李宇嘉：鄂尔多斯楼市涅槃复归的启示
鄂尔多斯楼市涅槃复归的启示
【环宇杂谈】
鄂尔多斯作为一个西北荒漠上打造出来的四线能源型城市，基础人口少且极其分散，能成为人口净流入城市，实在难得。
李宇嘉
近期，笔者再次来到鄂尔多斯调研，距离上次造访这个神奇的城市，刚好过去了10年。过去的10年，国内多数城市发生了翻天覆地的变化，城区扩张了2倍以上，房价涨了3倍左右。这个曾经被称为“鬼城”的资源型四线西北城市，就像当地居民悠闲而平静的生活一样，尽管波澜不惊但开始步入了健康而有序的轨道，正在以自己的节奏恢复城市的活力。
正如笔者2012年的文章《鄂尔多斯房地产“尸而不僵”的谜思》所言，鄂尔多斯房地产开发商多数从煤炭经营而来，能源经济和房地产开发，并无明显的界限，唯一的区别就是民企财富从煤炭到了地产。所以，鄂尔多斯的就业状况、老百姓生活、精神面貌，并没有受到房地产市场的多大影响。2015年开启棚改、去库存以后，民间借贷炒地产的历史遗留问题（烂尾楼、三角债）得到了基本解决，再加上最严格的资金监管，楼市开始回归正轨。
一直到2019年，鄂尔多斯的房价才回到10年前的水平，而楼市交易量在2020年才回到历史最高峰。过去10年间，鄂尔多斯停止供地，拉长时间消化烂尾楼（如棚改换房票），为曾经的超前买单。近年来，煤炭价格企稳回升，政府财政充裕，开始打造教育强区、“公园城市”、风电装备，大规模建设人才住房、公租房，敞开给无房的外来打工人口居住，需求复苏了。
鄂尔多斯地广人稀，常住人口比较少，仅有215万人，且极其分散，老城区东胜有60万人，往南20公里的康巴什新区只有12万人，其余140多万人分布在下辖7个旗（相当于县）。但鄂尔多斯居然打造了三个中心区（老城区东胜、新城区康巴什以及紧邻康巴什的空港中心伊旗阿镇），中心区建成区面积170平方公里，相当于内地200多万人口的大城市的建成规模。
这几年，中心区人口开始集聚、人气开始复苏。一方面，鄂尔多斯大力引进清北等高校毕业生（年薪60万），打造教育强区，下辖7旗的人口开始向三个中心区集聚。另一方面，陪子女读书的父母或上一辈，只要在鄂无房，就可以申请公租房，租金只有市场价的40%。而且，中心城区市容市貌大为改善，加上有公租房保障，周边晋陕宁甚至东北等地人口流向鄂尔多斯。
目前在鄂尔多斯买房的人群中，20%~25%为下辖7旗的人口、15%~20%的为市外人口（包括省外），大约60%为本地新市民及换房人群。还有，很多驻鄂的能源型国企，尽管其员工都是外省人，他们可能在鄂只居住3~5年，但也愿意在这个城市买套房。无他，一则小孩可以上学，二则老人可申请保障房，三则这里的环境实在太优美了。
这几天，笔者每天早晨都会到康巴什的大街上跑步，发现到处都是绿意浓浓的公园与碧道，感觉城市就在公园中。调研当地企业、开发商、个体户、环卫工人，很多从业人员是外省市人，他们都在重复一句话，这里环境好，适合老人养老、小孩上学。作为一个西北荒漠上打造出来的四线能源型城市，基础人口少且极其分散的情况下，能成为人口净流入城市，实在难得。
当地人、企业不断提及10年前的那场金融风暴（民间借贷）。显然，经历过了“硬着陆”和体感痛，才会痛定思痛。即便2019年房价回到了10年前，但鄂尔多斯并未经历内地和沿海城市2020年下半年到2021年上半年的楼市新一轮大涨。谈及买房目的，无人会说炒房。一则，外地炒房退出，全款和公积金贷款买房占了80%；二则，近些年房子供应非常多。
当然，有环境、教育优势，康巴什新区的房价很贵，很多项目均价超过1.5万元，但近些年东康阿（东胜-康巴什、阿镇）一体化很快。东胜是老城区，生活气息浓，康巴什是行政办公CBD，而一河之隔且主城区无缝对接的阿镇，已成为疏解康巴什居住需求的新中心。很多康巴什工作的人会在周末、下班时回到东胜或阿镇。能源红利始终要过去，好在鄂尔多斯将能源红利转化为城镇化红利，从而产生聚集效应。当地政府咨询我，转型很难，怎么办？笔者想说的是，只要把能源红利持续向城镇化输送，以环境和公共服务吸引人，转型就有希望。
（作者系房地产资深研究人士）