“5·17”新政满3月成效几何？
2024年5月17日，中国人民银行和国家金融监管总局联合发布一系列楼市重磅利好政策，内容包括取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、降低居民购房首付比例最低至15%、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等。“5·17”新政被称为“史诗级”救市政策，在业界引起极大关注。
3个月来，各地积极落实“5·17”新政，密集出台配套政策和实施细则。政策作用下，市场效果初步显现，房地产部分指标出现企稳迹象。根据国家统计局最新发布的数据，全国商品房销售额连续3个月降幅收窄，商品房销售面积和房地产开发企业到位资金连续2个月降幅收窄，房地产开发景气指数连续2个月回升。但是受宏观经济环境、房地产周期调整趋势以及政策执行力度等因素制约，目前多数房地产指标仍处于下降之中，房地产市场实质性回暖仍需政策的进一步落地。
“保交房”进入“深水区”
“保交房”是今年房地产工作重点，也是政策的重要发力点。从去年的“保交楼”到今年的“保交房”，一字之差，不仅体现出对保障购房人合法权益的重视，也意味着“保交房”工作步入“深水区”。在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，国务院副总理何立峰提出明确要求，“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”。6月初，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，明确“白名单”项目实施推送反馈管理流程等，为优化完善城市协调机制提出了多项可操作、可落地的工作举措。6月24日召开的保交房政策培训视频会议指出，要完善机制组成，健全项目推送反馈管理，加大项目修复力度；加强“白名单”的审核把关；指导银行做好融资支持；做好经验总结和经验推广。会议要求，要统筹协调保交房工作，建立国家、省、市三级专班联动机制，加强政策统筹协调，用好保交房信息系统，建立定期调度和通报机制。
在各级政府、金融机构和企业合力作用下，融资协调机制取得了积极进展。以保交房“大户”河南为例，截至8月8日，河南省进入“白名单”项目610个，499个项目获得银行授信1021亿元，359个项目落地354亿元。相比5月底，新增211个“白名单”项目，新增126个项目获得银行授信。
广东省城市房地产融资协调机制也取得了可喜的进展。截至7月末，全省已获得银行授信项目421个、授信额度1755亿元，已获得银行发放贷款项目300个、融资金额856亿元，民营和混合所有制房企开发项目的授信额度占总量的81%，获得银行发放贷款金额占总量的88.3%。
截至7月末，云南省共推送了145个“白名单”项目，其中138个项目通过授信审批额度达316.19亿元，共有76个项目获得贷款117.22亿元。从房企所有制类型看，145个项目中有108个项目属于民企或混合所有制房企开发的项目，占比达74.5%。
随着融资“白名单”项目扩围，越来越多的“问题项目”浮出水面。一方面，部分项目因不符合融资“白名单”条件，难以获得资金支持，融资需求与项目合规性之间的矛盾突出；另一方面，部分“保交房”项目出现偷工减料、货不对板、交付质量问题。如何在防范金融风险与满足融资需求之间找到最佳平衡点，同时保证交付进度与交付质量，成为“保交房”工作关注的重点。
收储商品房“探路”
收储商品房用作保障性住房是房地产去库存的重要举措，也是“5·17”新政的最大突破。央行为此专门设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。6月20日，住房城乡建设部在相关会议上，将收购已建成存量商品房用作保障性住房工作扩展至县级以上城市。
据中原地产研究院统计，截至7月底，全国已有超60城出台国资收购存量商品房用作保障房的政策，其中既有广州、深圳、重庆、杭州、武汉、郑州、长沙、天津等超大特大城市，也有庐江、济源等县级城市。目前全国已有32个市县发布了项目收购细则，超过20个市县已经完成公告。
收储商品房用作保障性住房，既可以促进商品房去库存和开发商销售回款，又推动了地方政府完成保障房筹集任务，还提振了楼市信心，可谓一举多得。但是政策落地执行仍存在诸多难点和堵点。一是地方财政吃紧影响政策执行力度；二是保障房运营成本与收益不匹配，商业可持续性存在不确定性，从而影响了收购主体的收储意愿；三是保障房需求与商品房库存的错位（商品房库存集中在三四线城市，而保障房需求集中在一二线城市），削弱了政策实施效果；四是制度设计和操作细则没有成熟经验可供参考，造成政策落地时间拉长、难度加大。
受这些因素影响，目前收储商品房推进进度低于预期。尽管央行推出了3000亿元保障性住房再贷款用以支持地方国有企业收购未售商品房，但实际落地情况并不理想。据央行公布的数据，截至6月末，保障性住房再贷款余额仅为121亿元。
从目前已经发布商品房收储公告的城市来看，普遍设置了比较严苛的条件。以最新出台收储政策的深圳为例，房源条件包括位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
在收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润），对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。
中信证券预计，随着深圳等重点城市实施方案落地，收购存量商品房作为保障性住房进度将在9月之后明显提速，5000亿元以上的银行贷款支持在年内可以到位。
住房“以旧换新”发力
如果说直接收储商品房用作保障房尚存在诸多难题，那么蓬勃兴起的住房“以旧换新”则可能对市场起到“四两拨千斤”的作用。中银证券近日在一份报告中表示，“以旧换新”是属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新，对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。对于购房者而言，“以旧换新”有效缩短置换周期、解决流畅交易衔接问题，降低违约损失，有效降低置换成本。对于市场而言，理论上政策有助于城市加快商品房流通性，先带动二手房成交，再带动新房成交，起到帮助新房库存去化的效果。
截至目前，包括四大一线城市在内，全国已有超90个城市表态支持住房“以旧换新”，各地根据自身情况，探索出了多种模式，包括帮卖模式、收购模式、“旧转保”模式（即国资统租存量房源用于保障性住房运营）、补贴模式等。当前参与“以旧换新”活动的新房房源以国企项目占主导，“以旧换新”实施范围一般限制在本城市区域内，不过近日无锡率先推出的商品房异地“以旧换新”则突破了城市界限，将苏州、常州的二手房也纳入换购范围。
中银证券认为，虽然目前多数城市仍处于试点期，试点规模普遍较小、旧房房源及新房项目均受到严格的条件限制，随着未来各地政策逐步推进，以及政府对政策的通盘考虑，规模有望进一步扩围，政府支持力度也有望进一步加大。
需求端政策进一步放松
“5·17”新政以来，全国积极落实降首付、降利率等政策，大大缓解了居民的购房压力，降低了购房门槛。
5月24日，广东19城率先调整房贷政策，首套首付最低15%二套最低25%取消利率下限。5月27日，上海市住建委联合多部门印发通知，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等九条政策措施。5月29日，深圳也下调了个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。6月26日，北京住建委联合多部门发布楼市新政，宣布首套房最低首付比例调整至20%，5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%，住房公积金贷款额度最高提升至160万元等政策措施。至此，作为楼市风向标的四大一线城市均对购房首付比例和贷款利率做出重大调整。其他省份或城市也在“5·17”新政后主动落实了降首付、降贷款利率的政策。
从房贷利率水平看，据机构统计，7月百城首套、二套房贷平均利率环比6月下滑11BP、12BP至3.29%、3.70%，均为2014年以来最低水平。首套、二套房利率最低水平已经分别降至2.95%、3.10%。
除降首付、降利率之外，各地限价政策也开始松动。据统计，今年以来，包括沈阳、兰州、郑州、宁德等城市在内的多个城市明确不再实施新建商品销售价格指导，而阳江、珠海、芜湖等城市也对限价政策进行了优化调整。一些城市虽未明确取消限价，但开发商的主动降价行为也受到政府部门的宽容对待。
市场初现回稳迹象
国家统计局最新公布的房地产相关数据显示，虽然房地产开发投资等数据持续下滑，但是在一系列利好政策作用下，部分房地产相关指标降幅开始收窄。1~7月份，新建商品房销售面积同比下降18.6%，降幅比1~6月份收窄0.4个百分点，已是连续2个月收窄；新建商品房销售额同比下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点，连续3个月收窄；房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，降幅收窄1.3个百分点，也是连续2个月收窄；7月份，房地产开发景气指数为92.22，连续2个月回升。
从不同城市政策效果看，一二线城市政策效果更为明显。据北京市住建委官网数据，7月北京二手房合计住宅网签套数达到了15575套，环比增长3.9%，同比增长60.2%，创去年3月以来的月度新高。上海二手房网签总量达20380套，虽然比6月的峰值有所下降，但对比去年同期，仍增长了约45%。二线城市中，成都7月份二手房成交突破2万套，环比增长19.2%，同比增长38.3%。
从数据上看，主要城市二手房成交增长明显，一方面由于二手房定价机制更为市场化，有利于成交达成；另一方面也说明我国房地产市场已经从增量市场转向存量市场。不过，随着限价政策松绑，新建商品房也将进入以价换量时代，并对商品房去库存产生重要影响。
尽管房地产市场出现了一些好的迹象，但也要看到，目前多数房地产的指标仍然处于下降之中，房地产市场总体仍处于调整中。国家统计局新闻发言人刘爱华在新闻发布会上提到，下阶段，要按照中央政治局会议精神，落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展的新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
