搜房记|比产品、拼精装 石景山新老盘“同台竞技”
今年的“金九银十”,北京石景山区多个新老楼盘加紧出货,同台“打擂”,抢收客户。其中,既有适合刚需、刚改群体的中小户型产品,也有颇受改善置业群体青睐的大户型产品。
那么,国庆假期,石景山区新房市场呈现什么特点?哪些新盘值得关注呢?
冬奥红利下石景山新房市场活跃,热门板块频出
今年3月30日,北京市人民政府新闻办公室举行《深入打造新时代首都城市复兴新地标加快推动京西地区转型发展行动计划(2022-2025年)》新闻发布会。会上,北京市石景山区副区长李文化在介绍石景山区转型发展计划时表示,“石景山就是新首钢,新首钢就是石景山”。
“石景山整体区域发展的破旧立新,不仅体现了地方政府的决心,包括以教育为引领的配套资源的引进和落地,还是众多品牌房企深耕片区,在提升城市运营效率基础之上形成合力的结果。”合硕机构首席分析师郭毅如是说。
得益于冬奥红利和新首钢之势的石景山,这几年以来,石景山新房市场活跃,热门板块频出,从北辛安板块到五里坨板块,从首钢东南区板块到衙门口板块,部分新房房价迈上7万元/平方米的水平。在北京今年首轮土拍中,石景山区刘娘府地块的销售指导价达9.15万元/平方米;在北京今年二轮土拍中,石景山区衙门口地块的销售指导价为7.95万元/平方米。
郭毅分析指出,未来首钢园可能赋予片区的更大的一个机会点在于,包括人工智能、科幻产业等在京西片区形成的产业龙头效应,再加上金融保险产业园和金融街、丽泽之间的联动,科技加金融,或加速整个产业的落地,由此形成产业势能的厚积薄发。
衙门口板块:刚需、品质改善盘入市
目前,石景山区在售新盘分布于金安桥(北辛安)板块、衙门口板块、刘娘府板块以及五里坨板块等。其中,衙门口板块位于石景山区东南部,是石景山区全新开发的一个城市板块,借助于近几年的城市更新,衙门口板块焕发崭新面貌。该板块在售新盘包括长安悦玺、中海学仕里。
由融创中国联合招商蛇口、北京城建、陕建地产、石泰集团共同打造的长安悦玺,实行套内“70/90”政策,销售指导价为7.95万元/平方米。该项目共有14栋楼、917户,主推建筑面积约97-173平方米的精装修三居至四居户型,总价约770万-1400万元,建筑风格为新中式,整体定位偏品质改善。
新京报记者获悉,长安悦玺在国庆假期前三天,日均接访近50组,累计认购近30套,销售总金额超过2.5亿元。除了地段、户型和楼盘品质以外,购房者重点关注的还有交房时间。截至目前,长安悦玺已封顶。
衙门口板块另一个在售新盘是中海学仕里。该项目所在地块是中海+石泰联合体在北京今年二轮土拍中,以26.6亿元拿下的衙门口1616-670地块,销售指导价约为7.95万元/平方米。
据中海学仕里的销售人员介绍,该项目共有8栋住宅,楼高8-11层,在售的主要是72-89平方米的户型,瞄向刚需、刚改客群。“国庆假期,很多人都外出玩了,前几天来看房的人不多,但是近两天开始,看房人数逐渐增多了。”
新京报记者在采访中获悉,目前衙门口新房客群主要有两种:一是本地人群有置换需求,从老房子换到改善新盘;二是东城区、西城区、海淀区的外溢群体,主要是由于同品质的新房在石景山区域,性价比更高一些。
郭毅分析认为,目前,衙门口板块在售的两大项目,户型面积、总价差距较大,分别面向品质改善和刚需、刚改两类人群,因此,不存在直面竞争。
新首钢东南区:两大新盘上演PK战
除了衙门口板块外,石景山区另一大热门板块是新首钢东南区。
“从新首钢的发展来看,前几年一直着力发展北区,北区目前整体城市界面已开发完成了。下一步,首钢园的发展重心就挪到东南片区。”郭毅说。
在郭毅看来,首钢东南区将成为一个具有较大发展潜力的片区。从石景山区近几年发展来看,实现了以城市更新为牵引,产业、轨道交通、教育资源全方位落地,由此形成北京西部高端居住区以及生活配套资源的全新营造,这在西四环、五环周边城市界面相对固化、制约前提下,呈现出一个破局发展的状态。
值得一提的是,目前新首钢东南区在售的新盘主要为长安润璟和中海云庭两个项目,产品类型相对类似,存在一定的竞争关系。
在北京今年首轮土拍中,华润拿下石景山首钢园824地块,打造长安润璟。该项目由3栋洋房、4栋小高层组成,总建筑面积约4.6万平方米,容积率2.8,项目主推102-130平方米的三居、四居户型,精装修交付。
据长安润璟项目的销售人员介绍,该项目卖得最好的是130平方米的“楼王”四居产品,共有64套,户型方正,南北通透,其中南向面宽10.6米,可享受到充足采光,叠加精装修及周边较好的生态环境,总价不超过千万元,受到较多改善型购房者的青睐。
相较长安润璟,中海云庭体量较小,共有4栋住宅楼,其中3栋商品房,1栋公租房,以13-18层的小高层为主。该项目主力户型是98平方米三居和114平方米三居,均为南北通透格局,销售指导价为7.48万元/平方米。
新京报记者了解到,从小区纯粹性、项目位置及产品户内精装配置来看,长安润璟、中海云庭两者之间有不少差异。不过,中海云庭为了揽客,在近期推出一些优惠活动。
刘娘府板块:新盘即将亮相、老盘顺销
国庆假期,位于刘娘府板块的绿城·西山云庐售楼处也很热闹。据绿城·西山云庐的销售人员介绍,10月1日当天,约200组客户来访。10月2日,受天气影响,约100组客户来访。目前,该项目还未开盘,处于认筹阶段,预计节后开盘。
据绿城·西山云庐的销售人员介绍,该项目预计节后开盘。
新京报记者获悉,绿城·西山云庐规划有29栋楼,均为4-6层叠拼产品,销售指导价约为9.15万元/平方米。该项目主推220平方米、320平方米、590平方米的叠拼产品,总价1750万元起。
距离绿城·西山云庐不远的另一高端住宅是远洋源山春秋,属大平层别墅产品,楼高5层,楼间距比较宽,户型面积为210平方米-540平方米不等,总价2100万元起。该项目在5月份开盘,目前还有部分产品在售。
绿城·西山云庐与远洋源山春秋虽然挨得较近,但产品类型并不相同。其中,绿城·西山云庐属于叠拼产品,而远洋源山春秋是平层产品。此外,远洋源山春秋是精装交房,而绿城·西山云庐是毛坯交房。从总价来看,两个项目也各不相同。
新京报记者张晓兰摄影张晓兰
编辑武新校对杨许丽