马敬桂：改革房屋预售制，设立房地产建设银行

来源：经济学家圈

马敬桂：加大楼市改革力度，积极构建住房制度新模式

马敬桂（长江大学经管学院教授）

房地产是供应链、产业链长的行业，是支撑国家经济发展的重要产业，其发展状况直接关系和影响到我国经济增长和民生福祉。当前我国一些新的楼市政策效果开始显现，出现一些企稳的积极迹象。随着楼市传统的“金九银十”旺季到来，如何更有效促进我国房地产市场回暖，提振市场信心，化解房地产困境和潜在的金融风险，现在正是加大释放和出台相关积极政策措施的有利时机。在此，进一步呼吁加大楼市政策改革力度，加快构建住房制度新模式。

第一，适时降低贷款交易利税，增强市场预期。交易费用是影响市场价格和规模的重要因素。对刚性和改善性需求的中低收入购房者，降低首套房、二套房的首付比率作用有限，过低首付可能形成潜在风险，最根本和可行的是增加居民劳动收入和财产性收益，降低贷款利率和交易税费，盖好房。好房子绿色低碳、环境优良、功能齐全属于稀缺资源，只要市场价格与价值保持基本一致就会有市场。当前无论是首套房、二套房交易，还是新贷和已贷的房贷利率和税费都还有下调的空间。可以探讨商业房贷转公积金贷款的可行性。随着我国地方土地财政功能发生转变，房屋供求关系和住房制度模式的改变，房地产市场及价格将有望回归理性。对于楼市非理性行为要予以积极引导，要把政策讲透、用足，增强市场预期。没有稳定的市场预期，就没有动力和信心。

第二，加快保障房建设，构建住房供给新体系。要坚持房地产市场化原则，尽快取消一切妨碍市场交易的诸如限购、限贷等特殊时期的行政措施。实行商品房与保障房、私人产权房与公租周转房相结合租购并举的房地产发展模式。对于已预售的楼盘要提供积极的资金支持，实行特殊的“保交楼”政策，切实维护购房者的利益。有条件的城市，可实施老城改造，发行“房票”开展住房以旧换新活动。取消进城落户购房限制，鼓励政府有关经营性公司和企业，以合理价格积极收购存量住房增加保障房、公租房供给。允许有条件的企业合规建设职工周转房，延缓和减轻年轻人购房压力，增强职工的稳定性。要大力发展和规范住房租赁市场，努力盘活闲置住房。城市有关部门要合理规划商品房和保障房的供给比例，逐步建立起符合中国国情和发展道路的“市场管商品房、政府供保障房、企业建周转房”的住房供给体系，努力实现人民群众的安居乐业。

第三，改革房屋预售制，设立房地产建设银行。赊销和预售作为一种商业信用，在房地产业要合理使用。现在房屋预售制下，开发商无偿占用购房者资金，少则2-3年，多则3-5年，既不公平也不合理。在购房者缴费至交房期间，房屋开发商应向缴费购房者支付一定的利息，保障交易的公平性和购房者权益。建议设立房地产建设银行，专司房地产资金业务，加强对房地产资金的管理，合理确立房地产项目开工资金要求及融资贷款比率，防范和化解房地产金融风险。要严格依法依规实施房地产项目，治理违规融资、财务造假、恶意炒房等行为。房地产是资金密集型行业，规模化、集中化是行业发展趋势，应支持国企、民企开展兼并、重组做大做强一批骨干企业。要逐步实现从购房预售制向现房销售制转变，努力保障购房者权益，最大限度的减少或消除跑路现象。

第四，合理计算房屋面积和收费标准，不断完善小区生活设施。我国现阶段实行的是一种特有的房屋计价方式。购房者购房计价并不是以采用套内面积或使用面积来计价，而是还包含有大量的公摊面积。现在有些房屋的公摊面积越来越大，房屋的精装修和物业费也主要由开发商确定，购房者的选择权、谈判权得不到公平保障。而且购房者不仅要支付房屋公摊面积（一般占房屋面积的20--30%）购置费，还要同等计价支付公摊面积的装修费。房屋建设和市场物价监管部门要深入调查研究，积极回应民众呼声，制定相关法规，认真审查各类项目计算的合理性和收费依据，维护消费者权益和市场的公平合理。住宅小区是居民集中活动的重要场所，应加快小区物业管理现代化，不断完善小区生活设施和环境治理，有条件的社区可以开展居住、食堂和居家养老一体化服务。

第五，深化土地制度改革，审慎开展宅基地市场化流转。我国宪法规定，城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。由于城市和农村土地的性质不同，他们在土地所有权、土地用途、土地管理以及土地价格、利益分配等方面都不相同。随着我国城镇化和人口市民化的不断提升，农村劳动和居住人口大量减少，部分宅基地和农房闲置不可避免。与此同时，城市的快速发展，土地供应越来越趋紧。要积极开展土地制度改革，建立两种所有制土地平等、市场统一、同权同价，合理分配使用土地资源。在依法尊重农民意愿和保障农民土地权益的前提下，支持有条件的农村宅基地依法进入土地流通市场，通过宅基地出租、转让、入股、合作等市场化流转，使宅基地成为农民既拥有使用价值还拥有资产增值能力的资产。这不仅使拥有宅基地的农民的财产性收入大幅增加，提升农民在城镇落户的能力，产生新的住房需求，还可以变闲置宅基地为增值资产，增加土地供给量，降低城市土地交易价格，促进城乡统一土地市场的形成。

房改以来楼市成为我国经济的重要晴雨表。现在房子成为我国普通家庭最重要资产和信誉。当前稳楼市就是稳经济，稳房价就是保资产，去库存就是化解楼市和金融风险，房稳则民安。要尊重市场规律，发挥好市场和政府的作用，加快构建中国特色的租购并举、商品房和保障房并行的市场主导、保障必需的“两并”住房制度新模式，这是保持我国楼市长期平稳健康发展的基础制度建设和根本举措。只要我们坚定发挥市场的决定性作用，正确把握房子的准确定位，兼顾当前和长远，着眼制度和体制创新及建设，我国房地产市场后二十年的发展将会更加稳健。■

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