用锐中心置换50亿现金 远洋留给市场的几点思考

6月14日，澎湃新闻消息，北京锐中心项目已经出售，交易金额50.15亿元，接手方为平安人寿。2015年4月，平安人寿以50.4亿元的总价竞得丰台区丽泽路E-01、E-05、E-06商业金融用地。公告显示，E-01、E-05、E-06宗地建设用地面积约3.57万平方米，建筑控制规模不大于33.6万平方米。 

拿地次月，平安人寿引入远洋集团，合作开发丽泽金融商务区地块。其中，E01、E02由平安持有，E06地块（锐中心）则归属于远洋集团。锐中心项目于2017年开工，2021年5月入市，建筑面积约14.74万平方米。 

行业对此事件关注度较高，个别人士认为背靠央企的远洋也遇到了资金压力，还有一些颇为武断的观点称，“远洋在手现金无法覆盖到期债务”，但对远洋抽丝剥茧后发现，事实情况却远非如此。 

其一，在购物中心和写字楼领域，远洋拥有广泛的布局，比较知名的有成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港，以及位于长安街沿线的远洋大厦、远洋国际中心等等。有资料显示，远洋集团在北京仍持有10余个写字楼项目，总面积超百万平方米，市场占有率方面位居前列。因此，位于北京二三环之间的锐中心项目，很难称得上是远洋的核心资产。而在远洋的整个商业及写字楼版图中，锐中心存在感似乎也不强。在当前的市场环境下，考虑到锐中心的拿地及建安成本，还能拥有不小的获利空间，显示出远洋在本次交易中并不被动。 

其二，众所周知，购物中心及写字楼是重资产持有，很容易占用大量资金。因此，行业主流房企如万科、保利、华润置地均不约而同地提出了“轻资产化”运营，加强现金流入和管理输出。从这个角度而言，在一二线城市拥有大量重资产项目的远洋集团，推进轻资产战略，并选择将锐中心项目出售并不意外。有消息人士透露，目前远洋对锐中心项目仍持有运营管理权，可持续分享相关收益，这正是诸多同行所羡慕的最佳模式。 

其三，出售锐中心，也体现远洋出对房地产未来的谨慎态度。自今年5月，三家民营房企被选为“增信发债示范”以来，行业普遍认为融资环境正在稳步回暖。不过，从目前的趋势来看，房企整体形势难言乐观，销售及融资端都面临着不小的压力。克而瑞数据显示，百强房企前5月销售额同比降幅超五成；中指院数据显示，在年内第二波偿债高峰来临之下，5月房地产企业融资总额约为612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。“手中有粮、心中不慌”，是整个房地产行业最真实的写照。 

远洋提前安排，主动将锐中心项目以一个不错的价格转让，也为行业提供了一个“代价小”、“资产盘活能力强”的安全造血样本。 

其四，销售、融资及评级，是判断一家房企现金安全极为重要的标准。自从去年恒大等房企陷入流动性危机以来，国际三大评级机构下调国内房企评级的次数近300次。个别房企的评级甚至被“一撸到底”，几乎丧失再融资能力。面对着如此大的内外压力，远洋仍然拿到了穆迪、惠誉维持的“投资级”评级。记者注意到，目前能维持“投资级评级”的房企还剩9家。他们分别是：铁建、中海、华润置地、保利、万科、远洋、越秀、碧桂园、龙湖。 

房企信用评级体现出一家房企的基本面，如销售能力，土储布局、偿债能力等，直接关系到房企能否融资及融资成本。穆迪在最新的报告中非常明确的指出，远洋集团拥有足够的资金支付未来12个月的到期债务。惠誉则表示，远洋集团的销售业绩表现优于同行。今年前5月，远洋销售额近300亿元，虽然同比不如去年，但业绩排名却提升超过20个名次。而稳定的销售意味着远洋拥有稳定的回款和持续的现金流入。 

这也是为何，在年初房企融资几乎“冰冻”之际，远洋却能够成功完成多笔融资。如1月增发2亿美元2.7%有担保绿色票据，3月完成20亿元PPN发行。在行业融资尚未解冻的4月，远洋再度成功发行2亿美元，票面利率3.8%，提前两个月完成上半年融资计划。此外，远洋还两次提前偿还到期债务。如在4月提前偿还一笔美元债，未来两年内再无美元债到期。6月，远洋又提前一周将两笔ABS债券偿还，总金额8.75亿元。 

其五，行业恐慌情绪仍存，市场回归理性任重道远。经历过一段市场出清之后，房地产行业正进入一个新的发展阶段。中央层面提出，要保证房地产行业健康稳健发展，各地政府亦相继出台楼市政策，以满足购房者合理需求。但受过去部分房企的“暴雷”、债务逾期的影响，市场恐慌情绪蔓延。因此，即便“央企背景”、“投资级评级”、“提前偿债”、“三道红线”全绿等诸多标签加持的远洋集团，亦不免受到误伤。虽然房企正迎来一个相对“友好”的环境空间，但整个行业回归理性仍需时日。 

总体而言，远洋用锐中心成功实现50亿元现金回流，是面对不确定性市场下的极为明智的选择。从小的方面而言，远洋可以优化资金及资产配置，实现“腾笼换鸟”；从大的方面来讲，也体现出远洋“未雨绸缪”、“底线思维”策略下的主动作为，从而确保自身在相当长的一段时间里的安全发展。