办公物业市场迈入存量时代,物企未来布局机遇在哪里?
来源:中物研协
区别于住宅物业,办公物业存在着物业费、毛利率较高等诸多优势,成为物企重点布局领域,部分品牌物企更是占据极高的营收比重。典型如卓越商企服务,2022年商务物业实现营业收入21.6亿元,占比高达77%。
聚焦办公物业这一细分领域,潜在市场容量究竟有多大?现阶段市场竞争格局有什么典型特征?对于不同开发能力的物企而言,城市及业务投拓重心又该如何取舍?
增量市场不断萎缩
全国有效存量办公物业不足30亿平
全国办公市场增量不断萎缩,未来年均增长不足3000万平方米。受困于全国办公市场整体供大于求、部分城市空置率高企等多方面因素,近年来全国办公楼开工及竣工面积直线走低。2019-2022年,全国办公楼竣工面积由3923万平方米缓步回落至2612万平方米,累计下降33%;开工面积更是由7083万平方米持续下滑至3180万平方米,累计跌幅高达55%。可以预见的是,全国办公市场增量将继续萎缩,未来年均增长将控制在3000万平方米以内。
现阶段全国办公物业整体容量近35亿平方米,预估有效容量不足30亿平方米。全国物业管理行业办公管理规模及营收规模早已进入低速增长期,预估2023年全国办公物业管理规模约34.7亿平方米,实现营收约2476.1亿元。
结合办公物业空置率情况,合理预估有效容量将在整体容量的基础上至少再打8折。按照办公物业平均1-3年重新招标的惯例推算,每年全国办公物业可以释放出来的有效容量着实不容小觑。而在物业行业整体增速趋势性放缓的大环境下,品牌物企更有必要加大办公物业投拓力度,助力企业业绩有质量的增长。
整体市场容量依城市能级锐减
且近半业主“自行”消化
办公物业整体市场容量依城市能级锐减。值得一提的是,企业办公需求与城市GDP总量密切相关,数据显示GDP排名前10城市办公需求大于剩余城市总和。而以一、二线城市办公物业管理规模为例,4个一线城市占比多达41%,其中北京占比略高,达到12%,上海、深圳和广州占比都在10%附近,33个二线城市占比约59%,直观反映一、二线城市办公物业整体市场容量差距悬殊。
近5成办公物业由关联物企内部消化。从存量办公物业需求方来看,无论是甲级办公楼,还是乙级办公楼,业主是开发商企业占比都在7成附近,非开发商企业占比则在3成左右。而从存量办公物业供给方来看,办公物业市场存在较高的竞争壁垒,近半需求均由业主“自行”消化,关联物企凭借集团资源优势,率先抢占存量办公物业近半的市场份额。例如上海,甲级、乙级办公楼关联方物业占比皆高达49%。又如武汉,甲级办公楼关联方物业占比多达46%,乙级办公楼关联方物业占比同样达到47%。
各线城市完全竞争容量差距悬殊
甲级五大行占比约半
一线城市办公物业完全竞争容量遥遥领先,二线及三四线城市存在数量级差距。对比上海、武汉和佛山存量办公物业,不难发现上海完全竞争容量更具规模优势,武汉和佛山完全竞争容量则明显偏低。
聚焦非关联存量办公物业,五大行凭借品牌优势更易抢占优质办公物业,甲级办公楼市场占有率约5成。基于品牌效应、管理输出等多重优势加持,五大行更易在市场化竞争的办公物业招投标中脱颖而出,抢占相较优质的非关联存量办公物业。例如上海,非关联存量甲级办公楼运营物企中,五大行占比高达53%。又如佛山,非关联存量甲级办公楼运营物企中,五大行占比同样达到52%。
反观非关联存量乙级办公楼,五大行所占的市场份额普遍低于20%。例如上海,非关联存量乙级办公楼运营物企中,五大行占比低至18%。尤其是佛山,非关联存量乙级办公楼物业,更是由国内中小物企及头部物企所瓜分。
小结
综上所述,办公市场已然进入存量时代,随着增量市场不断萎缩,未来全国办公楼年均增长将不足3000万平方米。无论是整体市场容量,还是完全竞争市场容量,各线城市均存在数量级差距,一线城市办公物业市场规模远高于二、三线城市。而从实际介入运营的物企来看,近半办公物业实则由业主“自行”消化,剩余市场化竞争的部分,甲级办公楼五大行市场占有率约5成,乙级办公楼五大行占有率尚不足两成。
有鉴于此,在办公物业这一细分领域,尤其是一线及强二线城市,市场容量依旧十分可观,物企可以适当加大投拓力度,助力企业营收有质量的增长。更为重要的是,在实际运营环节,物企仍需不断提升自身的服务能力,从基础物业管理向FM(设施管理)转变,全面服务企业客户的多样化需求,实现物业资产的保值和增值,才能塑造核心竞争力,继而在办公物业市场抢占更高的市场份额。
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