鲁楼观察 | 青岛土拍新局：第三批次进行时，谁家有把握？
文| 张馨仪
9月3日，流拍两次的海珊毛衫厂地块，最终以9140元/㎡的楼面地价被青岛国信四方置业有限责任公司成功竞得，成交总价达3.71亿元。
这一竞拍结果不仅标志着青岛第三批次土地拍卖的顺利进行，更透露出土地市场的新动向以及政府与开发商之间的微妙互动。
据青岛市自然资源和规划局，本次拍卖仅涉及4宗地块，除了市北区海珊毛衫厂地块，还包括即将开拍的市北区盐滩改造地块、西海岸新区政务中心地块、李沧区湘潭路以南地块。此次拍卖中，地块挂牌与拍卖时间间隔较短，快节奏的供地速度以及大幅削减的土地供应量，显示出相关部门在土地供应上的积极作为。
其中，最具看点的当属面积最大的市北盐滩改造地块。
盐滩村，这个拥有600多年历史的古老村庄，如今却深陷在周围林立的高楼大厦的包围之中，形成了强烈的反差，凸显了城市发展的快速步伐，也引发了人们对盐滩村未来改造进程的广泛关注与期待。
该地块与海珊毛衫厂地块的资源相近，周边规划有地铁1号线站点、多所学校、文体设施，以及公园绿地，生活配套较为完备，交通便捷且教育资源丰富，这一切都为盐滩地块构造了巨大的区域发展潜力。
然而，开发商在面对这块“香饽饽”时，也面临着不小的挑战。他们不仅需要配建安置房，以满足盐滩村居民的安置需求，还要应对高昂的开发成本和商品房去化的难题。诸如，周边的在售项目如中海寰宇时代云境、海信悦澜山以及保利和颂等，如同群雄逐鹿，市场竞争异常激烈。在这样的背景下，如何合理规划、精准定位、打造特色，成为开发商们需要深思熟虑的问题。
盐滩村的改造不仅关乎村民的切身利益，也是对开发商智慧和实力的一次考验。
据了解，盐滩改造地块曾在今年第一批次土拍中就因无人报名而中止出让，后重新发布出让公告。重新出让时，地块的起拍楼面地价由9370元/㎡降至8710元/㎡，起拍总价由4.41亿元降至3.97亿元，容积率也由3.5调整为2.85。同时，用地性质上由商住用地调整为二类居住用地，以适应市场需求。
为积极应对市场挑战，政府在地块出让条件上进行了大胆调整：通过降低起拍价、调整容积率等举措，为开发商创造了更多利润空间。或者说，为有实力的开发商提供了难得的机遇。
可以看出，青岛正通过调整土地供应结构、优化出让条件来稳定市场预期，此举充分展示了城市在优化资源配置、提升城市品质方面的决心和力度。
此时，开发商要随之调整投资策略和开发计划，以适应新的市场环境。不难看出，在市场需求相对疲软的背景下，土地供应方与需求方正在逐步寻找新的平衡点。
值得一提的是，在第三批次土地拍卖中，青岛国信四方置业有限责任公司的成功竞拍，不仅是对国有房企独特优势和竞争力的有力证明，更为市场带来了一股稳定的力量。国资企业严谨的财务管理和风险控制经验将有助于进一步推动市场规范化发展。
展望青岛土地市场的未来发展趋势，可以预见，随着政策的持续引导和市场的逐步调整，土地市场将呈现出更加稳健的发展态势。青岛将继续通过调整土地供应结构、优化土地出让条件等方式来稳定市场预期为市场注入更多的信心和动力。
而对于开发商而言，如何准确把握市场脉搏、合理布局项目将成为其成功的关键所在。在土地市场的波动中寻找新的平衡点、创新营销策略，并注重成本控制与品质提升，将是开发商在未来的竞争中脱颖而出的关键所在。