基于用电量数据对城中村改造面积与投资规模的测算
摘要
1、大型城市承担改造主力推动地产复苏
今年以来，政府会议多次讨论城中村改造工作。7月21日，国务院常务会议发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，确定了此轮改造的部署重点。根据第7次人口普查结果，我国共有7个常住人口1000万以上的超大城市和14个人口在500-1000万的特大城市。2022年，上述21个城市的GDP占全国32.0%。随着城中村改造项目开展，上述城市的固定资产投资和商品房需求均会显著提升，为地产行业的复苏提供新的助力。
2、当前市场估计存在偏误
在对于上述政策效果的研究报告中，主要的估算基础为2020年执行的第七次人口普查结果。但该数据的统计时期过早，且缺乏对城中村和城郊村落的区分，导致结论高估了政策效果。在本文中，我们采用了最新的城市统计年鉴数据和家庭跟踪调查数据（CFPS），通过实际用电和统计用电差值来估计相关城中村改造存量，能够提供更精确的结果。
3、促进固定资产投资效果显著
我们预计，上述21个城市的待改造存量面积约为7.24亿平方米。按目前政策要求，城中村改造将会在十年内创造超过1.23万亿元固定资产投资。如果考虑未来政策的潜在变化，改造规划项目涉及的固定资产投资潜力可能超过3.07万亿元。
4、乘数效应叠加区域集中大型城市经济拉动效果显著
在对中国经济的影响上，我们估计本次改造将在今明两年度平均提升0.71%的固定资产投资。根据统计局报告，我国资本产出弹性约为0.476，相关固定资产增加将贡献0.34%的年均GDP增长。按国务院年初提出的5%年度增速预期，约占今年增长目标的6.76%。随着改造项目推进，我们预计相关投资额将于2025年达到峰值7398亿元，并为当年提供约0.55%的GDP增速。与棚户区改造计划相比，本次改造力度相对较弱，对总体经济的贡献约为前者的33.9%。同时，城中村改造具有向大型城市集中的特点，对该部分城市的经济拉动作为更为显著。
风险提示：城市改造速度、政策放宽幅度不及预期。
正文
1、政策重点
本次城中村改造工程与棚户改造工程主要有三个不同。
1）改造规模差异明显
第一，在规模上，2008-2022年，我国改造各类棚户超过5000万套，在2016年的棚户改造峰值，全年改造了606万户住房，改造面积占当年新开工面积30.85%。而在本次改造中，我们预期峰值2025年的改造面积仅占预计新开工面积的14.59%，力度不及棚户区改造工程的一半。
2）地区分布向大城市集中
第二，地区分布上，棚改工程的主要覆盖区域是中西部省份和三四线城市，对于大型城市的商品房市场影响有限，而此次城中村改造将集中在全国21个一线城市，政策效果也主要集中于该组城市中。
3）重视改造限制重建
第三，在改造结构方面，政策特别对拆建比例，设施恢复等情况做出了严格规定，要求各改造单元中拆除面积不能超过20%，重建比例不能超过2，在此基础上，还需要保障各类基础服务设施的规模。因此，本次改造对商品住宅市场供给的影响要小于棚改工程。
综上，我们认为城中村改造工程对于全国商品房市场和固定资产投资的整体影响要小于棚户改造，但由于其地域结构特性，仍然会对一线城市市场产生显著影响。
2、 测算方法
1）利用人口普查数据测算的主要问题
在目前对于城中村住房存量的估计中，主要的测量方法是基于2020年人口普查的结果。利用住房来源-自建房指标来估计城中村比例。我们认为，上述方法至少存在两个主要问题，并对相关存量产生高估。
首先，第7次人口普查数据的调查时点为2020年，而自2020年至今，城中村改造也一直作为常态市政措施推行。在北京，上海等城市，2020-2022年间公布的城中村改造量占2020年存量的比例很高，意味着这些城市目前的城中村改造已经基本完成，利用2020年的数据比例进行推算会夸大城市的改造潜力。
其次，中国城市一般为广域市，因此7普数据中的城市调查数据实际包含了城市郊区的乡村人口情况，而该部分人群不属于此次城中村改造的范围。利用7普的城市数据不能排除该部分偏差。
2）基于用电差异的改造比例估计
出于上述考虑，我们主要采用了城市居民用电量来对城中村比例进行推算。一般来说，城市居民家庭的用电量与住宅面积成正比，但由于社区性质的差异，城中村居民的用电会被归入农业用电，不计入城市生活用电的统计。
因此，城市年鉴中统计的城市居民用电量一般小于实际用电量。而北大提供的中国家庭跟踪调查数据（CFPS）详细记录了各城市中各年度家庭的实际用电情况。通过二者推算得到的用电量差异，可以估计城市人口中使用农业用电而未被统计的人口比例，即城中村人口在城市人口中的占比。进而，通过人均住宅面积，可以进一步推算得出各城市中的城中村存量面积
在具体测算中，我们还对实际用电估计量进行了两项调整。首先，由于空置住房的存在，我们根据CFPS数据中在住房面积和城市统计的户均面积相应下调了估计得到的真实用电量。其次，由于CFPS为各个城市中的抽样数据，在测算中，我们对数据进行了非负条件下的贝叶斯更新。
如下表所示，表1展示了城市统计年鉴中生活用电量的统计情况和根据CFPS测得各城市实际户均用电。表2则展示了根据该结果测算得到各个城市城中村比例和存量：
3、政策效果评估
通过测算，我们估计全国约有7.24亿平方米的住房改造需求，主要集中于重庆，昆明，成都和深圳四个城市，其城中村存量占本次改造计划总量的36.2%。
根据住建部公布的固定资产投资额和建筑面积，我们估计全国改建投资中的平均开工，施工和竣工阶段的花费分别为857.42，1286.13和714.52元/平方米。在各个城市中，实际花费可以按照对应人均GDP比例相应折算。同时，按照国务院2021年63号文件要求，上述面积的拆迁比例将不超过20%，拆建比不超过2。根据住房建设一般周期和工程能力，我们估计项目平均改建时间为3年，每年改建能力为城市住房存量的2.02%，（按2016年棚改时期峰值记）。
如上表所示，我们估计城中村改造项目将会在第一年开发1.76亿平方米的面积，并在10年内开发约7.13亿平方米城中村建筑。在改造期间，新增相关固定资产投资约1.23万亿元。如果考虑到未来政策的调整潜力，则潜在固定资产投资可能超过3.07万亿元。
在对总体经济的影响方面，考虑到投资的乘数效应，我们采用了国家统计局公布的资本产出弹性，对城中村改造的各年固定资产投资进行估计。根据测算，在不考虑拆建限制的情况下，2023-2024年城中村改造将吸引约8599亿元的投资，平均占各年固定资产投资总额的0.71%，并为GDP贡献0.34%的年均增速。至2025年，城中村改造投资额将达到峰值，于当年创造7398亿元的固定投资，并带来0.55%的经济增长。与2016年的棚改峰值期的1.62%相比，本次改造对总体经济的拉动效果相对较弱，约为前者的33.9%。
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注：文中报告依据国元证券研究中心已公开发布研究报告，具体报告内容和相关风险提示等详见完整版报告。
✭ 证券研究报告：《主要城市城中村改造面积与投资规模测算：基于城市用电量数据的估计》
✭对外发布时间：2023年10
月6
日
✭ 本报告分析师：孟子君，执业资格证书编号：S0020521120001
✭实习生郑兴对本文给予了重要贡献，在此予以感谢。