二手房的价格涨了
来源：攸克地产
5月以来的政策调整，终于看到了些许成效。
7月16日，国家统计局公布了6月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。北京、上海两座标杆城市的二手房价格指数上行，北京环比上涨0.2%，上海环比上涨0.5%。
涨幅虽然不大，不过已是十分难得。这是2024年以来，这两座城市的二手房价格指数首次环比上涨。在此之前，贵为高攀不起的帝都和魔都，都曾有二手房挂牌量激增，销售价格血流成河的悲伤时刻。
对于北京、上海这样房价较高的城市而言，二手房市场的成交量和价格走势非常重要。只有二手房成交活跃，改善和置换链条才能打开，新房市场才有活水，卖旧买新才能循环，毕竟就算经济实力再强，谁手里也不是随便放着千万级别的现金。
北京一位中介机构的门店经理向我们讲述了他在市场一线的直观感受。6月以来，成交的速度确实加快了，而房源的挂牌进度慢下来了。前几个月，门店所在的小区，平均每周有8~10套新房源挂牌，但6月以来，平均每周约有4~5套新房源挂牌。北京楼市新政之后，供需关系确实在发生微妙的变化。
这家中介门店位于北京四环以内，是传统的热点区域，以2003年以来的次新盘为主。看到国家统计局的最新数据，这位门店经理直言“没有想到”，他预期的是环比降幅会进一步收窄，没想到会环比转涨。尽管超乎预期，但他还是不愿乐观。
现在的中介都变得很理性了，他们把原来奉劝买方加价的热情，都倾注到了劝卖家降价，只要成交，房价高一点或低一点，对他们而言是无所谓的。
另一家中介门店的经理，从今年开始，就要求手下的经纪人记录、汇报交易过程中的降价幅度，不管是否成交，只要进入正式的价格谈判阶段都算。收集了足够多的情况之后，他发现，5月中旬以来，买方“砍价”的幅度在变小，而卖方接受砍价的幅度也在变小。
“3、4月的时候，买方在挂牌价基础上先砍80~100万的情况非常普遍，不少卖方第一次听这种报价，直接就说不卖了，但是，8成以上还会调低价格继续卖，第二次、第三次就要好很多，最后降价50万左右成交，是比较普遍的。如果是卖方是公房，让价的幅度就更大，所以，在那个阶段，降价的幅度比较大，有些卖方就是在割肉。”他说。
但是，5月中旬以后，尤其是6月以来至今，买卖双方讨价还价的幅度都在变小：如果是次新房，买方很少再有80~100万的砍价，幅度一般都能控制在50以内，而卖方能够接受的让价幅度也小了很多。非传统热点区域老旧小区虽然也还有大幅降价的情况发生，但数量已经少了很多。
一位经纪人向我们讲过他亲身经历的两个具有很强对比性的案例。两套房源在同一个小区，一个2月左右挂牌，一个5月初挂牌，户型、朝向、楼层等条件都接近，只是在社区中的楼栋位置不同。2月挂牌的业主，经历了几次买方大幅砍价之后，坐下来谈判，双方价格条件的差距不断缩小，最后买家的出价和卖家的价格相差大约25万。几番讨价还价之后，买方加了5万，卖方同意，最终成交，也就是说，这笔交易，和卖方倒数第二次的价格预期相差了20万，最终还是成交了。
5月挂牌的这套房源，价格谈判到最后，双方差距15万元，买方1万1万的加，卖方甚至5000、8000的让，到价差12万左右的时候，买方加不动了，卖方明确无法再让，最终，10万元左右的差距没有成交。
“放在3、4月时，10万左右的幅度，卖方通常就让了，会成交，但是，现在很多卖方在十几万这个幅度上，让价很困难，谈不下来就选择放弃，我和我的同事最近遇到这样的情况多起来了，尤其是7月以来。”这位经纪人说。
我们在其他不同区域门店的4、5位经纪人嘴里，都听到了类似的案例，因为房价、总价的不同，价差幅度有大有小，但共性都是：价格谈判中，买家的让价幅度比以前小了，超出预期之外的让价，不少卖家选择不达成交易，再观望市场，几个月前“咬牙流血割肉也要卖”的情况，出现的频率降低了很多。
“我不清楚其他门店的具体情况，但如果这种情况出现得不少，那么，会对稳住价格有一定的支撑，着急卖的都卖了，现在剩下的可能不那么着急，让价的幅度自然变小，体现在总体成交价的数据表现上，就是降幅收窄，价格稳定。”北京东北四环一家中介门店的经理向我们分析说。他所在的区域，也是次新房为主。
数据的微涨，也可能与个别区域的交投活跃有关。受到公共政策调整等方面因素的影响，北京的一些区域，二手房价格确实出现了上涨的情况，但是，这种上涨的区域数量不多，幅度不大，而且分布上没有太强的规律，也并非一定都在传统的核心区。
国家统计局70大中城市商品住房销售价格的监测，是一个抽样调查指数，是采集大量样本后加入各种权重平均后得出的指标，相对平衡、科学，但正因如此，与市场直观感受存在一定的差距。
不少经纪人的直观感受都是，当下二手房市场仍然没有走出“以价换量”的阶段，中宏观数据微涨是一个好消息，但远远不到开始乐观的时候，如今的市场买卖双方仍在“磨底博弈”。
尽管如此，我们还是从供需双方微妙的心态变化中，看得到预期正在发生变化。这种预期的变化，能否成为趋势性的变化，还要看未来3个月左右的表现。
一般来说，单月成交量1.5万套左右表明北京二手房市场较为活跃，如果在价格环比微涨的条件下，这一成交量能够持续三个月或更长时间，就会对主流市场预期产生实质影响，从而形成趋势。北京住建委的数据是，北京二手房6月网签量14987套。
对于身边的朋友，我们从不愿轻言“抄底”，因为这很可能是一个伪命题，真正的底部和抄底，只存在于历史回望之中。我们只能谨慎地说，当下确实是一个相当不错的窗口，自由选择和议价空间仍然存在的窗口，依然还是买方市场的窗口。
答案，或许就在三个月后揭晓。