海通地产|房地产代建系列研究之一：代建行业发展历史及政策回顾
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涂力磊
海通证券房地产研究首席分析师
S0850510120001
投资要点
房地产代建产业研究框架。
1）伴随房地产市场不断发展，各类型专业化、细分化、聚焦化业务开始从幕后走到台前。除市场已经开始关注的物业管理和商业运营等后端业务之外，工程代建、采购平台、智能装配式产业等前端业务，也开始逐步进入研究视野。
2）本系列研究希望立足代建业务，重点研究代建业务在：发展历程和政策回顾；市场空间；业务模式；海外标杆企业运营情况；国内典型企业特点，五大方向上的主要特点，希望最终能够从行业角度理解代建业务的潜在价值和未来发展趋势，并通过本文为企业和投资者在后续研究中持续跟踪代建业务提供帮助。本文属代建业务开篇研究，立足代建业务的发展历程和政策环境。
房地产代建业务发展历程回顾。我国代建业务与投资体制改革和固定资产投资规模发展基本同步。代建业务最初起源于打破传统计划经济体制下政府高度集中的投资管理模式。伴随后续房地产开发市场不断扩大，代建业务开始从最初政府市政工程业务扩大到商品房建设等领域。受益房地产整体市场扩大，代建业务的发展模式、经营思路、盈利来源也开始多元化发展。
1）发展元年：改革中诞生，策政支持下发展（1993-2004）。代建业务发展之初主要立足帮助政府项目代建为主。2004年，国务院正式出台《关于投资体制改革的决定》，明确提出代建制管理模式，并规定在全国范围对非经营性政府投资项目实行代建制，该文件在推动我国代建行业发展具有重要意义。
2）业务探索期：地方加速探索，模式不断完善（2005-2014）。自国务院关于投资体制改革的决定发布以来，代建制便开始在全国上下由点及面地铺开。此后，2007年1月建设部等联合印发《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》等文件，紧紧围绕两大方向，即肯定代建制意义，同时着手处理代建制试行过程中存在的问题。
3）快速发展期：政策不断完善，行业模式升级（2014-至今）。2016年7月，《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》，明确投融资体制改革的顶层设计，为政府代建业务扩大总量规模和规范发展提供基础。与此同时，伴随房地产行业开发总量规模上升，以及不断加码的调控政策，商业搭建、资本代建以及代建衍生业务开始走上前台。
老行业有新生命。我国代建制发展至今近30年左右。行业陆续经历了改革试行初期，业务探索期和快速发展三个阶段。随着后续政策的不断完善和市场规模的不断扩大和放开，代建业务也开始不断向精细化、专业化和市场化的道路发展。未来看，我们认为政府代建、商业代建和代建衍生三大方向均将成为代建发展的重要趋势。
风险提示：代建业务依旧间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层对政府建设性支出监管处于从严趋势。