数说REITs | 市场观察之季度回顾期刊（2024年1季度）
季度回顾
QuarterlySummary
2024年1季度
自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，公募REITs在中国的发展进入了快车道。毕马威特别推出《数说REITs|市场观察之季度回顾期刊》系列文章，为有意参与REITs的原始权益人、基金管理人、投资者及其他利益相关方定期总结最新的政策和回顾市场数据。
第一部分
本季最新政策解读
1.《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知》
2024年2月8日，上海证券交易所和深圳证券交易所均发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，在基础设施REITs年度报告的信息披露、披露时间以及重点披露事项如运营情况、财务情况、基础设施项目评估、外部管理机构情况等多方面进行了明确的指导，该通知将推动基础设施REITs年度报告充分披露对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的信息，切实提升信息披露的有效性，保护投资者合法权益。
2.《监管规则适用指引——会计类第4号》
2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，对于并表原始权益人在合并财务报表层面将公募REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，提出了相关指导：其中提出，负债还是权益的列报，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑以下两方面因素：
一是基础设施REITs是否可以避免现金分配义务。根据证监会、交易所等相关监管要求，若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。据此，发行人有权选择在交易所终止上市以避免前述规定要求的现金分配义务。
二是基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。基础设施REITs虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限。
因此，如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，则并表原始权益人合并层面可以将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益，基础设施REITs其他投资方可将其持有的份额作为权益工具投资。
《监管规则适用指引——会计类第4号》的发布，将进一步提高原始权益人发行公募REITs的积极性，降低原始权益人发行REITs后的杠杆预期，推动公募REITs市场常态化发行。此外，投资机构可以选择将公募REITs投资计入其他综合收益的金融资产科目，减少二级市场短期价格波动对投资机构利润表的影响以及相应产生的短期投资操作，鼓励机构投资机构长期持有。
3.地方性政策：
2024年一季度，地方政府继续发布多项政策，推动各地公募REITs的发行，部分地方政策列举如下：
2024年1月9日，陕西省人民政府办公厅发布《陕西省关于加快文旅产业发展的若干措施》，积极引导文旅企业用好陕西中小企业融资服务平台，争取文旅领域基础设施不动产投资信托基金（REITs）项目，支持旅游企业盘活存量旅游项目与存量旅游资产。
2024年1月12日，《中共广东省委、广东省人民政府关于促进民营经济发展壮大进一步推动民营经济高质量发展的实施意见》正式公开发布。其中提到，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
2024年1月25日，福州市发改委、财政局、金融监督管理局印发《福州市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干意见》，推出13条举措推动基础设施领域REITs有序发展，盘活存量资产。福州将加大试点项目培育，围绕国家相关文件明确的试点项目领域，着力推动全市生态环保基础设施、产业园区基础设施、新型基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房等重点领域项目的谋划和组织，推动形成“试点一批、储备一批、谋划一批”滚动接续的项目储备与管理机制。在财政扶持力度方面，对于在福州市注册并成功发行基础设施REITs产品的项目，给予其原始权益人300万元的一次性奖励。推动基金管理人建设，大力吸引优质公募REITs基金管理人入驻，按照相关奖励办法，对在本市新设立或新迁入的持牌公募基金管理人，给予实收资本3%、总额不超过5,000万元的一次性落户奖励。
2024年各地政府工作报告中也提及了在基础设施REITs领域的部署，相信各地政府未来将继续推出多项鼓励基础设施REITs发展的有利政策。
第二部分
公募REITs原始权益人统计
原始权益人在公募REITs的发行和交易中扮演了多重角色，既是项目的发起人和供应商，也是项目的运营者和重要股东。公募REITs的原始权益人背景以国企为主，占到了上市项目的80%，私企占比11.4%，外企占比8.6%。合资企业占比为5.7%。由此可见，国企在公募REITs的发展中起到了举足轻重的作用，是REITs底层资产最重要的供给方，涵盖了所有已上市的底层资产类型。
图：原始权益人背景
24年1季度，23年下半年国家发改委鼓励民间投资项目发行REITs的政策得到积极响应，越来越多的私企也参与到了公募REITs的发行中，私企作为原始权益人的项目占到现发行审核阶段项目的31%，相信在不远的未来，越来越多的私企和外企也会参与到中国公募REITs的发行中，在盘活优质存量资产的同时，也拓宽了融资渠道。
第三部分
本季市场数据简报
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市场规模
截至2024年1季度末，中国公募REITs的规模较四季度末小幅上升，募集资金规模人民币1,156亿元，35只公募REITs的总市值为人民币1,016亿元，较四季度末上升人民币193亿元。
从底层资产类型来看，产业园占比为31%、物流仓储占比为10%、租赁住房占比为14%、收费公路占比为28%、水务/发电占比为17%，消费基础设施占比为9%，其中，房地产类（产权类）公募REITs占比超过6成。其中，消费类基础资产在本季度内是第一次获批上市。
图：中国公募REITS底层资产分布
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本季度市场动态
本季度内，有六只新上市的公募REITs产品，较上一季度大幅增加，其中消费类REITs是继2023年10月20日国务院宣布公募REITs试点资产类型拓展后，首次在公开市场上成功发行。本季新上市的公募REITs产品具体如下：
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本季度市场表现
本季内，35只公募REITs的平均涨幅为4.8%，同期沪深300指数上涨3.1%。
具体到底层资产来看，除物流仓储类均跑赢沪深300指数。其中，涨幅最大的为高速公路，平均涨幅为8.5%；跌幅最大的为物流仓储，平均跌幅为4.6%。
▲ 来源：市场公开信息及毕马威分析
注释：后复权后价格
截至2024年1季度末，共有16只公募REITs已跌破发行价，分别为博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT、平安广州广河REIT、华夏华润商业REIT、华安张江产业园REIT、中金安徽交控REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏中国交建REIT、中金湖北科投光谷REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、华泰江苏交控REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和建信中关村REIT中。主要集中在房地产类（产权类）公募REITs产品。
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估值水平及派息率
本季内公募REITs平均估值水平略有上升，市场整体P/NAV1倍数为0.94x，较四季度末上升2%。其中，收费公路受益于估值的持续修复，估值倍数上升幅度最大，涨幅约9%；物流仓储类资产受续期租金下滑及空置率上升的影响，估值倍数下跌幅度最大，跌幅约6%。同时，本季内水务/发电类的估值倍数最高，达到了1.12x，超过平均估值水平16%。
*注1：P/NAV的定义：季度末收盘价（不复权）/距该季度末最近一期披露的期末基金份额公允价值参考净值（若无，则采用最近一期披露的期末基金份额净值或发行价）
毕马威中国一直以来持续关注公募REITs的相关政策和市场发展的最新动态，我们拥有一支经验丰富的公募REITs服务团队，致力于通过专业力量为相关各方提供各项专业服务，助力公募REITs市场的高质量发展。