董藩谈预售引热议，有人说“屁股决定脑袋”，有人说也有进步之处
文|新浪财经刘丽丽
某些开发商爆雷，一些期房项目烂尾或延迟交房……对于消费者来说，买房的风险似乎从来没有像今天这样大。现房和预售，到底哪个更好？北师大房地产研究中心主任董藩的一番话，一石激起千层浪。
董藩认为，“现在网上很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义，预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。”
支持预售和反对预售的，已经分成两个阵营，你站哪一边？
“希望专家多站在群众角度谈观点出主意”
“一手交钱一手交货，这是千百年来的规矩。钱给了，货不能按时交付甚至不交付，这不就是明抢嘛！”有网友对期房烂尾表达了强烈愤慨。一些专业人士也有类似看法。
财经评论人吴其伦针对董藩的说法，进行了逐点反驳。
关于“预售能大大提高房企的资金周转”，他表示，“消费者拿钱给开发商资金周转，可开发商呢？拿着钱买地、还债、花天酒地，可就是不给消费者建房。”
关于“盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题”，吴其伦认为，“有了预售制，开发商确实多盖了不少房子，也实实在在导致房子过剩，所谓的“供需不平衡”，现在的状况是供应远大于需求。”
关于董藩提到的“预售能减少烂尾楼”的看法，他则表示，“恰恰相反，预售制是导致烂尾楼频现的根源！”
董藩认为，预售可以在房价上涨过程中让老百姓获得资产增值。吴其伦表示，“预售制让开发商得以在定价时随心所欲，在提价时恣意妄为，这在很大程度上加重了民众的购房负担，所谓的资产增值，对于普通老百姓来说，不过是镜花水月。”
媒体评论人、编剧、导演、作家，微博博主“鸿水”认为，“这就是典型性屁股决定脑袋”，国内的预售制度和国外预售制度有根本性差别。
“鸿水”表示，国内的预售制度，开发商烂尾了能卷钱走，国外的预售制度，钱根本就到不了开发商的手里，而是到第三方的公证处，而且房子在建造过程中出现问题，购房人是可以毁约的，也是可以向开发商要求赔偿。
“我们的购房人别说向开发商要求赔偿了，不但要一边还着房贷，还得一边跪求开发商良心发现，把房子建好了，否则，不但房子拿不着，甚至还不能断供，还得还房贷，还不上房贷，还可能成为失信人，还可能上黑名单？这一样吗？”他提出了这样的质问。
关于完善预售制度，“鸿水”表示，“我们预售制度的配套措施还少吗？烂尾楼不也到处都有吗？”
他认为，强制停贷是购房者没有办法的办法，也是冒了很大的信用风险的。“国内的预售制度的最大受益者是开发商和银行，而不是购房者。这就是最大的不同。而国外的预售制度，购房者缴纳的定金是很少的，开发商要想最终拿到购房者的钱，那得一手交钱一手交房。我们是这样吗？”
“之前没有预售制度的时候，烂尾楼的损失是开发商来承担，现在烂尾楼的损失被转嫁到了购房者身上，这不叫减少烂尾楼，而是把烂尾楼的损失转嫁给了消费者，仅此而已。”“鸿水”表示，希望专家多站在人民群众的角度谈一些观点，出一些主意。
预售制已弊端重重，但“董藩这番话有进步”？
“拿一块地就少则几十亿，如果要等全部现房才能卖，房产公司要承受的贷款利息就会很高，然后转嫁到房产出售价格，推高房价，最后吃亏的还是购房者，所以要控制期房的风险是真，取消期房是不行的。”有网友认为，预售制仍然有其存在的价值和意义。
但也有网友认为，“不同的时期应该采用不同的办法和政策。房产预售过去来说是个好政策，能够促进房地产业迅速发展和扩张，以迅速满足广大人民群众对住房的需求。现在房地产市场已经进入饱和期，完全不需要迅速扩大建设来满足民众需求，所以房产预售制度反而会增加房地产行业风险，应该考虑改进。”
世华集团董事长、华夏管理学院校长姜岚昕表示，“土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。这三大“发明”皆起源香港，于1994年引入内地。”
他认为，这些办法在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没，然而到了28年后的今天，预售制已经弊端重重。“预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。”
有一些人士对预售制度提出了改善性建议。
财经名博，职业投资者，微博博主“郭施亮”表示，“现在最重要的是做好预售资金的有效监管，防止开发商的任性挪用，解决好预售资金的监管，明确预售资金的职责分工，那么大概率可以解决烂尾楼问题。”
他建议，还可以引入第三方保险机构，对烂尾楼工程款进行追缴与填报，保障烂尾楼工程的顺利完成。“只有保证了施工进度、保障了房屋及时交付，估计很多问题可以迎刃而解。”
“预售制度还是存在不少问题，预售制度与公摊面积都是历史遗留问题，这些问题迟早都要得到解决。”郭施亮说。
姜岚昕也强调，中国的预售制和国外的预售制两者是有本质区别的。“国外预售制是仅交很少的一部分预付款，等房子盖好验收后，业主才开始还款。而且预付款也不是到开发商手里，而是到第三方的公证处。如果房子烂尾了，他们不仅得不到预售款，还要向购房人赔偿。而我们的预售制度呢，一旦房子烂尾，受到最大伤害的则是购房人，不仅拿不到房子，还得接着还房贷。开发商跑路，换个地方，拿着钱又可以搞事业，圈其他人的钱。”
他举了海南和长沙的例子。“2020年，海南成为全国首个全面实行现房销售的省份。长沙政府也一直明确拒绝炒房，官方表态：坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖。”
姜岚昕认为，“长沙、海南走出的这条路，希望能为更多城市所复制。摆脱房地产依赖，才是经济长远发展之道。”
“从话题的标题来看，董藩的这番话肯定是要挨骂的。”独立财经评论人士皮海洲这样说。但他也表示，“董藩这番话还是有进步的。虽然董藩还是在维护房屋预售制，但进步就进步在，董藩同时表示，我们可以预售，但是贷款合同要交房时再办。”
他认为，如果目前的预售制能做到董藩所说的“贷款合同要交房时再办”，那就真的就是一个大进步了。“如此一来，即便是开发商不能交房，把房屋变成了烂尾楼，至少购房者不需要承担还房贷的压力，银行也不需要为烂尾楼买单，这就保证了银行资金的安全。”
但皮海洲表示，即使这样，购房者首付的资金安全仍然是没有保证的。“因此，为保证购房者的利益，还是应该要取消预售制。”
他表示，“既然房屋也是商品，那么就要遵守商品交易的规则，即一手交钱一手交货。房屋交易必须是现房交易，而预售制就是对购房者利益的一种公开损害。”