央企入局：上海外环外及环沪楼市去库存大战
21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道
房贷利率新政实行之后，张梅（化名）在2021年年底买的房子，其存量房贷利率将在重新定价日（一般是次年1月）调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持不变。张梅匡算下来，自己的房贷利率比最新房贷利率要高出0.8个百分点。而由于是自住房且还未交房，张梅暂无置换打算，对于近期较为友好的买房环境，她坦言“买早了”。
张梅的感受，映射出近期在上海远郊甚至环沪地区出手购置新房的一批购房人的心态：如今的低利率、低首付，才是买房好时候。
不止于此，部分新盘的花式促销手段，也在加快客户入场的步伐。上海中原地产数据显示，刚过去的6月17日—6月23日这一周，上海新建商品住宅成交面积21.05万平方米，环比增加116.19%。其中，推动全市成交放量表现最突出的是闵行区，成交6.72万平方米，排名全市第一。其次是嘉定区与宝山区。这几个区的大部分区域均位于外环外，为政策利好的区域。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，政策利好终于体现在新房成交数据上。6月下半月开始，新房市场终于迎来兴奋表现，成交量持续上升。他指出，市场情绪的回归，导致近期触发积分的楼盘数量开始上升，即便没有触发积分的项目，去化压力也开始减小。
他认为，近期二手房交易量较为活跃，这些房东预计会成为新房的潜在买家，随着有效供应增多，后续成交还有继续向上的动力。
不过，楼市结构性问题也很明显。卢文曦进而指出，外环外的市场本身就面临较大去化压力，打折促销也被认为是企业营销的常规套路了。
新房供应、成交双双上涨
一个事实是，新房供应与成交量近期出现较为显著的上升态势。从上一周（6月17日—6月23日）上海楼市成交结构来看，改善性需求已成为当前市场的主力。
据中原地产统计的上周上海成交前十榜单中，单价超过10万元/平方米的楼盘数量出现下降趋势，单价6万元/平方米-7万元/平方米区间的中端改善产品占比50%。这表明，市场改善主力聚焦在此价位段上，而这一价格水平的房源多数集中于上海外环、外环外等区域。
一名在上海外环外有在售项目的房企人士对21世纪经济报道记者表示，由于近期供应量较大，多数楼盘还是有去化压力。根据项目对竞品的追踪，大部分新盘去化率在40%左右，去化压力不小。其认为，最近一周的成交量放量，算是一个好的信号，且目前看来有持续性。
与上海外环外相似的情况是，苏州等环沪地区楼市去化也存在较大压力。
近两年来，由于市场热度不高，苏州楼市去化承压。2024年前5月，苏州新建住宅及二手房成交规模同比下降了近36%。
不过在6月初，苏州出台了“517新政”的落地措施，从“改善供给、优化服务、降低成本”三方面优化地产调控。当月苏州的成交数据已现环比上涨迹象。6月25日，苏州市公安局发布通知称，8月1日起，“买房即送户口”。再度提振市场信心。
市场层面，房企也开启了花式降价促销。据21世纪经济报道记者了解，苏州目前大部分区域新盘都有打折促销活动，折扣力度从8.5折-9折不等。
打折促销中的央企身影
值得关注的是，打折促销的楼盘当中，可见不少央企身影。比如，保利、金茂、绿城，以及南京国资委旗下安居建设集团联手打造的苏州保利御湖上品项目，由于还剩下几十套尾货房源，有的房源折扣力度最高可达72折。
变相降价促销背后，是房企的去库存压力。近几年土地市场的常客，以央国企和头部房企为主，面对政策与市场的变化，这些企业在保存资产价值与加速变现上，不断寻求平衡点。
综合市场人士的分析，企业去库存压力来自以下几个方面：首先，板块内一二手房源价格不再倒挂，令新房失去先天价格优势。以张江金茂府为例，该项目位于张江科学城板块，即将开售203套房源，均价约6.6万元/平方米。据区域内的中介业务员反映，虽然周边缺乏竞品，但失去了价格倒挂效应，项目也就不再有竞争力。
其次，所处板块央企扎堆，竞争激烈。今年4月初，位于宝山大场的中环金茂府和华润中环置地中心·润府相继开盘。截至6月26日，金茂项目一批次推出266套，已售246套，而该项目二批次房源164套，将于6月27日开售。华润项目同样推出了数百套房源。
从官方信息来看，两个项目的去化情况尚可，但其中也有促销活动的“功劳”。比如，今年5月，中环金茂府曾推出内购房源、返现优惠等一系列促销活动。
这种情况背后的原因在于，近两年央企在上海及环沪地区大手笔拿地，随着项目的集中上市，也出现了去化的迫切需求。金茂这两年在上海有多个项目集中在售，有去库存的需求。
另一家重仓上海的央企中铁建也类似。作为建筑系央企，中铁建在上海的扩张投资动作也比较显眼。据第三方机构统计，2023年，中铁建在上海以223亿元排名上海房企销售第7位，在权益拿地排行榜上，该公司也从2022年的第10位跃升至第6位，拿地权益金额121.94亿元。
近期，中铁建位于上海外环外的松江泗泾板块、闵行的梅陇新中心的两个新盘，都有降价促销动作。其中，中铁建花语天境最新的一房一价表显示，部分96平方米的房源，原价336万元起，目前只要320万元起。而在中铁建与万科合作的朗拾花语，通过老客户返购优惠、定向企业优惠、付款优惠等等多项优惠叠加，令四期房源均价便宜了5000元/平方米。不过，从销售周期来看，中铁建促销的新盘大部分已进入货尾清盘阶段。
市场行情变化之快，令央企为了去库存不得不加快促销，而那些在上海外环外以及环沪地区有布局的房企，同样也在营销上煞费苦心，其中，卷价格已经成为常态。正如一名楼盘销售人员对消费者所言，“楼盘和楼盘之间的折扣是不能对比的，你要对比的就是某个楼盘的之前的价格和现在的价格。因为每个楼盘的拿地时间包括户型、备案价都是不一样的，折扣也不会一样。”