深圳新政后，二手价格“裸奔”！对楼市有何影响？

来源：东莞乐居

千呼万唤，深圳楼市新政终于出台！

5月6日晚，深圳住建局发布了深圳分区优化住房限购政策，围绕非本深户籍社保年限、多胎家庭及企事业单位购买商品住房等出台政策。

并且，以官方身份首提房企“收旧换新”模式。

新政出台后，市场先是沸腾了，从五一假期前等到假期后，终于盼来了新政；但高潮却如此短暂，这次新政未达到传言“取消限购”预期，却生生把福田、南山、宝中等核心区房产与非核心区划了一道鸿沟。

网友评论：就这？还是买不起！

但再猛的药也需要药引子配合。新政出台后不久，当日深圳全市多个中介平台上，开放了真实二手房源挂盘价和成交价的举动，让“5·6新政”风评来了个大反转。

深圳全市7区限购松绑

2024年5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），从分区优化住房限购政策，以及调整企事业单位购买商品住房政策等方面进一步优化深圳房地产政策。

《通知》明确把深圳市场划分了两个区域，核心区为福田、南山、罗湖及宝安的新安和西乡两个街道，非核心区为盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区。

新政核心内容主要有几点：

·放宽非核心区的非深户社保缴纳要求，由3年改为1年；

·多孩深户家庭增加1套购房名额，仅针对非核心区购房；

· 企业购房政策放松。过去限购政策严厉的时候，企业是严禁的；

·提升二手房交易便利化，首提房企“收旧换新”模式，不单是“以旧换新”。

核心区域，即南山福田等依然继续执行2024年2月7日发布的《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》，即深圳户籍不再考核社保年限，非深户购房5年社保改为3年。

但前期呼声最大的“增值税5年改3年”、非核心区放开限购，优化限售年限等还是没有出现，把去库存的重任交给“新市民”，还有，深圳终于对多孩家庭下手了，多生娃有奖励！

整体而言，此次深圳新政依然是“留有余地”，与一线城市京沪的策略基本一致。分区优化限购政策，响应了中央经济工作会议精神，从一城一策的角度继续做好购房政策的调控。

相比年初2月7日那次只褪去“袜子”，这回终于是脱了“外衣”，又一次，给市场留下了无尽遐想，不过这也是深圳惯用的“挤牙膏”伎俩。

中介平台展示挂盘价及成交价

新政的利好真的未达预期？正当大家沉浸在对新政的吐槽中时，深圳本地最大的中介结构乐有家平台上，5月6日开始恢复了房源挂牌价及真实成交价。

在二手房源详情页面，可同时展示业主报价以及官方参考价，在此之前，业主报价若高于官方参考价，则仅显示官方参考价。

从房源详情页中还可以看到该小区房源的真实的历史成交价格。除了乐有家，链家、中原地产也逐步放开了挂盘价展示。

真实的挂盘价与成交价都摆上架，你家房子值多少钱一览无遗。

通过深圳乐居大致的盘点梳理，综合各区的挂牌价来看，南山的挂牌价普遍为10+万/㎡，而后海这种豪宅片区，挂盘价更高，目前在放盘的房源价格都超过20万/㎡。

像恒裕滨城二期网红豪宅，挂盘价大多在25万/㎡左右，达到30万/㎡的也能见到。南山最高的一套卓越维港的87㎡5房，单价达到了41.8万/㎡。

核心区诸如福田为10万/㎡左右，罗湖房源新旧参差，挂盘价综合平均在7万/㎡上下。

这次被纳入核心区的新安和西乡跨度较大，如宝安中心区壹方玖誉挂盘价在14-15万/㎡之间，西乡的桃源居则在5-6万/㎡。

出乎意料的是，龙华的二手挂盘价6万+/㎡，基本与新房价格持平，甚至还低于部分新房；龙岗约5.8万/㎡，光明约5.5万/㎡。

据乐有家研究中心数据，深圳2021年参考价政策出台第一年，深圳仅5%二手房成交价低于参考价；至2023年，这个数值大幅增长至50.3%，不到3年时间，市场上低于参考价成交占比翻了10倍。

如今，这个占比升至83%，当前在乐有家平台上的挂牌房源，挂牌价低于参考价的有39.2%，高于参考价10%以内的仅27.5%。

对于二手房源挂盘价、成交价格的展示，宣告深圳参考价正式结束，业内对此看法较为积极，认为有利于今后的决策透明，对政策的制定出台有非常重大的参考价值。

对楼市有何影响？

最后，来看看房地产业内人士，对于“5·6政策”是如何解读，对深圳楼市有何影响？

严跃进：一线城市中首提房企收购二手房

易居研究院研究总监严跃进分析到，此次深圳政策鼓励房企收购二手房，明显是一种非常重要的创新模式，对于二手房盘活具有积极的作用。这也和近期中央政治局会议提及的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”政策非常吻合。

李宇嘉：政策不是单纯为了去库存而去库存

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳的新政在预料之中，不是单纯为了去库存而去库存。同时，也彰显了不希望深圳再次成为炒房之城。但在巨大的库存下，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。

当然，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等。

贺玲：有利于延续“金三银四”5000套成交

乐有家营销总裁贺玲则表示，深圳新政这次主要特点是分区调控，有利于相关区域释放购房需求。相关区域的成交预计会有提升，“以旧换新”等会带动更多卖房业主换房到其他区域，形成交易轮动，有利于延续“金三银四”的5000套左右的交易量，有利于房价逐步企稳。对购房者而言，可根据自身需求及时“上车”，对业主而言目前是“以旧换新”提升居住质量的时机。

知名的房产博主刘晓博则认为，深圳二手房市场“蒙眼狂奔”的时代结束了，在政策持续宽松的情况下，取消二手房成交参考价，有利于楼市的回暖。