存量房贷利率调降：调降幅度，对地产、消费的影响
来源：鸿道投资
8月底以来，关于降低存量房贷利率的讨论成为市场关注的重点。存量房贷利率具备调降的合理性和迫切性，是促进居民消费，变相增加收入，缓解资产负债表衰退的有效途径。但是碍于银行净息差压力，本轮调降的幅度和速度可能会较为波折。
截至2024年3月，我国存量房贷规模约38万亿。根据2023年11月央行在2023年前三季度金融统计数据新闻发布会上提到，认定为首套的存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。而2024Q2新增个人住房贷款的平均利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7月50城新增房贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率分为3.29%/3.70%，环比6月分别下行11/12pct，新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致市场上提前还贷的现象，同时也有越来越多存量房贷利率下降的呼声。
2023年10月存量房贷利率下调采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，根据央行的统计，超过22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万户，1.5亿人，减少借款人利息支出每年1600-1700亿元。由于517后各地已经放开城市利率下限，本轮调降的抓手更多来自于银行间的市场化竞争，即转按揭。
转按揭意味着银行拥有更多自主定价权，银行的定价逻辑会在贷款留存规模和净息差之间找寻平衡。24H1央行披露商业银行净息差仅1.54%，低于指导的1.8%，银行的净息差压力大是客观事实。从24H1的上市银行财报看，主动放缓扩表速度，保留存净息差是主要银行一致选择。此外，银行表内隐含的坏账（包括地产、房贷、经营贷和地产链相关行业贷款的实际展期和调整还款计划）客观上也制约了银行信用派生的能力。因此，放开转按揭，从银行的角度，实际主动调降的幅度可能并不会很高。当然，如果政策端同步调降存款利率，存量按揭利率的调降空间得以释放。
参考中金银行组的测算，目前38万亿存量房贷占银行总贷款的12%左右。假设全部下调至新发放利率，平均存量按揭利率下调60bp，借款人年利息支出节约2400亿元，影响银行净息差7bp，净利润7%，对银行而言该影响不小。
对于消费，从总量的角度，23年全国社零总额47.15万亿，2400亿仅拉动增长0.5%，24H1社零增速为3.7%，降利率理论上将社零增速提高13.5%。如果考虑降低存款房贷利率降低居民杠杆率，可能一定程度会拉动居民边际消费倾向，实际上降存量房贷对消费的影响将高于0.5%。
对于地产，降低存量贷款利率对新房销售的促进不大，因为房产作为大额的投资消费，不会因为每个月降低几百元的利息支出而增加投资消费。更有效的传导路径是通过降低房东的持有成本，缓解二手房的抛售，一定程度上改善二手房市场供需关系，缓解二手房价的下跌。
市场可能更期待的是降低存量贷款利率遏制居民提前还贷的冲动，改善M1+等金融数据。但从去年存量贷款利率调降后贷款早偿率的数据看，存量房贷下调70bp后提前还贷的现象并没有明显改善。核心原因是存量房贷利率下调后，存款利率、无风险利率今年仍继续下降，存量贷款利率和无风险利率的利差不降反升。具体而言，居民面对4%的存量贷款利率，1.8%的五年期定期存款利率，2.5%的寿险回报，理性选择当然是提前偿还高息贷款。本次降息后，判断金融数据是否能得到改善的核心是看无风险利率是否会继续下行，若继续下行，提前还贷的现象可能得不到有效缓解。
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