九州通苏熙凌：通过Pre-REITs和公募REITs，实现商业模式上的“质”的改变
12月14日，2024中国城市更新论坛在北京首钢园举行。大会主论坛主题为“迎接资产规划时代心智赋能存量更新”，并设置有两场分论坛，讨论城市更新如何历久弥新、存量资产如何退出等热门议题。
会上，九州通医药集团副总经理、九州产投总经理苏熙凌，就“公募REITs能否解决城市更新的根本问题”这一话题进行了深入探讨。
苏熙凌介绍，九州通医药集团是做医药贸易起家的，积累了大量医药仓储的资产，是全国第二大医药仓库的业主。承接了大量的重资产之后，在2023年3月份开始推动公募REITs的发行。总部武汉的全国中心仓也是国家发改委评选的全国十大智能物流仓库作为底层资产，发行全国首只医药仓储的公募REITs，这只REITs进展良好，已经进入了反馈之后的阶段，预计明年一季度发行。
在二级市场完成了初步布局以后，九州通医药在一级市场跟高和发行全国的第一只以医药仓库作为底层资产的Pre-REITs基金，利用上海、杭州、重庆三处的核心资产作为Pre-REITs基金，所以这次通过公募REITs和Pre-REITs的发行，也实现了企业从传统的公共资产投入医药商业企业，实现轻重分离，集团的主业还是扎根在医药大健康产业。但因为产业带动的一部分资产，通过公募REITs和Pre-REITs平台，实现了商业模式上的一次质的改变。
苏熙凌表示，九州通起家不是做不动产的，而是做医药的实业企业，所以也是顺着产业的发展，不自觉的享受到城市更新的红利。原来公司在丰台是有一个药厂，大概30亩地，因为城市的发展，政府要求做升级改造，就在药厂原地改造更新成了现在国家级的一个生物医药孵化器，也是中国最早的民营生物医药孵化器。
经过多年的发展，30亩地2400方的孵化器已经孵化了8家上市企业，运营不到30000方的园子，出租率达90%以上，一年的产值20多亿，它是跟主业形成了非常好的正向循环。
在下游，九州通在武汉的数据中心也跟政府有一个国家级的PPP项目，是一个武汉最好的养老院，大概5200个床位，前身是政府的一栋托管公寓，现在把它改成了养老院，目前入住率达到90%以上，入住的都是80岁以上的长者。
从上游和下游讲的是产业的落地。产业要盘活还是离不开融的部分，就是公募REITs的部分。首先拿出中游的核心的资产，武汉仓库和上海的仓库，打造了公募REITs和Pre-REITs的平台，才能让资产盘活，形成产融轮动。
所以其实产业很重要，融资也很重要。两者形成了一个有效的循环，才能助力主业，医药产业做得更好。九州通集团的营收已经达到1500亿，已经是一个航母级的商业平台，公司的商业平台的核心竞争力就来自于公司的信息流、商流和物流。信息流就来源于底层的产业，积累了大量的数据资产，去引导更好的业务；商流，九州通通过上下游的布局，形成比较黏性的生态圈、生态链，导入不动产。下游九州通还有非常强大的物流支撑，这叫三流合一。
从企业的角度、产业方的角度，产融融合是目前不太好的情况下，走得更远的核心的原因之一。
关于发行公募REITs标准比，苏熙凌认为，公募REITs的标准更严苛，是高于一般外资投资不动产的标准。对于一级传统的大宗交易来说，只要产权清晰，基本的合规手续完备，没有实质的风险，就达到一级的大宗交易的标准。
但是公募REITs角度来说，有一个审批逻辑，因为所有的文件本质上都由主管机构审批出来。所以国家的标准和地方的标准执行的时候会有一些不完全一致的地方。报公募REITs的时候要进行系统化的梳理和完善，这个标准远高于一级市场。
从另外一个角度来看，因为公募REITs是一个二级市场，是一个要求标准化的产品，对它合规性的要求，本来也高于大宗交易，比如说私募基金产品到发公募REITs的时候，是有时间和空间进行合规性的完善的，所以一二级肯定是有一些定价上或者合规性上合理的差异。