如何打造未来型城市？日本耗时35年，终于建成新范本
当一座城市经过几十年或近百年的发展，它必然会迎来一次更新换代的大改造。那么，面向二十一世纪AI时代，城市应该如何改造？日本又向世界提供了一个可参考的新样板，那就是刚刚建成开业的“麻布台ヒルズ”（中文可译为“麻布台之丘”）。
东京新地标——麻布台之丘
“麻布台”是东京的一个地名，它在东京塔与六本木之间的一个高台上，远望可知百年之前，这里是一个山丘。
麻布台位于东京市中心的黄金地段，是著名的外国大使馆和高级住宅区。但同时，它也是一个老居民区，有一些低矮的老房子。
麻布台改造之前的景象
早在上世纪的80年代，麻布台的旧城改造，就成为一个关注点。1989年，东京都政府和商业地产开发公司与当地居民等组成了“麻布台街区再开发委员会”，开始着手这一地区的再开发工作。
但是，由于日本实行的是土地与财产的绝对私有制，任何一级政府和机构均不能强拆居民的住宅，侵害居民的利益。根据开发计划，当地涉及搬迁的居民共有300余户。于是，再开发委员会开始一家一家地游说，一家一家地商谈，动员他们出让土地。这一个游说过程，长达30年之久。这30年中，不少坚持不搬的老人离开了人世，他们的子女终于同意签字。
2019年8月，完成了各项规划和设计手续后，麻布台之丘终于开始建造，这一造又是近5年。
“麻布台之丘”的项目全景
从成立再开发委员会，到2023年11月下旬的建成开业，麻布台改造项目前后耗时35年。不得不佩服，日本人做事的耐心和执着。
麻布台之丘是一个什么项目？它是日本最大的城市综合体，同时也是世界最新的未来型社区。
开发建设这一个“麻布台之丘”的日本地产公司，是“森大厦株式会社”，这家公司在上海浦东，建有101层高的“环球金融中心”。
2003年，森大厦公司在六本木建成了日本第一座城市综合体——六本木之丘，将居住、工作、生活融为一体，让人们“居住在这里、工作在这里、生活在这里”。也就是说，在城市里建造一座小城，称为“城中城”。
森大厦的这一创造性开发建设计划，拉开了东京市中心的旧城改造序幕。随后，三井不动产紧跟其后，开发了赤坂的“东京中城”（2007年开业）。2014年，森大厦又建成了“虎门之丘”。而三井不动产又陆续开发了“日比谷中城”（2018年开业）、“八重洲中城”（2023年开业）。
麻布台之丘的夜景
新建成的麻布台之丘，是迄今为止最大体量的“城中城”，它占地8万1000平方米，总建筑面积约86万1700平方米。其中有三栋摩天大楼，主楼“MoriJPTower”（森JP塔楼）高330米，只比附近的东京塔低了3米。它地上64层，地下有5层，目前已超过了大阪的“阿倍野海阔天空大厦”，成为日本最高的大楼。
为啥森大厦公司不造一栋超越上海环球金融中心的亚洲第一高楼呢？不是钱和技术的问题，而是因为日本是一个多地震国家，超高层大楼涉及抗震的安全问题。同时，附近有东京羽田国际机场，东京市中心建筑限高300米。国土交通省已经为麻布台之丘开了一个绿灯，允许其达到330米。
左侧高楼为森JP塔楼
从JP塔楼望出去的东京景色
森JP塔楼的1-4层，是高级商场。5层是外务省外交史料馆展示室，6层是庆应艺塾大学预防医疗中心（医院）。7-52层，是办公楼。其中33-34层为回廊式咖啡吧和高级餐厅，可以眺望整个东京的美景。53-64层为高级公寓，共90户，由安缦酒店集团服务管理，一套实用面积为80平米的房子，最低售价20亿日元（约1亿元人民币）。其中最顶层的64层，为三套实用面积分别为300平米的房子，每套售价200亿日元（约10亿元人民币），创下日本住宅的最高价格纪录。
除了主楼之外，另外两栋塔楼，主要用于居住，高度分别是240和270米，共有1400套公寓。其中A栋塔楼的1-13层，为安缦酒店集团旗下的首家酒店——“JanuTokyo”，共有122间客房，6家餐厅和高级酒吧，4000平米的健康管理中心。据悉房价一晚在20万日元（约1万元人民币）以上，将成为东京最奢华的酒店之一，预定2024年2月开业。
麻布台之丘中的安缦酒店大堂
“麻布台之丘”的商业设施，隐藏在2座形如延绵山丘的底层建筑中，这些错落有致的建筑称为“GardenPlaza”，外观奇特，且有欧洲与地中海的街区风格，共容纳150家零售商店和餐饮店，其中爱马仕、卡地亚、宝格丽、DIOR、CELINE等世界名牌专卖店已经开始挂牌。整个商业设施实现了高密度空间的低密度呈现，将成为东京一个新的时尚商业区。
麻布台之丘的商业区
“麻布台之丘”的最大特点，并非是高层建筑，而是在寸金之地，建造了6000平米的中心广场，中心广场不仅有果林，还有水系。整个“麻布台之丘”的绿化面积达到2.4万平方米，春天，这里将会是一个樱花盛开的灿烂世界。
中心广场的地下，则是一座占地面积4000平米的高级食品超市，还会有餐厅和咖啡厅。
麻布台之丘除了办公楼、公寓楼、各式商场和商业设施、高级酒店和医院外，还有神社、寺院，还有目前东京最大的国际学校之一的“东京英国学校”。
麻布台之丘的东京英国学校
东京英国学校新校区紧挨森JP塔楼，占地15000平方米，共有8个楼层。除此之外，还有“麻布台之丘美术馆”、数字艺术博物馆等文化设施。
值得注意的是，麻布台之丘还设立了一个“东京风险投资中心”，来自海内外的70家风险投资公司与各类基金公司汇聚于此，旨在成为振兴日本经济的催化剂。
总造价6400亿日元（约311亿元人民币）的麻布台之丘，将于2024年2月全面亮相，届时，将会有3500名以上居民和2万名上班族在这里生活和工作。
森大厦公司在“麻布台之丘”的设计理念书上表示，我们希望麻布台之丘是一座被绿色环抱、人与人、人与自然和谐相连的现代都市村庄，以中央广场为中心，精致地融合各种城市功能，包括办公、住宅、酒店、国际学校、医疗设施、商业设施和文化设施。它以绿色和健康为两大支柱，创造水与绿相连的景观，营造一个充满自然气息的工作、生活与休闲、交流场所。它将是我们理想中的“城中之城”，是一座未来型的世界级新社区。
我在今年9月写过一篇文章《请上海向东京学习》，呼吁上海在旧城改造中，向东京学习，打造未来型的综合“城中城”。
麻布台之丘的建设理念，应该可以给中国大城市的改造升级，提供一个可参考的范本。