魔方VS城家：市场下行背景下的新生
引言
在上海，长租公寓领域布局较多的租赁企业，魔方和城家算其中两家。
在实地走访和数据库统计信息中，我们发现近乎上海的每一个板块均有魔方公寓和城家公寓的布局。
作为创业系和酒店系的典型代表，两家企业在城市布局上均较为集中在一线城市、具备成熟稳定的标准化产品且具备一定的规模。
但是在租赁市场下行的行业背景下，两家企业又有着各自独特的打法和生存之道。
魔方公寓更多的通过加盟及打造大型保租房社区的方式实现稳扎稳打，而城家通过对外合作和战略并购实现快速的规模拓展。
魔方和城家的成绩单
关于两家的开业数量和新增房源数量。
根据资料显示，截至2023年底，城家累计开业规模3.58万间，同比上涨48.92%；累计管理规模超4.83万间，自创立到2022年开业房源共计约2.41万间，2023年新增房源1.18万间，规模扩张速度明显提速。
相应的，魔方在2023年的扩张速度相对自身规模拓展速度较为稳定。截止2023年底，魔方累计开业7.66万间。根据魔方招股书中披露，2020到2022年为魔方快速扩张阶段，直营公寓净增长1.89万套，加盟及托管公寓净增长1.82万套。而后2023年，魔方规模增速放缓，新增开业数量1.15万间，轻资产签约1.74万间。
单单从当前的运营数据而言，魔方公寓的市场规模较大，而城家的2023年的扩张速度较快。两家不同的开业规模和扩张速度的背后蕴含的是怎么样的或相同或差异化的打法？
轻重两端发力的魔方
在运营模式方面，魔方公寓通常以“二房东”的角色出现，也即中资产模式，通过小规模租赁形式，整租一整栋或者几层的商办物业，在经过标准化的分割和改造后，进入市场开始出租，并设置公共区域和提供相应的基础服务和增值服务。
在这种模式下，企业在前期投入较少，整体的回报周期也较短。在市场行情较好的时候可迅速实现大规模的扩张，但是在市场下行的背景下，小规模体量的中资产模式的弊端就逐渐显露。
首先，小规模长租公寓出租率稳定性较差，对销售能力要求较高。同样是十几间的退租，
对于大社区而言，体现在出租率的变化可能仅仅是1%，而对于仅有一百间左右的小规模公寓，出租率的变化就要高达10%左右，而这种十几间的出租状态变动在市场下行的背景下尤其的常见。其次，中资产模式的拿房难度也越来越大。好的物业可以选择的业态更多，比如商业、酒店等等，而长租公寓薄利的属性注定了其较弱的竞争力。
对此魔方采取的措施的是向重资产和轻资产两端发力。
2021年魔方公寓通过加盟管理和第三方托管模式受聘经营约2万套公寓，成为当时国内长租公寓行业内规模最大的合作协议。
此阶段为魔方的高速拓展阶段，魔方生活旗下在营公寓数量经历了一轮暴增，直营公寓数从2020年的31881间，猛增到了2022年的50833间，加盟和第三方托管公寓数，直接从7149间增加到了25412间，短时间飙升了三倍。
不过进入到2022年，魔方生活的增长势头开始明显放缓。招股书显示，2020-2022年，魔方公寓业务营收发展较为平稳，营收分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。
进入到2023年，整体租赁市场下行的行业背景下，魔方公寓开始着力发展租赁社区。
据不完全统计，2023年以来魔方新入市了较多大体量项目，比如2023年3月入市的魔方石泉路店提供289套房源，5月入市的昌平沙河地铁站店有1864套房源；10月的魔方公寓镇江瀚瑞港南路店1152套房间……
另外，2023年魔方轻资产签约17411间，我们也注意到2023年以后，魔方小程序和官方APP上上新了较多的联盟品牌的集中式长租公寓。
由中资产发家的魔方公寓，如今正走在轻重两端发展的道路上。
迈入高速发展的城家公寓
相较于魔方稳扎稳打的慢速拓展，2023年城家走上了高速发展的道路，入市23个项目，开业的房间数量达11789间。
11789间是一个什么样的概念？
截止到2022年年底，城家的房源数量是24099间，2023年新增11789件房源，2023年近乎实现了1.5倍的增长。在行业竞争不断加剧的背景下，这一增长量无论是对于城家自身还是横向对于其他租赁企业，扩展规模都是极大的。
11789间的房源从何拓展而来？
2023年城家积极拓展对外的合作，与平安不动产、PGIMRealEstate保德信房地产、思睿集团、中环集团、昆山创业控股集团等多家企业合作开拓新项目。这些合作拓展房源近乎占据2023年城家新拓房源的一半以上。
在合作中，城家多数承担的设计定位、业态改造和后期运营的角色。而这些合作也是基于城家的原始积累，也即自身的运营能力。
“长租公寓铺天盖地+服务公寓式顶天立地”是城家的发展规划。
2022年成功收购瑞贝庭品牌之后，2023年11月，城家正式宣布战略并购广西原子住房租赁服务有限公司，进一步实现了城家的房源规模拓展。
也即，城家通过对外合作和战略并购实现快速的规模拓展。
对数字化的足够重视
数字化是租赁企业发展的基石。
纵观魔方和城家的发展路径，两家在房源拓展模式上有着较大的差异，但是两家在发展中有一个极为重要的共通点——对数字化的足够重视。
数字化的发展是魔方一大王牌，魔方有三大自主研发平台及系统，分别为运营管理系统（OMS）、物联网平台（IOT）及大数据驱动决策平台。OMS主要用于包括营销、客户账单等日常的运营；IOT主要用于智能家电，而大数据驱动决策平台则主要用于在进行公寓选址等等决策的时候提供数据支持。
在魔方的第三份招股说明中，我们发现截止2022年6月30日，按照职能雇佣人数划分排名第三的是IT部57人。这足以说明魔方对数字化发展的足够重视。
而城家脱胎于华住，数字化管理运营能力和酒店化产品设计是根植于城家的DNA的。
根据城家的官方资料，城家CAS系统是用长短租结合的住宿管理模型与算法对需求、租期、房态、价格变化等作出测算与分析，根据淡旺季的房态情况实时动态调整房价，锚定最具价值的租期产品出售，还可根据多种维度指标精准定价，形成一房一价。
简单而言就是城家根据已有的数据，动态调整租金和长短租比例。
事实上，在实地走访中，一些整体长租公寓出租率较差的板块，城家会有较多的短租房源以应对空置率较高的情况。
另外，我们也看到城家的白领产品有区别于别家的显著特点，在设计风格上更加的偏向于酒店风，颜色以黑白色及城家标志性的橙色为主。在家电家具配置上，会配备公寓少有的微波炉和电视，方便住户加热餐饮。这样的设计，可以综合考虑到长租和短租人群的需求，匹配长短租结合的出租模式。
这是，两家对于数字化发展的足够重视。
结语
作为中介系和酒店系的典型公寓代表，纵观魔方和城家的发展，对数字化发展的重视是两家共同的地方，但是在拓展模式和发展节奏上两家却有着千差万别。
随着租赁住房市场供应的不断增加，包括魔方和城家在内的各个租赁企业自身的拓展、去化和续租的压力不断增加。
两家企业积极应对，走出了自身的道路。
魔方初期依赖二房东的模式实现快速的扩展，而后进入稳定发展阶段。在市场下行的背景下，以加盟及纳保的方式的方式实现稳扎稳打。
相比较于魔方，城家稍微晚了几年，2015年成立的城家公寓，依托于华住酒店集团，打造自身的运营能力和酒店化的产品，而后在2023年在原始积累的基础上以合作和战略并购的方式实现快速的扩张。
在后续发展中，谁又能更胜一筹？还需时间检验。
