中字头央企，在广州旧改上要打起来了
（来源：源媒汇）
作者|利晋
编辑|苏淮
激战正酣的广州老黄埔旧改盘中，中建三局也加入进来了。
近日，广州市黄埔区墩头基旧村改造项目控规调整正式获批。根据改造实施方案，项目拆迁安置总投资约22.81亿元，面积20.35公顷，打造为一个典型的岭南水乡。
依计划，项目分为东基、西基两部分，总用地面积约6.8万㎡，改造范围19.74公顷，总建筑面积74.11万㎡，其中，住宅总建面29.9万㎡。
实际上，在墩头基村旧改上，中建三局捡了一个大漏。
捡了一个漏
墩头基旧村改造推进时间并不早，2020年1月才启动，但胜在是一个“Mini”项目。
它称得上是当时黄埔区推行“快批、快拆、快建”的代表项目之一，加上是黄埔区属国企广州高新区集团背书，主导前期服务工作的是盛高集团，计划2021年完成拆迁任务。
当年，在黄埔村民中流传出一句话：“嫁给墩头基佬，餐餐石斑食落肚”。
墩头基村能够纳入广州旧村改造队列，很大程度上，是各方争取的结果。村书记曾在村民大会上透露，墩头基原本不在黄埔区66条旧村改造计划中，是各方努力争取来的，也是夏港街唯一一个旧村改造项目。
拆迁补偿方案是主流的“拆一补四”，其实没有太大吸引力，但墩头基村民很珍惜这次机会，启动仅10个月就完成了100%签约率，不久也实现了100%拆卸率，等待回迁安置。
但2021年8月“大拆大建”禁令出台了，广州旧改，包括墩头基旧村改造项目陷入了漫长的等待之中。随后，2022年广州市重点旧改项目、213个重点推进项目……一份份计划出台，不少原本在推进的旧村改造项目消失了。
很多人的拆迁“暴富梦”也破碎了。
“旧村改造，开弓没有回头箭”，是广州很多旧村改造的宣传标语。已经全部拆除的墩头基村旧改，虽然原先不在计划中，更是没有“回头路”。
直到2022年6月，黄埔首批31条旧村名单公布，墩头基村旧改出现在名单中，但要从头再来——补齐审批手续、重新递交实施方案。
又是一年时间过去了。2023年5月，墩头基旧村改造控规方案正式公布，标志着项目终于重启了。一个月后方案获批，同年8月挂网招商，确定广州高新城市开发投资有限公司、广州众源城市更新有限公司（下称“广州众源”）成为合作企业。
此时，主次也调换了。
高新区集团变成了主导公司，盛高集团仅是成员公司。2023年10月，墩头基村旧改正式与合作企业签订了合作协议。
天眼查显示，项目主体公司为广州城源建设发展有限公司，成立于2023年8月。建设主体公司为广州墩诚顺建设发展有限公司，成立于2023年10月，背后实控人为墩头基村联社、高新区集团和广州众源。
广州众源是盛高集团透过境外公司香港楠峰资本，间接参与墩头基村旧改，公司法定代表人、执行董事张燕虹，也是盛高集团的执行董事。
高新区集团的意图很明显，引入中建三局。
早在2023年2月，高新区集团就与中建三局华南公司签订了合作框架协议，建立长期的战略合作关系。彼时，中建三局华南公司党委书记、董事长吴建文明确表示，“积极参与广州城区城市更新改造以及相关的投资建设”。
没有意外。今年7月中旬，墩头基村旧改项目（一期）设计施工总承包完成招标，中建三局、珠实集团旗下建筑设计院成功中标，中标金额为12.56亿元。
有意思的是，中建二局、中建四局都参与了墩头基村旧改项目投标工作，但最终沦为“配角”——中建三局投标得分遥遥领先于两个兄弟公司，差距超过了20分。
依照建设计划，墩头基村旧改一期项目工期为781天。对于村民来说，两年时间左右就能实现回迁了。
中建三局，妥妥捡了一个大漏。
中建系激战老黄埔旧改
很快，墩头基村旧改将正式加入老黄埔旧改盘战场之中。
比中建三局更早，中建八局、中建二局率先拿下广州老黄埔另外两个旧改项目——双沙村旧改、文冲东旧改项目，后确定案名分别为：中建海丝城、未来方洲。
2023年11月，中建八局通过收购知识城集团子公司广州知城宏胜投资有限公司100%股权方式，持有双沙村旧改项目34.3%股权。1个月后，中建二局旗下地产平台中建玖合，收购知识城集团子公司广州知城宏麟投资有限公司100%股权，持有文冲东旧改项目34.3%股权。
2024年初，中建玖合、中建八局纷纷传出，上述两个项目将今年入市销售。
可是，直到9月，中建海丝城才入市销售。官方披露数据，项目首开去化率78%。在广州住建局公示数据中，目前项目已售78套，签约率仅为23.35%。
中建玖合的未来方洲则成功赶在国庆假期前入市销售，“首开劲销335套”。但源媒汇从广州住建局公示数据发现，国庆假期前仅自编1栋拿到预售证，预售总套数为149套，2栋、4栋拿证时间为10月11日。
目前，未来方洲预售总套数为575套，已售167套，签约率仅为29%。
当下，老黄埔在售楼盘，还有万科黄埔新城、保利中央公馆等，加上中交四航局的珠江村旧改、华润置地的新溪村旧改等潜在入市的旧改盘。初步统计，老黄埔板块今年以来正在推进改造的旧改项目超过10个。
老黄埔板块已经“卷到了极致”，中建三兄弟也将“硬碰硬”。
相比文冲东旧改、双沙村旧改，墩头基村旧改依然有很多优势，比如它是一个体量很小的项目，以及房屋拆迁率100%。这意味着能更快一步开始施工建设，也不必进行私宅拆迁。
同时，墩头基村旧改总投资仅22.8亿元，只不过是双沙村投资约289.3亿元、文冲东投资约252.83亿元的一个零头。
但墩头基村旧村的入市销售，中建三局想要从中抢食，也没有那么容易。并且，相比其他旧改盘，墩头基村旧改虽是临江片区，但周边都是工厂区，十分考验操盘公司的产品规划、设计和去化能力。
墩头基村旧改容积率为3.6，很大概率是一个刚改盘，与中建玖合、中建八局楼盘项目重叠很高。
广州楼市已有回暖迹象。今年10月，广州市在售一手房网签10,418套，面积为111.47万㎡，环比均增长约100%，成交创造了今年的新高。对此，合富辉煌把原因归结为：利好政策组合推动和项目大力度“促销/让利”配合。
谁能率先跑出来，依然有着很多不确定性因素。
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