调研 | 房屋养老金怎么筹集，怎么用？来看这22个试点城市的“高招”

2022年，“房屋养老金”的概念被正式提出，但目前相关部门尚未就其资金主要来源、管理模式、使用机制等提出明确的实施方案或指导意见。

自2023年以来，住建部多次公开表示，要研究探索房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度（下称“三项制度”），并在22个城市推进试点。如今经过近一年的探索，这些试点城市的情况如何？

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”三位一体“

探索安全管理长效机制

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对记者阐释了三项制度之间的关系：

通过适时对房屋进行体检了解各类房屋的安全状况，根据不同的安全级别提供不同的修缮或拆除重建方案；

房屋养老金制度为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供稳定的资金来源，使房屋全生命周期安全保障成为可能；

房屋保险制度则以市场化手段使安全问题防患于未然，起到灾后及时修缮、重建家园的作用。

据记者了解，2023年，住建部要求参加试点的城市政府在房屋体检、保险和养老金三项制度中自选一项或多项进行试点。

上海是我国第一个迈入存量房时代的城市，探索落地三项制度的必要性不言而喻。近日上海市市长龚正明确表示，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度：

一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。

三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

在试点步骤方面，上海考虑将分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

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各地试点

已形成初步经验

经过近一年时间的探索，房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，在上海、宁波、天津等地已形成了初步的经验。

房屋养老金的个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。那么如何解决资金缺口问题？试点各地都在想办法。

“公共账户资金来源有很多，目前各地都在积极探索。我们根据目前各地的探索情况，列出了至少七项来源。”易居研究院副院长严跃进列举称，如土地出让金计提、老旧小区改造资金注入、财政支持、地方附加税等税费支持、建设单位缴纳、住宅专项维修资金增值收益、住房公积金增值收益等。

据记者了解，天津是房屋养老金制度试点成绩较为突出的城市之一，其率先在滨海新区试点，并于今年6月印发《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》。

根据文件，天津滨海新区全区的房屋养老金公共账户资金需求为5000万元/年。天津的资金筹集方法是：

一是在土地出让底价的基础上，以建筑面积计算，每平方米增加25元；

二是在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算兜底。

同时，天津还引导没有专项维修资金的房屋业主，补交个人账户资金，其中不配备电梯的房屋补交标准是40元/平方米，电梯房则需补交60元/平方米。

此外，在房屋保险制度方面，今年3月，重庆首份“房屋安全保险”保单完成理赔，这份保单由公房管理处为其所管理的36万平方米公有房屋向保险公司投保，人保财险公司在巡检中发现某公房小区出现外墙瓷砖空鼓和脱落现象，为此赔付了3.8万元。

南昌等城市正在试行以“财政补贴+个人出资”的方式购买房屋保险。8月，江西南昌西湖区针对40年以上房龄的危旧房推出“危房保险+动态监测”项目，该项目3年为一期，其中一社区每户每年保险费15.60元，由区财政奖励补贴30%外，房屋产权人须一次性支付32.76元。

那么什么情况下可以动用房屋养老金公共账户里的资金？

天津目前的规定是：首先是房龄25年以上，且符合滨海新区相关规定需要做房屋体检、购买房屋安全综合保险的房子；其次是发生突发事件造成房屋严重损失、影响公共安全，但保险理赔额不足的房屋等。

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积极推进

先让专项维修资金动起来

据上海市房地产科学研究院报告，目前我国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的大约10%，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金尚未有效利用。

记者了解到，当前试点各地正在积极推进住宅专项维修资金账户的补建和续筹工作，有望充实房屋养老金中个人账户的资金。

资金交纳方面，如果是新建房屋首次归集，由建设单位交款后，向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。如果是维修资金再次筹集，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

资金使用方面，业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额。如果业主大会尚未成立，则由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。

上海中原地产资深分析师卢文曦对记者表示称：“上海许多老旧小区是没有成立业主大会的，所以个人账户部分的使用很成问题。此次上海对于住宅维修资金的规定，为的就是简化手续，明确使用流程和相应的监督标准，提高个人账户资金的使用效率，同时也可以使资金使用更加透明。”