财面儿·年报深解丨协同效应优势凸显 龙湖以经营性业务优化盈利结构
综合各项指标来看,当下房地产市场仍然还处于调整转型之中。统计局数据显示,2023年全国房地产开发投资110913亿元,同比下降9.6%;商品房销售额116622亿元,同比下降6.5%。
行业承压下,房企格局分化持续,“挑战”是摆在眼前的首要问题,当下唯有平衡好安全与发展,才能行稳致远。龙湖集团作为一家优秀的民营房企,在快速变化的市场环境中,不断地适应和变革,积极探索新的发展模式和经营方式,保持自身竞争力和高质量发展的能力。
3月22日,龙湖集团发布2023年全年业绩。数据显示,2023年,企业实现营业收入1807.4亿元(人民币,下同),其中,运营及服务业务收入248.8亿元,同比增长5.7%。全年实现超百亿核心净利润,运营及服务业务贡献超60%。同时,全年实现正向经营性现金流,合计净流入35亿元。
在房企多数亏损的情况下,龙湖集团不但交出了稳健的成绩单,还凭借运营及服务业务,在行业下行周期实现了新的突破。
经营性业务成“压舱石”
众所周知,如今房企“三高”模式难以持续,探索新发展模式成为生存法则。
龙湖凭借对行业趋势的准确把握,逐步实施轻重并举的发展战略,已经形成了开发、运营及服务三大业务格局,覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务,在稳固传统开发业务基本盘的同时,不断构建发展新格局。
财报显示,2023年,龙湖集团实现营业收入1807.4亿元。其中,开发业务营业额为1558.6亿元,运营及服务业务即经营性业务共收入248.8亿元,同比增长5.7%,合计收入占比达到14%,在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上,成为龙湖向上生长的新增长曲线。
首先,在房地产业务方面,集团全年合同销售额达1734.9亿元,销售总建筑面积为1079.6万平方米。虽然市场整体规模下降,但企业销售表现较为强劲,在全国销售排行榜中稳居前十。
不仅如此,截至报告期末,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额1734亿元,面积约为1260万平方米,这也为集团未来持续稳定发展奠定坚实基础。
在运营业务方面,2023年,龙湖的商业和长租公寓冠寓业务不含税租金收入为129.4亿元,同比增长8.9%,运营毛利率为75.9%,较上年增长0.3%。
其中,已开业商场建筑面积为797万平方米,整体出租率进一步修复至96.2%,营业额和客流量同店同比均实现近30%的增幅;冠寓累计已开业12.3万间房源,规模行业领先,整体出租率提升至95.5%。
管理层表示,去年,商业和长租公寓都实现了经营性现金流为正,两个航道不再需要集团、地产或融资现金流的支持,未来会通过自身现金流的平衡去解决发展问题。
此外,2023年,集团服务业务及其他不含税收入为119.4亿元,较上年增长2.4%。服务业务及其他毛利率为31%,较上年增长2%。
其中,龙湖智创生活不断延展服务边界,期末物业在管面积达3.6亿平方米;龙湖龙智造品牌持续深耕数字科技能力,截至2023年底,代建业务已累计获取项目90个,累计签约建管面积超1600万平方米。
总的来看,龙湖集团经营性业务在优化盈利结构上的能力不断提升,管理层坦言:“2023年龙湖的经营性收入是对集团利润跟整个盘面形成持续的贡献,在整个行业下行过程中,为龙湖穿越周期提供了底气,成为穿越周期的‘压舱石’。”
稳健财务驱动韧性生长
2023年,龙湖集团在多元业务协同发展的同时,也保持着财务状况持续稳健,抗风险能力不断增强。
“房地产新房市场真实居住需求规模是9—10亿平方米,但市场短期存在压力,主要是市场信心未完全恢复。”正如龙湖集团管理层所言,为了用行动来给行业注入信心,龙湖始终把债务安全放在第一位,多次提前偿债,履行所有债务的安全兑付。值得一提的是,今年3月8日,龙湖提前兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划(CMBS)。
综合2023年财报数据,龙湖集团在稳步有序压降负债。于报告期末,集团的综合借贷为1926.5亿元,同比下降7.4%,平均借贷成本为年利率4.24%,保持行业低位。
截至报告期末,集团在手现金为604.2亿元,其中预售监管资金为227.6亿元,一年内到期债务为268.4亿元,占总债务比例为13.9%,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债倍数为1.36倍。净负债率为55.9%,剔除预收款后的资产负债率为60.4%,“三道红线”保持绿档。
管理层表示,龙湖2024年内到期债务余额147亿元,占总有息负债不足8%,其中境内债券规模约为60亿元,会在5月、7月、8月、12月到期,目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。同时,今年会有序提前规划2025年到期的部分债务。
对于未来的融资计划,企业表示,目前龙湖集团银行融资占比接近80%,保持着安全的结构。在经营性物业贷方面会继续深耕,也会在中债增信的支持下,按需有序的按节奏进行发债。海外端融资,保持逐步压降状态,从2027年开始才会有到期的海外美元债,并对100%的外债做了掉期,完全杜绝汇率敞口。
值得注意的是,在政策的利好下,龙湖集团加大经营性物业贷款融资力度,全年净增经营性物业贷款174亿元,平均融资成本不到4%,同时,进一步拉长借贷账期,实现平均合同借贷年期为7.85年,这也为企业未来提供了一个长账期、低成本的融资品种。
精研产品谋求高质量发展
稳健的财务给龙湖2024年的发展增厚“安全垫”。在地产开发主业方面,龙湖表示,将继续聚焦改善性需求,依托云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等产品系列,匹配适销的产品业态,紧跟市场窗口,积极去化。
不断打磨自身产品,才能有穿越周期的底气,而优质的土地储备更是打造好产品、实现高回款率的重要支撑。
当下,受房地产市场整体环境影响,城市间的分化显著,核心城市市场韧性相对更强。财报显示,截止到2023年底,龙湖总土储达4539万平方米,对应货值超过5300亿元,其中有接近80%的土储都布局在一二线高能级城市。龙湖也表示,2024年将结合市场情况灵活调整推盘节奏,这也为企业经营带来更多确定性。
在商业方面,2024年龙湖计划还将在成都、南京、天津、武汉、苏州等城市开业14座,其中8座重资产、6座轻资产,这也意味着到2024年,龙湖开业的商业项目将超过100个,龙湖商业即将启程百MALL时代。
“对于新开业的项目,将明确进行产品分级,根据每个项目的定档定级、一店一策进行差异化打造,意在满足不同客户的购物需求。另外也对存量项目开始改造,包括运营效率、空间利用等方面都有提升的空间。总的来讲,龙湖商业将通过创新和多样化来迎接‘百MALL’时代。”管理层表示。
接下来的龙湖集团也将在长租公寓、物业以及代建领域不断进阶,未来将持续推动冠寓产品迭代,将在全国有序落地全新4.0产品,活力街区-欢肆将在年内亮相开业全国首个项目。龙湖智创生活也继续以客户需求为导向,坚守住宅服务品质,助力空间高效运营。龙湖龙智造会持续聚焦高能级城市、发挥航道协同的优势,促进城市高质量发展。