绿城中国：预计今年毛利率比去年低，“很难说未来还有多少减值金额需要计提”
8月26日，绿城中国（03900.HK）召开2024年中期业绩沟通会，董事会主席、执行董事张亚东，执行董事及行政总裁郭佳峰，执行董事及执行总裁耿忠强等出席。
会上，绿城中国对上半年未能在一线城市获取地块、公司毛利率是否处于底部及公司今年上半年减值金额增加等问题进行了回应。
预计今年毛利率比去年要低一点
期内，绿城中国实现收入695.62亿元，同比增加22.09%；实现毛利91.04亿元，较上年同期的99.2亿元下降8.23%；毛利率13.09%，较上年同期的17.41%降4.32个百分点。净利润33.2亿元，较上年同期的46.41亿元下降28.47%；净利润率4.77%，较上年同期的8.15%下降3.38个百分点；公司股东应占利润20.45亿元，较上年同期的25.45亿元下降19.65%。
对于毛利率，耿忠强表示，上半年的毛利率和去年全年的水平基本相当，处于相对比较低的位置。
耿忠强表示，今年上半年结转的物业，有1/3来源于2021年获取的土地，从2021年开始整体市场下行比较严重，部分项目的销售及流速不及预期，一定程度拉低了今年上半年的毛利率。
耿忠强同时表示，在拿地策略上，公司高度聚焦一线或者是强二线城市，这些城市的地货比偏高，一定程度上造成毛利率相对偏低。但是这些区域对项目的安全性及抗风险能力很高，在目前行业下行的背景下保障了公司的生存与发展。
对于已售未结的毛利率，耿忠强表示，比目前已经结转的还是要高一些，但是根据这几年的投资策略，公司还是突出流动性、安全性，聚焦核心城市，所以说虽然是已售的比已结转的高一点，但整体的毛利率确实不会特别高，整体大概比现在的毛利率高2~3个百分点。
就2024年全年来说，毛利率依然受收入结构及重难点库存去化的影响，毛利率仍面临着一定的压力，预计比去年要低一点，基本会处于底部。随着2022年及2023年获取的项目逐步交付，未来的毛利率会有所好转。
“现在很难说未来还有多少减值需要计提”
耿忠强介绍，上半年，绿城中国减值金额约17.5亿元，是去年同期的3.9倍，包括14.2亿元的存货减值和3.3亿元的往来款减值。
耿忠强表示，存货减值主要还是集中在2021年的项目，即2020年下半年获取的项目，部分的车位或者业态销售价格不及预期，公司进行了部分的拨备计提。往来款减值主要是合作项目，收益不及预期，偿债能力下降。
耿忠强同时表示，现在很难说未来还有多少减值额需要计提，未来工作的重心在加强存货精细化管理和存货周转效率上。
“今年总体的投资力度可能较去年稍微弱一点”
“今年总体的投资力度可能较去年稍微弱一点”，郭佳峰概括了绿城中国今年的投资工作。
具体到上半年，绿城中国新增项目15个，总建筑面积约131万平方米，本集团承担成本约154亿元，平均楼面价约每平方米14408元，预计新增货值333亿元。
其中，新拓项目中核心二线城市新增货值占比94%，项目分布在杭州、西安、苏州、宁波、合肥、天津、福州、嘉兴等8座城市。上半年新拓项目预计全部在当年实现首开，上半年新增货值预计当年销售转化率63%。
截至6月30日，绿城中国共有土地储备项目151个（包括在建及待建），总建筑面积约3193万平方米，其中权益总建筑面积约为2064万平方米；地上总可售面积约为2143万平方米，地上权益可售面积约为1372万平方米；平均楼面地价每平方米约7999元。一二线城市货值占比79%，长三角区域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。
对于今年上半年绿城中国未获取新项目，8月在上海获取两个项目，郭佳峰表示，今年的投资工作比起去年来难做很多，上半年取得的货值或者说拿地的钱可能是去年的60%左右。在城市选择上，虽然公司仍然看好能级高的一二线城市乃至核心区，但今年也有很多新的问题出现，比如说像上海、北京的市场分化得很厉害。
对于投资下沉，郭佳峰同时表示，今年的投资策略以项目为准，公司在浙江等经济较发达地区的一些地级市县覆盖比较完整、全面。公司会去争取这些城市里优质的、结构性的机会，兑现度会非常好，可惜体量小一点。
郭佳峰表示，上半年，公司在北京、广州、深圳等地也跟进拍过一些项目，但考虑到这几个批次的供地安全性不够高且现金流的模型不符合流程要求，就没有获取。下半年，一线城市仍然有一些优质土地出让，公司会积极跟进，今年公司投资策略是以项目为准，不是以城市为重。
完成多笔短期债务的置换，包括去年到期的3亿元美元
债务结构当中，银行借款为1154亿元，其占比进一步提升，达到了77.9%，现金短债比2.1倍；一年内到期的借款为353亿元，占比23.8%；今年上半年平均融资成本为4.0%，较上年同期的4.4%，下降了40个bp，期末融资成本为3.9%，较上年同期的4.4%，下降了50个bp。
耿忠强介绍，这两年公司持续在做债券回购，维持债券二级市场相对稳定，从而有利于一级市场债券的顺利发行。截至6月30日，绿城中国累计回购境内债券22.6亿元，其中上半年回购金额6.79亿元。
上半年，绿城中国在公开市场上共发行债券51.34亿元，平均的发行利率为4.05%。其中3年期的信用债发行了4次，共计40亿元，发行利率是4.24%；一年期的ABS发行金额为11.34亿元，发行利率为3.36%。
在境外融资方面，公司全力保持境外融资渠道的畅通，积极推动商业银行的跨境联动，提前置换境外债务。今年上半年，公司完成多笔短期债务的置换，总共置换8.17亿美元，其中3亿美元是提前置换的明年到期的债务。通过置换与部分自有资金偿还，境外债务在公司总的债务中的比重已经降到了15.5%，比去年年底有所降低。