直击业绩会｜拿地量少7成后，绿城中国有了新目标
行业持续低迷中，“是否有信心完成年度销售目标”成了一个击鼓传花的问题，在当下的中报披露节点上，多家开发商相继接棒给出自己的回答。
最新给出回应的是绿城。
8月26日召开的线上中期业绩会上，绿城中国执行董事兼副总裁李骏直言，销售目标的完成情况主要取决于市场，若接下来进一步回暖，则公司有信心完成3300亿销售目标；而若维持当下水平，则有信心完成保底的3100亿目标。
尽管救市政策不断加码，但李骏认为市场整体的回暖情况仍有待观察，“全年销售还需要看接下来的复苏情况，最终可能会略低于去年，但我们的降幅应该是行业最少的之一”。
今年上半年，绿城实现总合同销售额1128亿元，其中自投项目实现合同销售额849亿元，在克而瑞排行榜中位居第十，较去年同期提升了3个座次。行业排名的更新也让董事会主席张亚东对绿城有了新的期许——三个“前十”，即总销售额排名前十、自投销售额前十、重资产权益销售额前十。
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2022年以来，房地产市场持续低迷，行业竞争格局重塑，不少开发商开始调整发展策略，试图穿越周期，度过“寒冬”。绿城也不例外，在回顾上半年的经营情况时，李骏提到了一个词——因势而变。
这一点直观地体现在其拿地策略和投资力度上。绿城执行董事及行政总裁郭佳峰在会上透露，接下来公司总投资项目数量会减少，权益占比会增加，土地质量的要求也将更高。
过去几年，绿城一直将规模作为战略发展目标，并因此在土地端大举补仓。即便是在行业资金紧张的2021年，其投销比依然达到0.6，上半年新增项目67个，权益成本约740亿元。
相比之下，绿城今年上半年的投资力度明显收缩。截至6月末，该公司以约304亿元的权益成本新增20个项目，主要分布于杭州、北京、宁波等8个城市，新增权益货值554亿元。
同时，不似去年同期通过公开市场及收并购双管齐下式地补仓，绿地今年上半年新增项目基本都是从公开市场获得，究其原因无外乎这一渠道的项目更“干净”、更优质。
郭佳峰指出，公司接触过不少收并购项目，但总是在各类问题上无法达成一致，譬如有些项目拿地价太贵、部分已开工的规划设计不符合公司品质要求等，“所以收并购项目考虑得少，基本都在公开市场拿地，总体还是遵循年初定下的谨慎原则”。
由于下场竞拍的房企数量减少，当下公开市场的项目性价比亦更高。在绿城内部的投资模型中，项目综合平均净利率须不低于8%，IR不低于15%，今年土拍市场的项目利润率都符合这些要求，甚至有的项目利润率更高。
今年北京首批集中供地中，绿城连落三子，这些项目的利润率都接近10%，杭州首轮供地中所斩获的项目利润率也接近9%。
“上半年实际获取的项目质量更高，兑现度也比过往的项目更好。”在绿城执行董事及执行总裁耿忠强看来，随着行业进一步整合，这些优质项目会使得公司毛利率进一步提升。
报告期内，绿城实现毛利率17.4%，较去年同期的22%下降4.6个百分点，其中物业销售毛利率为16.5%，同比下降5个百分点。
对于毛利率是否见底，耿忠强称，报告期内结转的项目主要是三年前甚至更早时间所摘项目，当时土地市场竞争激烈，因而毛利率相对偏低，同时叠加行业毛利率整体下行趋势及限价影响，公司品牌价值溢价未能得到充分体现，“现在对绿城来说有些吃亏”。
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今年上半年，绿城实现营收647.31亿元，同比增长79.1%；毛利112.33亿元，较去年同期增加41.6%；对应期内净利润同比增长24.3%至48.6亿元。
这份趋势向好的指标里藏有别样的信号。记者注意到，尽管绿城期内净利润保持两位数增长，但这部分资金却更多地分给了少数股东。
报告期内，公司母公司股东应占利润为18.01亿元，同比下滑25.5%，占比约为37%；而少数股东所占利润则从去年同期的14.9亿元增至30.6亿元，占比达到63%。
对于变动的原因，耿忠强解释称主要是两方面因素造成，一是由于美联储加息、人民币贬值导致汇兑损失11.02亿元，去年同期为汇兑收益1.61亿元；二是由于上半年结转项目结构，“今年结转项目占比较高的几个项目都是与联营公司开发的，持股比例较低，这种结构会逐步得到改善”。
事实上，低权益比拖累权益利润的情况并非首次发生。2021年，绿城全年归母净利润为44.69亿元，归母净利率仅4.5%，同时期末少数股东权益接近翻一番，同比增长95.9%。
彼时，克而瑞方面便在报告中指出，绿城结转的并表项目权益比较低，加上永续债分红侵蚀利润，利润率有待提升，“待永续债陆续赎回后，权益利润率可能进一步得到修复”。
绿城也的确在努力改善这一情况。上半年，该公司新拓项目的平均权益比例提升至76%。同期新增货值中，预计约60%将在本年度实现转化，较2021年同期提升23个百分点。
永续证券方面，截至6月末，绿城的永续证券数额从2021年底的107.58亿元降至25.09亿元，下降了76.7%，“公司计划明年全部清零。”管理层数次强调道。
偿还了永续债及4亿美元的银团贷款后，绿城的债务结构得到进一步优化。截至6月末，公司拥有总借款1398.49亿元，其中923.62亿元皆是银行贷款，境外借款占比约17.5%。
债期来看，报告期内，该公司一年内到期的债务规模为272.4亿元，占总借款的19.5%，较2021年末的25.1%下降5.6个百分点；1-2年内到期的为454.65亿元；2年以上到期的为671.44亿元。
截至6月末，绿城拥有账面银行存款及现金632.21亿元，公司现金短债比2.3倍，净资产负债率较2021年末提升19.5个百分点至71.5%，剔除预收账款后的资产负债率为71.8%，仍踩“线”一条。
业绩会上，耿忠强透露称，绿城下半年境内公开市场将有44亿元债务到期，其中公司债25亿元，中票19亿元；境外则有不到800万元的银行类贷款到期，“其它美元债都要到2024年底之后才陆续到期”。
谈及未来的再融资安排，耿忠强指出，绿城已经就当下及未来的销售形势、融资环境、合作方情况进行了充分研判，并做了压力测试，对后续每一笔到期贷款的归还和经营支出都做出了相应的资金安排，确保债务的顺利偿还及到期项目的顺利交付。