增量模型，最大限度模拟在不同业务模式下，客户的盈利表现，为客户企业明确经营模式、制定资产配置计划提供科学依据。
设计资产扩张及债务化解计划。
根据财务测算结果和增量模型，设计资产扩张计划；根据总体财务目标制定债务化解计划，梳理客户债务构成，分步实行债转股，随后推动集团内资源整合，为客户公司注入足量资产，满足发展需求。
明确战略保障措施。
以客户企业战略定位、业务布局及财务模拟和资金测算结果等要素为基础，制定本次改革规划实施所需的战略保障方案。
敬请期待
后续发布的《区属城市更新建设集团发展规划（下）》将向读者详细介绍解决方案及业务发展规划等内容。
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