用锐中心置换50亿现金 远洋留给市场的几点思考
6月14日,澎湃新闻消息,北京锐中心项目已经出售,交易金额50.15亿元,接手方为平安人寿。2015年4月,平安人寿以50.4亿元的总价竞得丰台区丽泽路E-01、E-05、E-06商业金融用地。公告显示,E-01、E-05、E-06宗地建设用地面积约3.57万平方米,建筑控制规模不大于33.6万平方米。
拿地次月,平安人寿引入远洋集团,合作开发丽泽金融商务区地块。其中,E01、E02由平安持有,E06地块(锐中心)则归属于远洋集团。锐中心项目于2017年开工,2021年5月入市,建筑面积约14.74万平方米。
行业对此事件关注度较高,个别人士认为背靠央企的远洋也遇到了资金压力,还有一些颇为武断的观点称,“远洋在手现金无法覆盖到期债务”,但对远洋抽丝剥茧后发现,事实情况却远非如此。
其一,在购物中心和写字楼领域,远洋拥有广泛的布局,比较知名的有成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港,以及位于长安街沿线的远洋大厦、远洋国际中心等等。有资料显示,远洋集团在北京仍持有10余个写字楼项目,总面积超百万平方米,市场占有率方面位居前列。因此,位于北京二三环之间的锐中心项目,很难称得上是远洋的核心资产。而在远洋的整个商业及写字楼版图中,锐中心存在感似乎也不强。在当前的市场环境下,考虑到锐中心的拿地及建安成本,还能拥有不小的获利空间,显示出远洋在本次交易中并不被动。
其二,众所周知,购物中心及写字楼是重资产持有,很容易占用大量资金。因此,行业主流房企如万科、保利、华润置地均不约而同地提出了“轻资产化”运营,加强现金流入和管理输出。从这个角度而言,在一二线城市拥有大量重资产项目的远洋集团,推进轻资产战略,并选择将锐中心项目出售并不意外。有消息人士透露,目前远洋对锐中心项目仍持有运营管理权,可持续分享相关收益,这正是诸多同行所羡慕的最佳模式。
其三,出售锐中心,也体现远洋出对房地产未来的谨慎态度。自今年5月,三家民营房企被选为“增信发债示范”以来,行业普遍认为融资环境正在稳步回暖。不过,从目前的趋势来看,房企整体形势难言乐观,销售及融资端都面临着不小的压力。克而瑞数据显示,百强房企前5月销售额同比降幅超五成;中指院数据显示,在年内第二波偿债高峰来临之下,5月房地产企业融资总额约为612亿元,同比下降34.3%,环比下降21.2%。“手中有粮、心中不慌”,是整个房地产行业最真实的写照。
远洋提前安排,主动将锐中心项目以一个不错的价格转让,也为行业提供了一个“代价小”、“资产盘活能力强”的安全造血样本。
其四,销售、融资及评级,是判断一家房企现金安全极为重要的标准。自从去年恒大等房企陷入流动性危机以来,国际三大评级机构下调国内房企评级的次数近300次。个别房企的评级甚至被“一撸到底”,几乎丧失再融资能力。面对着如此大的内外压力,远洋仍然拿到了穆迪、惠誉维持的“投资级”评级。记者注意到,目前能维持“投资级评级”的房企还剩9家。他们分别是:铁建、中海、华润置地、保利、万科、远洋、越秀、碧桂园、龙湖。
房企信用评级体现出一家房企的基本面,如销售能力,土储布局、偿债能力等,直接关系到房企能否融资及融资成本。穆迪在最新的报告中非常明确的指出,远洋集团拥有足够的资金支付未来12个月的到期债务。惠誉则表示,远洋集团的销售业绩表现优于同行。今年前5月,远洋销售额近300亿元,虽然同比不如去年,但业绩排名却提升超过20个名次。而稳定的销售意味着远洋拥有稳定的回款和持续的现金流入。
这也是为何,在年初房企融资几乎“冰冻”之际,远洋却能够成功完成多笔融资。如1月增发2亿美元2.7%有担保绿色票据,3月完成20亿元PPN发行。在行业融资尚未解冻的4月,远洋再度成功发行2亿美元,票面利率3.8%,提前两个月完成上半年融资计划。此外,远洋还两次提前偿还到期债务。如在4月提前偿还一笔美元债,未来两年内再无美元债到期。6月,远洋又提前一周将两笔ABS债券偿还,总金额8.75亿元。
其五,行业恐慌情绪仍存,市场回归理性任重道远。经历过一段市场出清之后,房地产行业正进入一个新的发展阶段。中央层面提出,要保证房地产行业健康稳健发展,各地政府亦相继出台楼市政策,以满足购房者合理需求。但受过去部分房企的“暴雷”、债务逾期的影响,市场恐慌情绪蔓延。因此,即便“央企背景”、“投资级评级”、“提前偿债”、“三道红线”全绿等诸多标签加持的远洋集团,亦不免受到误伤。虽然房企正迎来一个相对“友好”的环境空间,但整个行业回归理性仍需时日。
总体而言,远洋用锐中心成功实现50亿元现金回流,是面对不确定性市场下的极为明智的选择。从小的方面而言,远洋可以优化资金及资产配置,实现“腾笼换鸟”;从大的方面来讲,也体现出远洋“未雨绸缪”、“底线思维”策略下的主动作为,从而确保自身在相当长的一段时间里的安全发展。