【专题报告】房地产市场对黑色产业的影响系列专题（一）——政策背景、需求现状与展望
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专题报告：房地产市场对黑色产业的影响系列专题（一）——政策背景、需求现状与展望
从业资格号：F3033782
近两年国内房地产政策和市场有较明显变化，给黑色产业造成了非常大的影响，我们从近两年国内房地产政策背景、房地产行业需求现状、房地产行业需求展望以及房地产市场对黑色产业的影响等四个方面做了深入分析，并将以系列专题报告的形式做月度跟踪报告，供房地产和黑色产业相关投资者、经营者、研究者参考。
一、近两年国内房地产政策背景
2019年，全国9.6万家房企中的绝大多数处于高杠杆运营状态，其中170家上市房企负债总额超过15万亿元，如不及时去杠杆，在房企销售开始出现困难的情况下，其债务违约风险暴露将影响整个金融体系的安全。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议提出，坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制。要增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。（重点房地产企业资金监测和融资管理规则的核心内容被市场称为“三条红线”即：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。同时，监管部门根据房企的具体指标进行分类，全部踩线，为红色档；两项“踩线”，为橙色档；一项“踩线”，为黄色档；若全部指标符合监管层要求，为绿色档。）
2020年9月26日，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。试点房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企。监管部门对于不同状况的房企债务增速提出进一步要求：红色档，有息负债不得增加；橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
房企融资“三条红线”及后续加强措施，通过剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比以及有息负债规模年增速等指标控制房企融资高杠杆可能给金融体系带来的高风险，在一定程度上抑制房地产投资过热对其他领域带来的“虹吸效应”，同时也起到部分抑制高房价的作用。其副作用是，财务杠杆偏高的房企出现融资困难，拿地意愿和能力明显受限，房地产行业需求周期性下滑，给经济增长带来下行压力。
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，其核心内容是：分别为中资大型、中资中型、中资小型、县域农合机构、村镇银行等金融机构设置房地产贷款余额占比上限40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，人住房贷款余额占比上限32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%，开发性银行和政策性银行参照执行。
金融机构涉房贷款占比偏高，是金融体系面临的另一个重要风险来源。依据金融机构的业务规模制定相应的涉房贷款占比上限，可以有效地把房地产周期波动传导给金融机构的风险限制在有限的范围内。其副作用是，涉房贷款占比偏高的金融机构，为符合监管标准，对涉房贷款以逐步压缩为主，房企融资和居民购房贷款均受影响，房地产行业需求下行周期加速到来。
2021年2月，深圳率先建立二手房参考价发布机制，随后宁波、西安、成都、上海、绍兴、广州、北京、东莞、三亚等城市跟进。
二手房参考价本身并不直接影响购房价格，但把定价明显偏低的二手房参考价作为贷款评估价的依据，将导致二手房购房者可贷资金大幅萎缩，明显增加购房成本，甚至原本有能力购买的二手房变得“遥不可及”，2021年下半年诸多采用参考价的城市，二手房需求明显降温，甚至出现多年少有地量成交规模。二手房价格在明显缩量的背景下，其价格持续走弱，进一步传递到新房市场，导致多数没有学区、交通等配套加持的地段房价回落。
2022年3月1日，央行召开2022年金融市场工作电视会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在全国房屋新开工、商品房销售、房屋竣工、房屋施工、房地产投资等指标相继走弱甚至负增长逐步扩大的背景下，房地产需求周期下行正演变为超预期的需求萎缩，但仍有个别城市逆市上涨。基于此，央行提出促进房地产业良性循环的托底政策思路，前提仍是因城施策，差别化调整，而非一刀切。
2022年4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
在房地产行业步入寒冬期叠加多地疫情反复的背景下，中央在近年来首次在政治局会议层面转换房地产政策口吻，提出支持各地从实际出发完善房地产政策，房地产政策放松的理念在中央高层会议上得以确认。
2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
二季度国内经济增长仅0.4%，7月份房地产相关指标仍未有止跌企稳迹象，稳定房地产市场越来越成为稳定国内经济的关键和共识。在此背景下，中央提出因城施策用足用好政策工具箱，进一步加大政策支持房地产行业回归合理增长区间的力度，随后除一线城市通过人才政策局部放松限购政策外，其他多数城市通过降低首付款比例、降低购房资格要求、降低购房贷款利率等方式促进房地产市场合理稳定发展。
二、国内房地产行业需求现状
2.1投资与土地购置：投资同比增速（累计，下同）已连续4个月下降且降幅持续扩大，土地购置同比增速已连续15个月下降且仍保持较大降幅
1-7月份，全国房地产开发投资完成额累计79462.39亿元（见图1），同比下降6.4%，较1-6月份降幅扩大1.0个百分点，投资同比增速（累计，下同）已连续4个月下降且降幅持续扩大。
1-7月份，全国房企土地购置面积累计4545.65万平方米（见图2），同比大幅下降48.1%，较1-6月份降幅略收窄0.2个百分点，土地购置同比增速已连续15个月下降且仍保持较大降幅。
2.2新开工、施工和竣工：新开工同比增速已连续13个月下降且降幅持续扩大，施工同比增速已连续3个月下降且降幅持续扩大，竣工同比增速已连续7个月下降且降幅持续扩大
1-7月份，全国房屋新开工面积累计76066.76万平方米（见图3），同比下降36.1%，较1-6月份降幅扩大1.7个百分点，新开工同比增速已连续13个月下降且降幅持续扩大。
1-7月份，全国房屋施工面积累计859194.16万平方米（见图4），同比下降3.7%，较1-6月份降幅扩大0.9个百分点，施工同比增速已连续3个月下降且降幅持续扩大。
1-7月份，全国房屋竣工面积累计32027.62万平方米（见图5），同比下降23.3%，较1-6月份降幅扩大1.8个百分点，竣工同比增速已连续7个月下降且降幅持续扩大。
2.3销售、待售与到位资金情况：销售同比增速已连续7个月下降但近两月降幅小幅收窄，待售同比增速已连续13个月上升但近两月增幅有所回落，到位资金同比增速已连续7个月下降但近两月降幅略有收窄
1-7月份，全国商品房销售面积累计78177.97万平方米（见图6），同比下降23.1%，较1-6月份降幅扩大0.9个百分点，销售同比增速已连续7个月下降但近两月降幅小幅收窄。
1-7月份，全国商品房待售面积累计54655万平方米（见图7），同比增长7.5%，较1-6月份增幅扩大0.2个百分点，待售同比增速已连续13个月上升但近两月增幅有所回落。
1-7月份，全国房企到位资金累计88770.37亿元（见图8），同比下降25.4%，较1-6月份降幅略扩大0.1个百分点，到位资金同比增速已连续7个月下降但近两月降幅略有收窄。
2.4国房景气指数和房价指数：国房景气指数已连续7个月处于100以下的疲弱区间且整体上持续走低，新建商品住宅价格指数已连续4个月下降且降幅持续扩大，二手住宅价格指数已连续6个月下降且降幅持续扩大
7月份，国房景气指数至95.26，同比下降5.71点（见图9），较6月份进一步下降0.13点，已连续7个月处于100以下的疲弱区间且整体上持续走低。
7月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降1.7%（见图10），较6月份降幅扩大0.4个百分点，已连续4个月下降且降幅持续扩大。
7月份，70个大中城市二手住宅价格指数同比下降3.0%（见图10），较6月份降幅扩大0.3个百分点，已连续6个月下降且降幅持续扩大。
三、国内房地产行业需求展望
3.1 土地购置与新开工不足的中长期影响
土地购置和新开工处于房地产项目工程节点的前端，包括资金筹备、制作项目方案、准备招投标、取得施工许可证、土地平整、土方挖掘等，若前期土地购置和新开工不足，则直接影响后续施工和竣工规模，而钢材需求大多处于施工的前期阶段。
1-7月份土地购置和新开工面积同比降幅分别达48.1%和36.1%，考虑到普通房地产项目从开工到竣工平均约需23个月，那么今年前7个月大幅萎缩的土地购置和新开工面积，将导致未来一年多时间内施工规模持续下滑的可能性非常大，除非在此期间内新开工面积出现大幅回升。
此外，据国家统计局数据，2019年中国城镇、乡村人均住宅建筑面积已分别达39.8平方米和48.9平方米（见图11），广大的三四线城市、县城和乡村地区，若无外来人口流入的情况下，新增住房需求非常有限。部分一、二线热点城市，随着流动人口安居或改善性需求的增长，其新增住房需求仍有支撑（见图12），但与2018-2019年的需求增速相比将明显收窄。
基于上述分析，2022年上半年房地产行业需求的明显下滑，或许不是由于全球经济衰退或疫情冲击等短期因素造成的，而是代表着房地产行业从高增长到高质量发展这一新时代的到来。那么短期土地购置和新开工不足，具有房地产需求拐点到来的中长期意义。我们需要对这一中长期大势有深刻的理解和把握，才能在未来数年房地产需求在偏低规模运行不会感到意外。
3.2 目前施工尚可对需求有阶段性支撑
与上述对中长期影响的分析结论不同，我们对短期需求的判断并不悲观。从短期房地产用钢需求的两个代表性指标（表观消费量、终端需求采购量，见图13、图14）来看，目前房地产用钢需求仍处于相对平稳的阶段，并没有出现大幅下滑的迹象，甚至不排除9-10月份季节性需求再度走高的可能。
我们对于短期房地产需求有阶段性支撑的判断，主要来自于1-7月份房屋施工面积同比降幅仅3.7%，虽处于下降阶段，但下滑的速度较为缓慢，而施工面积对房地产用钢需求在现货市场上有明显的直接影响。另一方面，基建投资力度的明显加强（见图15），也在一定程度上对房地产用钢需求的下滑，起到非常大的缓冲作用。
3.3房地产弱预期将持续多久？如何影响其上下游行业？
尽管如前述分析，房地产需求可能在未来数年偏低规模运行，但这并不否定阶段性需求边际改善。从本轮房地产需求下滑到需求见底，甚至包括需求见底后的低位徘徊阶段，在房地产需求真正回暖之前，可称为房地产弱预期阶段。那么房地产弱预期将持续多久？在弱预期阶段如何影响其上下游行业呢？
综合房地产项目工程节点周期和房地产开发景气周期来看，我们预计房地产弱预期阶段或将持续到明年二季度，因为：一是房地产项目从开工到竣工需要近两年时间，今年1-7月份的土地购置和新开工缺口将持续影响至少一年半时间；二是进入21世纪后，国内宏观经济周期和房地产开发景气周期，显示有七年周期循环变化的规律，对照2008年和2015年国内GDP增长率和房地产开发投资完成额增长率相对水平，2022年国内GDP增长率和房地产开发投资完成额增长率有较大可能创下相对低值，而这两个指标真正好转要参考2009年和2016年三季度（见图16）。
由于房地产行业在国民经济当中具有无可替代的体量和举足轻重的影响力，且其上游承接钢铁、水泥、工程机械等行业，下游连着有色金属、玻璃、家电、家装家纺等行业，那么对其上游钢铁、水泥、工程机械等行业来说，一年半甚至两年的房地产弱预期阶段，意味着钢铁、水泥、工程机械的采购需求明显萎缩；对其下游有色金属、玻璃、家电、家装家纺等行业来说，意味着缺少使用这些产品的场所，同样带来有色金属、玻璃、家电、家装家纺等需求的萎缩。
如果说钢铁、水泥、工程机械等还可以通过基建投资将其需求替换为公路、桥梁、轨道交通、机场、港口等建设所使用的建筑材料或机器设备，那么相当一部分有色金属、玻璃、家电、家装家纺等难以找规模庞大的替代需求，所以有色金属、玻璃、家电、家装家纺行业在未来一年半甚至两年的房地产弱预期阶段，受影响的程度或许比钢铁、水泥、工程机械等行业更大。
3.4 房地产需求恢复需要具备的几个条件（时间、政策、价格拐点、行业平均收益率）
通过上述分析，从时间周期来看，我们预计房地产需求弱预期阶段或将持续到明年二季度，随后才能迎来房地产需求的真正恢复。
从政策端来看，目前央行通过调降利率，各地方政府通过降低首付款比例、降低购房资格要求、鼓励刚性和改善性住房需求等放松房地产的政策仍没有达到刺激购房需求的目的，房地产政策仍有很大的放松空间。只有房地产刺激政策到顶或转向趋于收紧的时候，才真正达到房价下行周期的拐点。
而只有房价触底回升之后，随着房地产销售情况的好转以及房企融资政策的进一步宽松，才会吸引新一轮房地产开发投资。但在新一轮房地产开发投资启动之前，投资者需要看到房地产行业平均收益率的触底回升，相关指标包括房价、融资成本、土地成本、原材料成本和建筑安装成本等。
四、国内房地产市场对黑色产业的影响
4.1对钢材相关企业的影响（附近期部分地区限电对钢材相关企业的影响）
国内房地产行业需求周期下行，对钢材相关企业来说，主要是：一方面，直接影响建筑钢材相关生产和贸易企业，导致其在供应不发生太大变化的情况下，其需求萎缩带来价格下跌，进而利润下滑、经济效益走差（见图17）；另一方面，非建筑类钢材相关生产和贸易企业，由于铁水资源在钢铁行业内替代竞争，部分效益不佳的建筑钢材生产企业转而生产热轧板卷、冷轧板卷、中厚板等非建筑类钢材，导致非建筑类钢材供应增加，在非建筑类钢材需求不变的情况下，非建筑类钢材生产和贸易企业同样面临产品价格下跌、利润下滑和经济效益走差的局面。
但正如我们在本文第三部分“国内房地产行业需求展望”中分析的那样，本轮房地产需求下行具有三个阶段不平衡作用的特征：
第一阶段是2022年3月至7月，国内疫情反复和欧美货币政策收紧，叠加国内房地产需求下行，是房地产需求弱预期开始显现的阶段，这个阶段房地产用钢实际需求的降幅不大，但钢材价格、钢铁利润的降幅超预期，钢铁生产企业明显感觉到近年来少有的经营困难。
第二阶段是2022年8月至10月，是房地产需求弱预期的边际修复阶段，主要特征是房地产施工需求降幅有限，叠加建筑钢材需求季节性回升，导致房地产用钢需求相对平稳甚至有所回升，钢材价格、钢铁利润均有所恢复，但难以达到2022年一季度的水平。
第三阶段是2022年11月至2023年二季度，是房地产需求弱预期落地，真正传导到钢材生产和贸易企业的阶段，这个阶段的主要特征是尽管钢材价格跌幅不及第一阶段，但钢材生产和贸易企业对需求疲弱的感受最深，因为第一阶段尚有前期利润的缓冲，第三阶段需要通过激烈的市场竞争来保证企业的生存和发展。考虑到第三阶段持续时间比第一阶段更久，那么在该阶段房地产需求下行对钢材生产和贸易企业将带来优胜劣汰、供给端洗牌的深刻影响和冲击。在此建议钢材生产和贸易相关企业在此阶段积极做好价格风险、违约风险、流动性风险等风险管理业务预案，做好现金流管理、应收账款管理、融资管理、开展套期保值业务、运用场外期权衍生品工具为企业稳健经营保驾护航等各项准备工作。
附：近期部分地区限电对钢材相关企业的影响：
7月中旬至8月中旬，全国多地发布高温预警，高温天数之长、影响范围之大，为近年来罕见。受极端高温天气影响，四川、安徽、浙江、重庆、湖北、湖南等地出现电力供应紧张局面，为保证民生用电，限电措施主要针对耗电量较大的部分工业企业。
就钢铁生产企业来说，本轮限电主要影响电弧炉炼钢的短流程生产企业，全国短流程电弧炉产能利用率自5月6日当周的59.37%一路下降至7月8日当周的35.87%，尽管7月中旬至8月中旬有所回升，但仅止步于42.7%。今年6-8月份平均41.8%的短流程电弧炉产能利用率与去年6-8月份平均57.2%的产能利用率相比，每周降幅达15.4个百分点，这对抑制电弧炉钢材产量释放起到了重要作用，一定程度上导致受房地产需求萎缩带来的钢材价格大跌之后有所回升。
但限电影响电弧炉产量对钢材价格反弹的效果远不如长流程高炉产能利用率下降对钢材价格反弹的效果明显，因为电弧炉钢材产量仅占全国钢材产量的约10%，其产能利用率下降15.4%对全部钢材产量的影响约等于长流程高炉产能利用率下降1.7个百分点带来的影响，而6月中旬至8月中旬，长流程高炉产能利用率下降达6.3个百分点。所以说本轮限电对钢材生产企业来说，主要影响短流程电弧炉生产企业，而对整个钢材生产企业来说影响有限，主要是通过降低短流程电弧炉产量进一步支撑钢材价格阶段性回升和钢厂利润好转。
4.2对铁矿石相关企业的影响
房地产市场对铁矿石相关企业的影响，主要来自铁矿石下游行业即钢铁行业的传递，房地产终端需求的持续疲弱势必会通过钢材向上传导，使得铁矿石价格承压。
从高炉的开工率和产能利用率角度来看，今年的整体水平低于2021年水平并远低于2020年水平（见图19、图20），铁水与粗钢的日均产量同样表现为低于2021年水平并远低于2020年水平（见图21、图22）。虽然近期钢厂复产各项指标有所反弹，但通过历年的纵向对比结合终端房地产的持续疲弱状况，预计本轮需求旺季钢厂的复产力度相对有限，整体仍将低于2021年水平。
从铁矿石的库存情况来看，铁矿石进口烧结矿厂库年初以来持续维持在历年低位（见图23），这在很大程度上反应出铁矿石下游需求的疲弱。港口库存同样高于2021年水平（见图24），但由于国外四大矿山产量的大幅下降使得港口库存并不会出现过大的累积。
从铁矿石供给的角度来看，巴西发货量全年有较大幅度的同比回落，澳大利亚发货量则相对稳定（见图25、图26）。从四大矿山产量来看，一、二季度同比分别有4.16%和1.94%的下降（见图28）。从降幅上来看，产量与发货量紧跟下游需求的下降而下降。这在很大程度上使得铁矿石价格较钢材价格坚挺。
基于目前的房地产行业现状，从中长期趋势来看，在铁矿石供给跟随需求下降的通道上，铁矿石价格仍倾向下跌。
4.3 对焦炭、焦煤相关企业的影响
房地产行业对焦炭、焦煤相关企业的影响主要来自于房地产对钢材需求的影响。钢材市场是双焦最主要、关联性最强的下游市场。钢材的价格与钢厂的利润对焦煤焦炭的价格起到了决定性的影响。
今年5月至7月，随着季节性需求走弱、高温疫情限产等因素，双焦价格有明显下跌，其中焦煤因国际煤价高涨的因素较焦炭有所支撑，总体表现强于焦炭，致使焦化企业有严重亏损（见图29），焦化企业被迫减产。但因焦化企业多以长期协定出售焦炭，一定程度上出现了供给高于需求的情况。
6月、7月中焦协连续召开两次会议，与会焦企达成减产停产与减少采购原材料的共识，以保证焦企利润。但从现货价格与焦企利润上看，焦煤价格相对焦炭价格有更明显的回落，但会议并未取得决定性成果。由此可见双焦的定价权很大程度上实在钢厂这边。因此后期焦炭、焦煤因房地产行业需求萎缩而产生的价格趋势主要趋同于钢材价格。
从库存方面看，目前焦煤、焦炭库存都处在相对低位（见图31、图32），而随着9-10月房地产施工旺季的到来，焦煤、焦炭的价格或因低库存同时需求走高而有所上涨。目前的房地产新开工面积的下降对明年3-5月份的旺季需求有更大的影响，加之冬季煤炭保供的相关政策，预计双焦价格较今年二季度，在明年二季度会有明显下跌。
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