房地产政策新变化：以旧换新试点跨城，一线城市下场收储
本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋北京报道
近期，房地产政策出现多个不容忽视的变化。尽管持续宽松依旧是主流方向，但城市与城市之间在政策的细节上则稍有不同。
一方面，因城施策在持续深化发力，各城市调控自由度增加。以成都为例，在加入了按区认贷大潮之后，其推出新政，符合条件的购房者在购房时，允许金融机构自行确定首付款比例和利率；另一方面，在已有的政策上，一些城市开始尝试进行更新。无锡便在近日推出新的商品房“以旧换新”政策，允许跨城换房，以及允许优质商铺等加入。部分原有政策的执行范围也在扩容，收购存量房做保障性住房这一政策便已经先后进入广州和深圳两大一线城市。
目前，房地产政策呈现走出去和再更新的态势。
持续开拓购房空间
房地产政策依旧在朝着更宽松的方向演变。
截至目前，仅有四个一线城市、天津以及海南省部分区域执行较为严格的限购政策，后续或将以渐进式放松为主。《华夏时报》记者注意到，在多数城市优化限购政策之后，其政策进一步的发力点转为优化首套房的认定标准。
8月12日，成都发文表示，在成都市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内的住房情况，而在上述区域无住房的，便可被认定为首套房，新规则是自今年8月13日开始实行。
此次，成都房地产新政的核心点便是放宽首套房认定资格，可以让更多的潜在购房者满足购房条件，从而入市，释放购买力。中指研究院发布的统计数据显示，截至目前，全国已经有超过20个城市按区进行住房套数认定，将认贷范围收窄至购房所在区。
“部分城市首套房、二套房的首付比例和房贷利率仍有较大的差距，多数城市首套房首付比例为15%，二套房首付比例为25%。房贷利率方面，多数城市首套房贷款利率在3%左右，二套房贷款利率则仍高于3.5%。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示。
在陈文静看来，按区优化住房认贷政策对于在不同区购买多套住房的购房门槛、购房成本都会有较大幅度的下降，更有助于带动改善性需求的释放。上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，成都优化住房认贷也说明了下半年各地在购房政策方面依然有进一步宽松的导向，对后续其他城市出台购房政策也有重要启发。
多点创新打开新思路
众所周知，加快房地产转型，探索新模式已经提出有一段时间。在此期间，多部门打出了政策组合拳，包括发挥城市房地产融资协调机制、设立3000亿元保障性住房再贷款、取消商业性个人住房贷款利率下限等，尽可能给予各城市政府和金融机构自主权，力图减少供给、增加需求、提升住房品质、降低购房成本，最终多方面助力房地产企稳。
在政策工具箱被不断打开之后，多城开始对政策进行推陈出新。依旧以成都的新政为例，成都指出，在成都市拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
同时，成都还对“纳保”政策进行了更新，为取得购房资格纳入保障性租赁住房房源库的住房，若未出租或租赁合同已终止的，可自愿申请提前退出保障性租赁住房房源库，并解除上市交易时间限制。
此前，包括成都在内的多个城市发文表示，若购房者已经持有多套房产，可以通过将持有的房子纳入保租房体系，以便获得首套房资格，享受更低的首付比例和更高的利率优惠。
无疑，类似更新使得购房者、金融机构以及房企均获得了更高的自由度，市场的流通将会更顺畅。
近期，各地商品房“以旧换新”正进行得火热。备受赞誉的“江苏模式”再度下了一颗妙棋，无锡宣布首次试水住房跨城“以旧换新”。据悉，新报名的业主，只要是在无锡、苏州、常州等城市拥有自有物业，均可以参加“以旧换新”，并在无锡市梁溪城发集团下属控股楼盘换购商品房。除此之外，无锡商品房“以旧换新”还增加了对无锡全市优质公寓、优质商铺的收购，且支持多换一的置换方式。
“无锡新政有助于人才和年轻人等在苏锡常等区域流动，这恰恰也是‘房随人动’政策的重要体现。类似跨城的房产交换模式非常具有价值，城市群、都市圈等区域可以率先落实跨城‘以旧换新’工作，系统性通盘考虑都市圈的‘卖二手房换新房’工作。”严跃进分析认为。
以购代建逐渐覆盖一线城市
一线城市政策更新也在提速。自四个一线城市先后发文开启商品房“以旧换新”后，广州、深圳按下了“以购代建”的按钮。早在今年5月底，广州增城便发文表示，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商品性安置房源报名，向社会征集符合条件的住宅房源，再依照相关流程选定安置房源。
8月7日，深圳官方表示，为积极构建“保障+市场”的住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。
业内认为，广州、深圳先后开启官方下场收储，北京和上海也有望跟进。中指研究院监测到的数据显示，十余城已经发布征集商品房用作保障性住房的公告，并明确了房源征集范围、条件和价格。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，目前，“促需求+去库存”的政策方向已经明确，此次深圳官方下场收储这一举动将对深圳楼市去库存、稳市场起到积极作用。有助于缓解房企资金压力，同时修复市场情绪以及增加保障性住房供给。
同时，广州已经开始对配售型保障性住房的管理办法公开征求意见，预计首批房源将会在下半年推出。由此可见，保障性住房的建设及入市均在提速。根据住房和城乡建设部发布的数据，今年全国计划建设筹集保障性住房170.4万套（间）。截至6月底，全国已经建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。
政策除了持续对市场发力之外，对房企的关注度依旧没有下降。8月12日，广东省住房和城乡建设厅召开会议，指出要坚决打好打赢保交房攻坚战，切实做好保交房工作，推动城市房地产融资协调机制取得更大成效，督促房企可通过资产处置变现等多种方式筹措资金进行自救，坚决杜绝房企“躺平摆烂”。
此前备受行业期待的房地产融资协调机制也在加速落地，为房企解决燃眉之急。以河南为例，截至8月8日，河南进入“白名单”的项目有610个，其中499个项目共获得银行授信1020.93亿元，而有359个项目落地资金354亿元。
责任编辑：徐芸茜主编：公培佳